一线城市限制性政策松绑正在从非核心区展开。

  5月6日，深圳发布通知，明确分区优化住房限购政策，在盐田区等7个区范围内购买住房，非户籍人群购房社保年限“3改1”。

  深圳上一轮放松限购政策是在三个月前的2月7日，彼时非户籍人群购房社保年限由“5改3”。

  一线城市楼市调整的频次和力度均有所强化。

  比如北京，4月30日住房限购政策迎13年来的首次调整，已拥有两套房的京籍家庭可在五环外再买一套。

  在此之前，上海也已于1月30日放开外环外非沪籍单身购房限制。

  整体来看，一线城市在限购政策松绑上仍然比较谨慎，对市场的推动作用也有限，一线城市楼市政策调整还将持续。

  “五一”小长假结束后第一个工作日，深圳迎来了部分区域住房限购政策调整，从分区优化住房限购政策、调整企事业单位购买商品住房政策、提升二手房交易便利化三个方面进一步优化房地产政策，降低非核心区购房门槛。

  具体来看：

  1、非深圳户籍家庭、单身限购1套，在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区7个区范围内购房，社保、个税年限调整为1年。福田区、罗湖区、南山区、宝安区（新安、西乡）社保、个税年限仍为3年。

  2、上述7个区域内，深户多子女家庭最多可买3套

  3、符合条件的企业恢复购房资格

  4、支持商品住房“收旧换新”和“以旧换新”

  政治局会议之后，一线城市因区施策的预期进一步强化。从一线城市调整路径来看，北京、深圳调整比较频繁，深圳近三个月已两次调整限购政策，两次调整后非户籍家庭购房门槛由5年社保降至1年。

  而北京也在过去三个月至少调整了3次限购政策，先是松绑通州区的“双限购”，随后又取消了离异3年内购房限制政策，紧接着三类人群可以在五环外新增一套住房。

  对比4个一线城市来看，目前仅北京和上海在非户籍人口购房资格方面，依然坚持5年社保要求，深圳7个区域调整至1年，而广州限购区域内社保也调整为2年。

  一线城市楼市调整具有很强的信号意义，政策仍有进一步优化空间，未来有望按照“因区施策”原则，优化限购政策，非核心区域或有进一步放宽的可能。

  深圳调整的时间节点也耐人寻味，在此之前，北京放松了五环外限购政策。

  两大一线城市优化限购政策的逻辑基本一致，即向外围区域释放增量需求。调整的大背景是，“4·30”政治局会议召开，其中提到“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。

  深圳和北京的政策内容均指向消化存量房产，为什么这么说？

  从商品住宅存量来看，截至2024年4月末，深圳上述7个区域（宝安区包含新安街道、西乡街道）新房库存总量占全市总库存的比重达到73%，南山区、福田区和罗湖区库存比重仅为两成左右。

  再来看北京，北京五环外新房库存规模占全市总库存比重更是超过八成。另外，上海外环外新房库存规模比重也超过八成。

  与此同时，从供应端来看，一线城市外围区域已成为新增供应的主阵地。比如北京，据克而瑞北京机构提供的数据，自2023年以来，北京五环以外累计供应新房项目455万㎡，占全北京供应量的73%。

  同样，CRIC数据显示，深圳2023年以来新房供应也集中在上述7个区域，供应规模占深圳全市供应规模的77%。

  在二手房价格与新房价格差距缩小的情况下，外围区域限购政策松绑政策对新房项目去化有一定的推动作用。

  深圳政策还包括了支持“以旧换新”，而上海也加入“以旧换新”阵营中来，首批参加倡议的项目30余个，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉贤、临港等区域。

  实际上，上海、深圳推出的“以旧换新”政策，也是“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”之一。

  “去库存”的号角，已从一线城市外围吹响。

  从当前市场表现来看，一线城市上一轮政策调整和利率下调，叠加项目折扣力度加大，推动市场短期有所修复，四大一线城市4月成交好于一季度月均。但整体修复动能有所减缓，4月四大一线城市新房成交呈现出同环比齐跌，累计同比持降的态势。

  当前的市场仅依靠单一的政策已很难提振，还需要进一步优化二手房置换、优化信贷政策等，未来一线城市还有进一步调整空间，政策调整也将围绕“去库存”来进行。