自我国公募RETIs2020年首批发行以来，就广受社会关注。产业园公募REITs因底层资产优质，深受投资人认可，是公募REITs中比较受青睐的投资标的。

  然而今年以来，一直火热的产业园REITs画风突然转变，开始呈下跌趋势。随着经济整体下行、优质产业资源日益稀缺、招商竞赛日趋白热化，产业园REITs也迎来了挑战。

  据悉，中证REITs指数跌幅超过17%，而产业园因为出租率和收入的下行，基本面恶化更加明显，业绩下滑更加显著。

  目前，已发行的产业园REITs大多依靠国企背景，民营园区REITs尚未入场，园区REITs的争议不断，未来发展该何去何从？

  产业园REITs是我国基础设施公募REITs市场上的重要组成部分，自国家发改委2020年7月发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》以来，产业园区REITs已走过三年。

  截止目前，市场上已发行29支公募REITs产品，发行规模为954.52亿元，平均规模32.91亿元。而产业园REITs规模适中，平均规模低于交通基础设施REITs，高于保障性租赁住房REITs。东吴苏州工业园区产业园REIT规模最大，约为34.92亿元；国泰君安临港创新产业园REIT规模最小，约为8.24亿元。

  从上市时间看，有12支于2021年上市，12支于2022年上市，4支于2023年上市，1支已发行但尚未上市；

  从交易场所看，有22支在上交所交易，其余在深交所完成交易；

  从产品的底层资产看，包括产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、清洁能源和高速公路六种，其中前三类为产权类REITs，后三类为特许经营权REITs。

  其中，产业园REITs占31%，共计9支，是REITs市场较为重要的一环。其具备持续的经营收益和稳定的现金流，且抗通胀又能高比例分红，因此深受投资者青睐。

  盘点一下已发行的产业园REITs，大致具备以下三个特征：

  （1）政府主导性强，园区多通过政府主导的方式开发运营，由地方政府设立产业园区管理委员会指导园区管理。其中背后的主要原因是产业园REITs发行的要求高，门槛高，满足条件的园区较少，且大多背靠国企。

  （2）占据核心城市的核心区位，园区位于一线或新一线城市，交通条件优越、产业发展成熟、配套设施健全，且大多涉及国家级高新区、国家自主创新示范区、粤港澳大湾区、中国沿海经济开放区、自由贸易试验区等国家重点建设区域。

  （3）历史收入稳定，REITs对园区的收入稳定性有着很高的要求，当前发行的园区产品的收入构成以租赁业务收入为主，另有小比例的物业管理费和车位管理费收入。疫情期间虽有租金减免，但整体租金市场化水平较高，出租率均维持在较高水平，因此疫情对园区REITs的冲击力在可控范围内。

  如此优质的底层资产，在2023年却画风突变，市场对REITs项目估值重新定价，叠加流动性匮乏的市场环境，恐慌情绪迅速蔓延至所有公募REITs产品，引发机构间止损踩踏。

  截至2023年6月末，28只公募REITs累计收益率均为负值，平均下跌12.44%，其中有10只产品跌破发行价。

  而产业园因为出租率和收入的下行，基本面恶化更加明显，业绩下滑更加显著。自去年年底以来，多只产业园区REITs都在期内出现了重要租户退租的情况，较大面积的租户提前退租和到期不续约严重影响了未来的现金流状况，且目前市场形势下，招租情况难以在短期改善，预期修复仍需时日。

  建信中关村REIT、华安张江REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT等出租率自2023年年初以来，都有一定程度下降，其中，建信中关村REIT跌幅最大。

  据建信中关村REIT季报披露，2022年一季度，写字楼租户69家，出租率为96.15%。到2023年一季度，出租率跌为68.47%；到了Q3，出租形势进一步恶化。

  建信中关村REIT在2021年11月正式推出，刚发售一天就获得超过90亿元资金认购，远超28.8亿元的募资资金总额。建信中关村REIT认购价为3.2元/份。2021年12月17日，建信中关村REIT（508099）正式在上交所上市，当天开盘即涨停，报收4.16元/份，比发行价上涨30%。而截至2023年10月31日， 建信中关村REIT报收2.66元，认购价为2.74元，跌幅3.24%；这一价格不仅比建信中关村REIT的发行价低了16.8%，也创下上市以来的最低点。

  建信中关村REIT业绩下跌的核心原因主要是客户退租和市场低迷。其三季度退租客户共5家，合计10780.99平米，占总体可租面积的8.48%。

  此外，受互联网行业政策及产业结构调整影响，头部企业扩张趋势放缓，中小企业经营状况不及预期，多重因素导致租户提前退租，如软通动力、北京达佳互联（快手旗下，租赁面积占比16.4%，合同租金占比17.62%，该公司原本应该在2023年下半年才租约到期，却因为快手的大幅裁员和压缩业务，在2022年7月底提前退租）。

  此外，目前该区域内产业园市场处于阶段性调整时期，空置率上升至20%左右。但在北京需求端主要面向低租金和市场新供给增加时，建信中关村仍维持高租金水平（平均租金5.6-5.8元/㎡/天，周边项目租金4.6-4.8元/㎡/天），并未降价，那么其出租率仅有60%左右，也在意料之中。

  从建信中关村REIT的市场表现可见一斑，大面积的退租导致园区空置率上升，从而影响REIT收益。市场不景气，退租成为了园区REITs暴跌的导火线。

  值得一提的是，对出租率造成巨大影响的大部分都是大客户。华安张江REIT三季度出租率断崖下跌，主要就是因为张润大厦大租户哲库科技于2023年7月 31日提前退租，导致张润大厦项目的出租率有所下降。资料显示，哲库科技在张润大厦的实际租赁面积为1.93万平方米，占张润大厦可租赁面积的45.97%。

  这也从侧面反映出园区对大客户的依赖度较高。大客户能租用的面积段较大，可以帮园区解决很大一部分租售压力。然而，过度依赖大客户现在成为了极大的风险。因为一旦大客户退租，就会出现大面积的空置，从而导致出租率的暴跌。

  北京、上海两个旗帜性的标杆案例均出现同类问题，市场开始怀疑产业园区类REITs在这轮经济下行周期是否会出现“退租常态化”。

  当前，我国产业园区REITs还处于起步阶段，而先行者则是政府背景的有资质的园区。看似在中央、地方政府信用担保、产业政策驱动下万无一失，但高层人士变动、产业梯次迭代等因素，往往成为压垮整个尚处于成长期产业园区的最后一根稻草。

  毕竟这些受产业招商政策影响极大、高度依赖龙头客户但管理服务水平远低于甲级写字楼的物业，一旦遇到行业波动，再叠加整体市场低迷，写字楼和园区相互开始降价抢客，客户的忠诚度很难保证。

  在园区REITs中，研发型园区主要客户是智力密集型人才，对于产业园区的粘性很小。在政策补贴下选择入驻该园区，但是一旦提租或政府停补，租户退租的代价很小，因为它最多可能也就投入了一些装修成本。此时如果还有很多核心区的写字楼和周边竞品园区可选的话，园区的竞争力会直线下降。

  另一个客观因素是，在当前经济形势下，许多互联网、软件信息类企业自身难保，已经无力继续在园区中续租，所以只好选择退租。

  相比之下，工业生产型园区反而更加稳定，因为其抗风险性更强。客户在入驻后会投入大量资金购买和投放生产设备，搬迁成本较高。

  其实，租户、商户和用户是否愿意为园区持续买单，离不开一只成熟而稳定的运营团队。对园区资产来说，剔除宏观因素造成的短期影响外，衡量其优劣除了取决于硬件水平的高低，“软件”的更新升级也很重要。

  尤其是专业的运营团队更是会起到至关重要的作用。一个园区，运营得越好，入驻的产业能级越高，出租率也越高，单位租金水平也就越高。这也对在发REITs路上的园区经营方的资管、招商和运营能力提出了更高要求。

  当前情况下，民营园区REITs也在蠢蠢欲动，积极申报REITs项目。

  未来，随着公募REITs市场不断发展壮大、配套制度的不断完善、多空平衡机制的展开、ETF及相关衍生品的发展，产业园REITs依然会有众多后继者，市场也会有所改善。