史上超猛!房贷利率“2”时代来了

政策许倩 刘洋 2024-10-22 09:50:13 来源:中房报

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  史上最低的房贷利率时代,来了。

  10月21日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.1%,5年期以上LPR为3.6%,均较此前下降0.25个百分点。

  至此,今年以来,5年期以上LPR已经下调了60个基点,即从年初的4.2%下调至当前的3.6%。下调次数、幅度均达到2019年房贷利率换锚5年期以上LPR以来最高水平,体现了当前央行通过货币政策,助力房地产市场“止跌回稳”的决心和魄力。

  本次降息在预料之中,但力度之大又超乎预料。自9月26日中央政治局会议开始,管理层不断强化积极货币政策、降低贷款成本的信号。在10月18日中央五大部门会议上,再次明确了降低LPR的信号。

  随着新一轮LPR下调,全国多地商业银行房贷利率将步入“2”时代。

  以一线城市广州为例,目前广州首套房主流商业贷款利率为3.1%(LPR-75个基点),按照10月LPR下行0.25个百分点计算,将下调至2.85%。部分银行给出的广州首套房商贷利率则低至LPR-85个基点,如汇丰银行、渣打银行的2.85%,此次下调后,广州部分银行首套房贷利率或将低至2.6%,低于当前首套房公积金贷款利率2.85%。

  以上海为例,此前执行首套房商贷利率为3.4%(LPR-45个基点)、二套房商贷利率为3.8%(LPR-5个基点)及3.6%(重点区域,LPR-25个基点),此次调整后,上海首套房贷利率将降至3.15%、二套房贷利率为3.55%、3.35%(重点区域)。重点区域包括自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策。

  北京此前执行首套房、二套房商业贷款利率分别为3.4%(LPR-45个基点)、3.6%(五环外,LPR-25个基点)及3.8%(五环内,LPR-5个基点)。此次LPR调降后,北京首套房商贷利率将调整为3.15%,二套房商贷利率调整为3.35%(五环外)及3.55%(五环内)。

  此次调整后,深圳首套房商贷利率将调整为3.15%(LPR-45个基点);二套房商贷利率为3.55%(LPR-5个基点)。

  二线城市中,此次LPR调降后,青岛首套房商贷利率将降至2.9%(LPR-70个基点),杭州首套房商贷利率将降至2.9%(LPR-70个基点),南京首套房商贷利率将降至2.7%(LPR-90个基点)。

  东莞目前首套房商业贷款利率最低2.9%,仅略高于当地首套房公积金贷款利率2.85%,此次LPR调整后,首套房贷利率可低至2.65%,将低于公积金利率。

  “目前除北京、上海和深圳房贷利率还可能会停留在‘3’字头,全国其他城市房贷利率均进入到‘2’字头行列,说明房贷利率调整已进入持续宽松和历史宽松阶段。”易居研究院副院长严跃进表示。

  尽管目前北京、上海、深圳商业房贷利率尚未进入“2”时代,但在广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来,一线城市房贷利率仍有下调空间,未来也会步入“2”时代,因为现在一线城市稳定房地产市场的压力最大。

  值得关注的是,当前首套房、二套房公积金贷款利率平均为2.85%、3.325%,在7月、10月LPR两次下调后,公积金贷款利率与商业贷款利率的利差进一步收窄。此次LPR下调,或将推动公积金贷款利率的再次调整,从而带动购房者购房成本进一步下降。

  本次降息,也会直接影响存量房贷利率。到明年1月,房贷利率将会迎来新一轮调整周期,进一步降低购房者月供压力。

  以北京某存量房贷借款人重定价日为每年1月1日为例,目前房贷利率为4.75%,今年10月25日,商业银行批量将房贷利率在LPR加点调整至减30个基点,该房贷利率下调为3.9%;到2025年1月1日重定价日,在5年期以上LPR保持3.6%不变情况下,该房贷利率将下调为3.3%。

  两次下调后,该借款人的房贷利率累计下降1.45个百分点。按照100万元贷款本金,25年等额本息的还贷方式,房贷利息总额减少超过24万元,每月月供减少超过800元。

  李宇嘉表示,大幅度降息能够带来市场需求的反弹,比如今年2月20日,LPR也下降25个基点,带动了今年一季度楼市“小阳春”。因此,此次降息以后,叠加此前一线城市松绑限购、限贷,税费政策调整,首付比例调整等等,将带来四季度楼市的“暖冬”行情。

  尤其是9月30日央行明确了存量房贷利率调整规则,即随时可以和银行协商,尽快将存量房贷利率降至最低。这将极大提振购房者贷款申请的积极性,对楼市稳定具有较大作用。

  存贷低利率时代已经全面到来。

  就在10月18日,人民币存款挂牌利率(活期、定期)再次全面下调,这是今年以来主要商业银行第二次下调人民币存款利率。自2022年4月存款利率市场化调整机制建立以来,存款挂牌利率下调已进行了五轮。

  国家统计局发布的三季度经济数据显示,9月份,我国新发放企业贷款加权平均利率约为3.63%,比上年同期低约21个基点;新发放个人住房贷款利率约为3.32%,比上年同期低约78个基点,均处于历史低位。

  据此计算,此次LPR调整后,新发放个人住房贷款利率将下调至3.07%,这是全国平均房贷利率,已经达到“3”的临界点,“2”时代指日可待。

  10月18日,央行行长潘功胜在2024金融街论坛年会上表示,预计年底前视市场流动性情况,择机进一步下调存款准备金率0.25~0.5个百分点。

  这意味着,四季度,央行在货币政策方面的宽松力度可能会继续加大,降准、降息的空间仍然存在。

  “展望未来,着眼于促进房地产市场止跌回稳,提振经济增长动能,带动物价水平温和回升,2025年LPR报价或还有一定下调空间。”东方金诚首席宏观分析师王青预计。

  光大银行金融市场部宏观研究员周茂华认为,从空间看,目前国内低物价环境、海外政策转向,国内降息、降准等常规工具空间充足,加上金融体系稳健运行,LPR利率仍有调降空间。

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中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

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日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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