北京土地市场年内最亮眼的明珠之一——海淀永丰南地块，被国企海开控股收入囊中。

  6月4日，海淀永丰南0055等地块正式开拍，交易起拍价78亿元，最终由海开以79.17亿元的价格竞得该地块，成交楼面价3.56万元/平方米，销售指导价9.3万元/平方米。

  尽管该宗地位于高新产业集群中，周边教育、医疗、商业等各种配置相当成熟，但房企们参与竞拍的热情似乎并不高，仅有海开、琼海南阳瑞华（股权穿透显示为北京八大处房地产公司控股）两家房企报名，最终成交的溢价率也只有1.5%。

  在土地拍卖市场分化，房企越来越聚焦于核心板块优质地块的当下，为何海淀永丰南地块这块市场期盼已久的香饽饽，却突然“不香”了？

  “满配”叠加政策利好

  作为近年来海淀屈指可数的优质地块，永丰南地块因各项条件均相当优越而备受关注。

  地理位置方面，该地块位于海淀区西北旺镇，处于产业核心带，北临用友产业园，同时临近永丰产业基地和中关村软件园，受互联网等产业辐射和加持。交通方面，紧邻地铁16号线永丰南站。同时，周边教育、医疗、商业等各种配置相当齐全，附近有建华实验学校本部新址，大型商场西北旺万象汇也已于5月31日正式开业。

  “永丰南这块地，是海淀少有地铁盘。且建华实验学校是民办转公办的知名学校，又给这个地块增加了很大的教育附加值。同时它处在海淀最核心的科创产业集中区，所在的永丰产业基地本身就是海淀科创产业发展的主轴线，集合了科创、互联网、生物医药，航空航天等尖端产业于一体的集群，未来会有很强的产业赋能。”合硕机构首席分析师郭毅认为，永丰南地块是近年来仅次于北沙滩和树村的优质地块。

  2023年10月，北京市规划和自然资源委员会对海淀区西北旺镇的详细规划（2020年～2035年）中提到，“落实永丰打造世界顶  尖创新极核与科技创新服务中心的发展要求”“推进世界顶  尖创新极核与科技创新服务中心建设”，已擘画出永丰的发展道路和前景。

  此外，今年4月30日的北京楼市新政，也为永丰南地块叠加了一层利好。按照新规，已拥有两套住房的京籍家庭，可以在五环外再买一套。

  中房报京津冀了解到，近年来，包括永丰片区在内的海淀北部区域，房价在节节攀升。从周边楼盘来看，新房如幸福里润园、中海汇德里的网签均价，都在8.2万元/平方米以上，二手房如冠城大通百旺府、首创天阅西山的成交均价，也分别达到了8.2万元/平方米、10.1万元/平方米。

  众多配建令房企却步

  即便永丰南地块如此优越，但土地拍卖现场却异常冷清。只有两家房企报名参与，且成交溢价相当低。

  该宗地的销售指导价相当值得玩味，若土地拍卖时未达到93.6亿元的地价上限，则未来商品住房销售指导价为9.3万元/平方米，上下浮动8％；而达到土地溢价上限后，销售指导价为9.6万元/平方米，浮动8％。

  这种指导价约定，突破了15%的地价溢价率上限，动态提高至20%。某种意义上，这不仅是拉高市场预期和情绪的手段，还考验开发商有没有底气冲上限。

  “差异化的指导价，打破溢价的隐形红线，侧面说明了永丰南地块市场价值的珍贵，也促使开发商为这块地投入更高的成本，未来获得更高的售价。”

  结果表明，虽然放松了优质地块的地价溢价限制，但开发商这边的态度依旧谨慎。

  挂牌文件显示，该地块整体建设用地面积8.95万平方米，建筑控制规模≤22.25万平方米。其中，0058、0072地块为商品住宅用地，占地面积约4.48公顷，建筑规模约9.86万平方米；而0055、0064地块为商服配套用地，占地面积约4.47公顷，建筑规模约12.38万平方米。

  也就是说，这是一个由2块住宅地块+2块商业地块共同组成，且住宅面积小于商服配套面积的大型地块。此外，土地拍卖文件中还规定，商业地块中还需要建设公交中心站、社区卫生服务站、社区养老服务设施等配套设施。商业地块的地上、地下全部建筑规模（不含特定公服设施），拿地的开发商需要自持，自持年限为最高土地出让年限。

  地价不菲，配建众多，需要雄厚的资金实力支撑，注定这块地只能是大型国企央企争夺的主场。

  “从土地拍卖情况来看，由于地块配有大量自持和无偿移交的建设面积，对房企吸引力一般。”中指研究院土地市场研究负责人张凯表示。

  诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪也表示，“在如今房企资金普遍承压的背景下，该地块总价较高且配有大量自持和无偿移交的建设面积，或导致大多房企只能望而却步。”

  “大量的配建，会让房企很难通过住宅销售去化来获得回报，而是需要把精力聚焦在商业公建的长期运营上。对企业而言，既挤占大量的资金，又很难在短期内实现现金流回笼，所以多数房企参与的热情并不高。”郭毅表示。

  北京土地拍卖市场仍低位运转

  当前，北京土地拍卖市场的行情，依旧不容过于乐观。

  据中房报京津冀统计，今年1～5月，北京共有11宗土地拍卖，大多是以底价或较低的溢价率拍下，参与竞拍的企业也多以大型国企为主。

  “从今年上半年北京土地拍卖市场来看，热度呈现‘前高后低’特征，二季度成交热度不抵一季度，同时，上半年整体热度不及去年，国企央企仍是拿地主力。”关荣雪分析称。

  关荣雪进一步表示，“此外，地块间冷热分化似乎更为明显，房企对项目去化保障、区域市场需求等更加敏感，总体拿地依旧保守。”

  易居研究院研究总监严跃进认为，“此次永丰南地块的拍卖进一步说明，各地供地方面总体是以优质土地供应为导向。换言之，房企们近期对于一线城市的土地投资可以加大，尤其是一些资金状况不错的房企，有捡漏的机会。”