重庆大学刘贵文:货币化安置房扩围不会引发房价炒作

观点许倩 2024-10-18 09:27:00 来源:中房报

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  中央五大部门,打出房地产重磅“组合拳”。

  10月17日,国务院新闻办公室举行新闻发布会,住房城乡建设部部长倪虹和财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人出席,就保交房、“白名单”项目信贷规模、专项债收储、金融支持房地产发展等方面进行情况说明。

  会上,倪虹提出“两个增加”,引发业内极大关注。一是通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造和危旧房改造;二是年底前将“白名单”项目信贷规模增加至4万亿元,将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”。

  “这两个增加,是此次发布会的最大亮点,对于目前房地产市场稳定具有突出意义。”当日,重庆大学副校长刘贵文在接受中国房地产报记者专访时表示。

  刘贵文表示,不必过于担忧货币化安置房扩围,会引发房价炒作。这次实施的100万套城中村改造和危旧房改造,规模并不是特别大。更重要的是,在中央定调“房住不炒”之后,投资炒房的人群已经很少了。

  中国房地产报:此次会议提出,年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元;要将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”,应进尽进、应贷尽贷。你怎么看待“白名单”项目信贷规模的扩围?

  刘贵文:4万亿元信贷规模的扩大,对于大面积保证合格的房地产项目尽快投入建设和交付,具有非常现实的意义。

  要将所有房地产合格项目都纳入“白名单”,首先消除了购房者尤其是买期房的购房者,害怕交不了房的焦虑情绪。这对于稳定购房者市场预期,同时提振购房信心有直接帮助。

  其次,通过“白名单”融资的推动,让市场上原来处于建设状态的房屋尽快完工,势必会帮助项目建设加快进度,形成实物工程量,进而拉动上下游产业链比如建材、装修甚至家居业复苏,从而发挥房地产稳定宏观经济的作用。

  这次政策层面态度鲜明,就是要扩大“白名单”信贷规模,加快资金拨付,意义重大,这也是此次发布会的亮点之一。

  中国房地产报:住建部提出,通过货币化安置等方式,新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。对于这样的举措,怎么看?

  刘贵文:客观讲,各大城市中仍有大量居住条件差甚至有安全隐患的危房旧房,需要改造。采用货币化安置方式是一举两得的很好的制度安排, 一方面,这些被安置的居民采用货币化方式去购买所居住房屋,有利于消化存量商品房;另一方面,可以比较及时地实现这些居民居住条件的改善。

  中国房地产报:在2014年房地产稳发展过程中,棚改货币化安置成为楼市快速走出低迷行情的重要工具,并引发新一轮房价上涨。这次,会引发上涨吗?

  刘贵文:应该不会。这次实施的100万套城中村改造和危旧房改造的规模并不是特别大,当然根据实际情况可能还会有一些突破。按每套60平方米来算,也就6000万平方米的量,我们每年商品房销售面积是10亿平方米左右,这个份额并不是太大。而且,在中央定调“房住不炒”之后,投资炒房的人群已经很少了,所以担忧会引发炒房现象大概率是不会发生的。

  中国房地产报:9月底,4个一线城市相继调整了住房限购措施。北京、上海是“放宽了限购条件”,广州“全面取消”,深圳“部分区域取消”。对于这个调整节奏,怎么看?北京、上海、深圳还有进一步调整限购的空间吗?

  刘贵文:4个一线城市调整限购的措施不同,很好地贯彻了新模式中强调的因城施策、一城一策,总体来看是好的。北京、上海、深圳是否有进一步取消限购的可能,要根据实际情况和市场反应来定,我认为有可能作进一步调整。前提是,地方政府要精准地研究人、房、地、钱的状况,因城施策。

  中国房地产报:特大城市放开限购,是否会引发楼市“虹吸效应”?

  刘贵文:这是个非常复杂的问题,要辩证地看“虹吸效应”。中央城市工作会议强调,尊重城市发展基本规律。党的二十大报告提出,以城市群、都市圈为依托构建大中小城市协调发展格局。特大城市放开限购,会不会引发楼市“虹吸效应”,其实跟整个城市的竞争力或经济发展态势有关。

  虹吸主要表现在发达城市对周边城市人口吸附能力增强,要考虑下,为什么存在这个现象?是否意味着特大城市有更多的就业机会、更好的社会保障,要从这个角度去思考,不要简单判断是否引发“虹吸效应”;同时,也应该看人口向特大城市集中背后蕴含的深刻的就业、服务、保障、发展机会等问题。

  “虹吸效应”,也可以放在一个比较长的时间维度来看。可能一个阶段内,大城市有更多发展机会,但是随着产业的外溢、周边基础配套设施健全等,可能“虹吸效应”也会逐渐减弱。

  中国房地产报:如果特大城市完全放开限购,会给整个房地产稳定带来什么影响?

  刘贵文:目前阶段,一线城市就算完全放开限购,也不会带来特别大影响。一是经过这几年调整,“房住不炒”已经深入人心,房地产市场中投机现象已经不会大面积出现。二是从中央到住建部再到各地方,都明确提出包括配售型和配租型保障房在内的保障房体系建设,有了保障房体系的托底,放开限购之后,让市场发挥对于存量房消化的作用,不会冲击中低收入群体购房或享受居住的权利。

  中国房地产报:据统计,保交房工作推进以来已经交付了246万套,目前社会各方面对打好保交房攻坚战很关注。此次会议也提出,一手抓“白名单”融资工作,一手抓建设交付进度。如何看待“保交房”攻坚战工作,如何做才能更好推进?

  刘贵文:此次会议明确,“白名单”项目信贷规模增加到4万亿元,要将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”。基于这些利好政策,对于完成保交房任务我持乐观态度。

  如何更好推进“保交房”工作,很核心的一点就是各个部门在协同上要一致,合格的房地产项目要应进尽进“白名单”,资金拨付能早尽早。金融部门在具体操作过程中,尽职免责要落实落地、要强化。

  中国房地产报:此次发布会上,住房城乡建设部部长倪虹表示,经过3年调整,房地产市场已开始筑底,10月份的数据将会是一个积极乐观的结果。如何理解房地产市场开始筑底?对于接下来楼市发展有什么预判?

  刘贵文:目前各个城市房地产市场分化情况很严重,很难用一个词来表述整体情况。“开始筑底”的判断是比较准确的。10月份,一线城市、部分二线城市商品房销售数据表现很好,呈现量增价稳的态势,政策提振效应还是很明显的,但是三四线城市可能并不明显,很难一概而论。但是,现在政策方向对于稳定预期、提振市场信心,对于房地产市场走出低谷,还是非常好的“组合拳”。

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中国城市住房价格288指数

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