3月整体楼市迎来局部“小阳春”，各项房地产核心指标也迎来积极信号。房企和购房者预期正在持续转好。

  国家统计局披露数据显示，40个重点城市一季度新建商品房销售面积和销售额分别增长1.2%和4.4%。核心城市交易趋于活跃，国房景气指数延续回升，2025年初的房地产小阳春如期而至。

  克而瑞研究中心选择了部分典型城市，以此了解各城市复苏的差异，试图解析在当前市场逻辑下，二季度楼市成交是否还有放量空间，哪些城市存在结构性机会。

  CRIC数据显示，2025年一季度一二手房成交面积达8204万平方米，较2024年同期7000万平方米增长17%，仍低于2023年一季度10370万平方米。

  对比历年一季度30个典型城市新房和二手房成交总量规模，可以看出2025年基本处于6年来中值水平。

  聚焦到新房层面，CRIC数据显示，一季度115个重点城市商品住宅成交面积5131万平方米，持平去年。从月度变化趋势来看，自2024年2月以来，新房成交同比降幅持续收窄，至2025年3月新房成交单月同比持平去年，止跌企稳征兆初显。

  究其缘由，主要得益于核心一线利好新政持续发酵，CRIC数据显示，一线一季度累计同比正增26%，显著好于二线5%，三、四线“返乡置业”爽约，叠加居民购买力疲软，累计同比不增反降8%。

  二手房方面，CRIC数据显示，2025年一季度，30个重点监测城市二手房累计成交面积预计为5353万平方米，累计同比持增22%。月度走势来看，3月同比增长22%，较2月同比增幅大幅下降，增幅出现一定放缓趋势。

  具体到城市来看，大体可以分为以下三类：第一类为短期内热度较高城市，以北京、上海、杭州、成都为代表。第二类为广州、天津、武汉等弱复苏类城市，经历了前期深度调整，步入2025年3月以来，项目来访、认购稳步回升，已修复至去年同期水平。第三类为合肥、南京等增长后劲略显不足。

  1、京沪杭蓉等热点城市改善盘集中入市支撑市场高热不退

  首先看新房短期内热度较高的城市，以北京、上海、杭州、成都等核心一二线城市为主。

  CRIC监测数据显示，北京、上海、杭州、成都四城自2024年下半年以来开盘去化率波动上行，截至2025年3月月末，开盘去化率均在六成以上，其中成都最高，达94%，北京第二，达80%，上海和杭州与北京和成都相比相对较低分别达63%和62%。

  这主要是因为一方面3月以来四城均加快了推盘节奏并提升推盘质量，适销对路楼盘入市一定程度上提升了居民购房积极性；另一方面京沪去年三季度末新政利好叠加项目促销，也使得开年以来市场热度稳步回升。

  2、广州、天津、武汉等项目转化率修复至去年同期水平

  其次是弱复苏类城市，如广州、天津、武汉等这些城市在过去两年市场基本都经历了深度调整，随着购买力逐步修复，市场开始呈现出止跌弱修复行情。

  以武汉为例，CRIC监测数据显示，2024年武汉去化率基本都在三成以内低位持稳，进入年底及2025年之后，整体去化率明显上升，其中1月还一度飙升至78%，2-3月虽与1月相比略有回调但和2024年相比仍在相对高位。

  这一点从武汉从前端指标项目来访、认购来看同样可以印证，CRIC监测重点项目显示，武汉节后来访、认购节节攀升，特别是进入3月以来，单盘周均来访量基本持稳60组，认购量也均在3组以上，客户看房欲望有所回升，客户转化率攀升至5.6%。

  再如天津，据CRIC监测重点项目显示，新房市场节后逐步修复，受房企折扣力度增强，推出特价房、工抵房等聚集人气，吸引客户，项目来访量、认购量稳中有增，特别是进入3月以来，单周平均来访量持稳60组，而反观客户转化率，3月前3周持稳6%-7%，月末冲高至9.7%。

  3、合肥、南京等周来访、认购前升后降，增长后劲不足

  还有部分增长后劲略显不足的城市，如合肥、南京等。

  CRIC数据显示，合肥3月前2周，重点监测楼盘盘均来访量跳增至130组以上，盘均认购套数基本维持在8套左右，而后2周开始稳步下降，使得客户转化率降至5%以下。

  南京同样如此，据CRIC监测数据，3月后两周周均来访量稳步下行，第12周来访量已不足8000组，较3月高点周下降15%，认购较来访跌幅更为显著，近乎腰斩，因而客户转化率持续走低，3月末已不足5%，整体水平仍不及去年四季度均值。

  从2025年一季度重点城市热销项目特征来看主要是产品力较强、配套较优等改善类产品托举市场热度。

  其中，四代宅等新规产品已在多个核心二线城市逐步落地，基本也成为区域销量王者。譬如武汉，准四代宅推货节奏普遍加快，且多能实现热销。从武汉2025年一季度开盘的四代宅项目和传统老规范项目对比来看，四代宅去化率明显优于传统住宅项目。

  除了产品力之外，健全配套设施也是吸引购房者的重要因素之一，尤其是交通便利的轨交盘和具备强教育资源的学区房，也成为当前撬动销量的不二法门。

  而对于部分刚需项目来说，高折扣、强渠道营销等制造价格优势助力走量也成为了热销原因之一。

  值得注意的是，热销楼盘的热销原因并不单一，往往具备了以上一项或是多项特征。

  整体来看，当前市场热度主要依托于房企“提质缩量”的推盘策略，因而预判后市，我们认为开盘去化率仍将延续高位波动，各城市间分化还将持续加剧。

  从4月新房供应来看，虽然供给量稳步回落，不过房企加强了主城区改善供应比例，预判4月新房成交还将延续弱复苏趋势，环比持平或小幅微降，同比持增。

  部分城市或将出现局部“小阳春”：热点城市沪深杭蓉等供给约束愈发明显，供应基本进入“空窗期”，客观上限制了成交放量，但是“以销定产”模式下市场热度预期延续高位。天津、武汉、南京等经历了前期深度调整，短期内市场有止跌企稳态势，后续成交有望延续稳中有增的弱复苏走势；还有部分弱二线城市诸如福州、南宁、长春等短期内高库存问题难解，整体去化难言乐观。