“2025年，中国房地产止跌回稳，形成未来发展新阶段的起点。”

  “未来15年、20年，房地产将随经济同步增长，出现新格局。”

  1月12日，重庆市前市长黄奇帆发表了对房地产形势和走势的判断。他说：2025年，房地产将不再对中国经济形成负拉动。

  黄奇帆认为，中国经济遇上的难题至少有四五个，房地产严重的不景气与结构性问题是其中之一。其他的难题包括城乡差距还比较严重、地方政府债务负担太重、资本市场二十多年一直徘徊在3000点左右比较低迷。

  “尽管近四年房地产多有调整，但从根本上，中国房地产不具备美国次贷危机的基因，也没有日本房地产20年拖累经济的基因。”黄奇帆分析说，因此，不必夸大事实、自乱阵脚。

  中国楼市和美日情况不同

  现在，不少人对中国房地产仍有一种担心：第一是认为调整的幅度甚至比日本还严重，第二是房地产市场危机可能会引发美国2007、2008年那样的次贷危机。

  对此，黄奇帆表示：“我们可以明确地说，中国的房地产没有美国次贷危机的基因，也没有日本房地产20年拖累经济的基因。”

  黄奇帆分析说，美国的次贷危机，是美国政府在2000年遇上了互联网泡沫危机和“9·11”以后，美国经济低迷，为了启动经济，搞的破天荒的、违反经济规律的决策的结果。

  美国政府当时定下，所有美国人，买房通通可以零首付，一点本金都不要，你可以去买一套房，买了以后，房价如果涨了20%，贷款占整个价值的80%，等于有20%的本金了。

  美国政府还允许老百姓套现，再借一次钱，把里边增值了、变成本金的20%套现。套现可以养家糊口，可以吃饭旅游，可以消费。这样一来，有个七八年时间，就把美国经济搞乱了。

  因为有次贷，房地产销售非常敞亮痛快，银行发放次贷也不怕倒闭，银行把次贷打个包作为CDS债券，在美国的资本市场发债，而且还可以放大40倍，也就是你有一亿元，可以透支买成40亿元债券。

  次贷危机来了之后，雷曼兄弟公司倒闭，引发整个海啸，形成全世界10万亿美元的资产坏账。

  黄奇帆说，对于中国房地产，中国政府从来清醒，没有允许任何地方、任何企业搞零首付。如果有零首付就是违规，只要发现，一定把它毙了。

  第二，中国房地产的各种不良债务，从来没有当作一个包去发债券，让你高杠杆地发。所以，房地产如果有破产是一家公司的破产，如果有坏账，是局部的坏账，它没有几十倍杠杆变成金融市场的坏账，也没有发疯一样的高杠杆、零首付让老百姓买房，变成许多泡沫。

  “中国不存在这样的泡沫的金融基因。”黄奇帆强调说。

  “中国房地产哪怕现在有问题，那是一个库存太大的问题，是一个去库存、去产能的问题，是房产公司负债率比较高的问题。不要把中国房地产糊里糊涂地去跟美国联系在一起，跟次贷联系在一起，然后想象一下，有多么可怕。这么想，是自己自乱阵脚，把事情夸大了。”

  至于日本的情况，黄奇帆说，这次房地产的调整跟日本1990年的房地产调整放在一个台面上去讨论，这是风马牛不相干的两件事。

  “日本的房地产泡沫调整和日本的金融系统泡沫崩盘是结合在一起的。这个金融系统泡沫崩盘，不是房地产泡沫带动金融系统崩盘，而是日元本身。”

  上世纪80年代，日元升值了2倍，到了1990年以后，日元又贬值了两倍。一进一出，差不多有三倍四倍的震荡。

  “日元升值和贬值是美国人对付日本人。在这个过程中，日本自己又没有有效的抵御方式，最后被美国打了一棍子，是一个世界金融的‘割韭菜’。金融摧毁，再加上房地产泡沫——等到日元一贬值，整个鸡飞蛋打，火上浇油。”黄奇帆说。

  第二个情况，1990年日本房地产泡沫崩盘时，日本的城市化率已经达到了77%。这是户籍人口的城市化率，从1990年到现在，30年过去，它现在的城市化率也就是78%、79%.意思就是，上世纪90年代，日本城市化率已经到了顶峰。

  城市化率到了顶峰，房地产泡沫后，大量房子甩出来，没有农村人口进城可以接盘，最后就憋在那里。“中国这次房地产调整，实际上户籍人口城市化率才到了一半，即48%。过去几十年增加了30个点，今后几十年还可以加30个点。所以，我们有足够的循环空间，以后可以化解。”

  房地产是龙头产业

  房地产长期以来是经济支柱产业，因为房价大涨和房产商搞高负债发展，引发了各种争论。

  黄奇帆则认为，房地产也是龙头产业。房地产一萧条，跟房地产有关的制造业有四十多个行业，如机械、家电、建筑各种各样的产业都会衰退。房地产是个很大的就业面，它一困难，至少减少几千万建筑工人的就业。“这些是必须解决的。”

  黄奇帆分析说，中国的城乡融合发展，从宏观上会为今后20年住宅类的房地产发展提供一种基础性的需求。刚需还是在的，慢慢地会释放。

  二十届三中全会、去年9月24日中央政治局会议后，各部门布局的措施里，以及在经济工作会议的文件里，都体现了政策稳住楼市的导向。

  黄奇帆说，至少有5种措施。

  一是政府收储，去年初国家拿出3000亿元，到了9月底，明确宣布拿3万亿元，“我估计到今年，还会有个3万亿元，甚至变成6万亿元，最终会有个几万亿甚至10万亿元来收购房地产的库存。

  这场房地产的危机，关键是产能过剩，差不多有20亿平方米的一手房库存。这个库存，至少会带出10万亿元的现金流回不来。回不来房地产商就资金链断，断了以后就出现各种各样的三角债问题。

  如果国家拿几万亿元，现在房价是比正常价格打了6折、7折，打6折的情况下，本来1万亿元买1亿平方米，现在可能买1.6亿平方米，可以多买很多的房子。政府可以用这个概念，买10亿、15亿甚至20亿平方米的库存，把房产商的库存，变成国家储备的国有产权的房屋，租赁给老百姓做公租屋。

  任何一个国家应该都有这样的公房。公房是给老百姓、城市居民居住的，我国香港有50%，新加坡有70%，一般的国家会有20%~25%。

  我们国家也明确，要建立20%~25%的国家产权、但给老百姓居住的保障房。

  黄奇帆表示，因为过去这些年房地产过分发热，政府手中的保障房只占居民需要总量的5%。10亿人口，假如说有2亿人是需要政府的保障房，一个人10来平方米要20多亿平方米。现在有5%在手中，还要增加15到16个点，那么就需要买10亿、20亿平方米。

  买了以后，政府手中有了这20多亿平方米，就能够给2亿城市居民，不管农民工进城要租赁房，还是大学毕业生当时买不起房要租赁，就都可以起到保障作用。同时，开发商拿到了这笔5万亿元的钱，这不是利润，它要去还债。5万亿元到了债权人手中，债权人又会还它的债务，两次、三次一循环，就可以使十几万亿、二十万亿元的三角债出清。

  这是一个一举两得的事，国家现在正在推进。

  最后要说的是，政府是不是就套牢了？要拿5万亿、10万亿元套在里边几十年背债呢？

  黄奇帆说，用不着的。因为你是打了6折买房，然后租赁给老百姓做公租房，商品房每个月的租金也差不多打6折。就等于商品房买的，商品房出租，投入产出是平衡的。再把这笔租金作为REITs，在资本市场上发ABS债券（Asset Backed Securities），发了债券后，可以有4%左右的利息收入。

  老百姓现在100多万亿元存款，利息是1.8%。他们完全会高兴地拿出10万亿元买政府这一债券，他可以得到4%的回报。

  所以，这件事一举三得——市场增加了老百姓理财的资金资本；政府多了20%人口获得保障房居住的能力；房产商把自己10年、20年积累的卖不掉的库存打了6折卖给了政府。

  化债就把它化掉了，这件事现在正在做。

  二是政府已经拿出几万亿元，支持地方政府对城中村危旧房进一步加深改造。

  要进一步提出来，2万个镇里乱糟糟的比较老破旧的房子，也应该放到这种改造里，因为它就是城市的一部分。这些事情说明，中国今后三五年，基础设施还有很多可以做的事。

  这是第二个启动市场的信号。

  三是中国企业房产系统的融资，在这一次改造以后，进行调控，会把现在房产商80%、90%的负债率，着力降到50%左右。

  房地产是重资产，全世界房产商负债率都不超过50%。包括我国香港，所有房产商平均负债率30%~40%。

  内地房产商出现了80%、90%负债率，是因为买地的钱是借来的，造房子开发贷又是借来的，房子还没造好卖出去按揭贷款又是借来的，三个负债率叠在一起，这样就80%、90%的负债。

  这是我们在源头上没管好，这地方不要发明创造，就按全世界通用的规则。买地的钱，不能80%、90%由银行背着，而是要用自有资本，这是个铁的原则。“我在重庆就这么干的，重庆房产商的负债率就相对低一点。你不能让它负债，然后地价翻一番，300万元一亩变1000万元一亩，增加的钱全是银行后边堆，这样的话，房地产商出格的‘地王’都会出现，这件事必须在源头管住。”黄奇帆强调。

  另外老百姓按揭贷款，绝不能把首付给丢了，丢了就要闹金融泡沫、金融灾难。第一套、第二套房有不同的首付，这样就把这件事平衡了。

  “中国的金融系统跟房地产的关系，在这一次调整中，也会得到化解。”黄奇帆表示。

  我们注意到，外资已经陆续买入内地房地产资产。2024年以来，嘉里建设、香港置地、铁狮门等外资均投资了深圳的房地产项目，中东资本亦开始入局，摩根大通在二级市场抄底地产股，险资、煤老板、中介机构、神秘资金纷纷抄底投资项目、土地和地产公司。它们无一不是看中目前房地产资产价格相比之前高位已经低到尘埃里而逢低吸纳，还同时看好中国经济和市场的未来。

  政策、市场、资本，一系列的态势都昭示：中国房地产筑底回升的信号已经非常强烈，无论是外资、国资还是煤老板，它们作出的动作，成功的概率已经相当大。