7年前，随着母公司中信集团和中海地产之间的一场重组交易，中信泰富逐渐在住宅地产中淡出，发展转向商业地产。

  时隔多年，在房地产行业进入深度调整期、民营房企拿地萎靡的情况下，中信泰富又逆势“杀回”，重新加入到房企拿地的行列中。近日，它通过全资子公司扬州锦泰地产发展有限公司，联合上海滨贸企业管理有限公司拿下总建筑面积超18万平方米、土地使用权代价超114亿元的地块，一时间引发市场关注。

  另据中指研究院统计，从2020年至今，中信泰富已在公开土地市场拿下17宗地块，总建设用地面积97.2万平方米，总权益拿地金额达到233.578亿元。

  对于中信泰富重回市场拿地，且出手即涉及如此之大项目，记者致电中信泰富了解情况，相关人员接通电话后表示，“我们不需要（不接受采访）”，随即挂断电话。

  联合国资拿下4宗土地

  11月13日，据上海杨浦区政府官网发布的一则土地项目遴选结果公告显示，按照遴选公告确定的操作流程，经区政府第60次常务会议审议通过，确认杨浦区平凉社区03B1-01地块、01F2-01地块、01F3-01地块、01E4-03地块项目的实施主体为扬州锦泰地产发展有限公司（以下简称“扬州锦泰”）、上海滨贸企业管理有限公司（以下简称“上海滨贸”）。

  据企查查显示，股权层层穿透后，扬州锦泰为中信泰富全资控股公司，成立于2010年8月，注册资本约11.46亿元；上海滨贸则由上海市杨浦区国资委全资控股，成立于2023年9月。

  值得一提的是，中信泰富是港股上市公司中信股份全资子公司，后者是中信集团持股58%的控股公司。

  据中信股份披露的公告，扬州锦泰和上海滨贸组成的联合体被确定为上海杨浦区四宗地块的实施主体，二者于11月13日签署合作协议，拟为建设和开发4宗地块而成立合资公司。

  合资公司的总资本承担金额预计约为124.15亿元，其中扬州锦泰持股87%，对应的总资本承担金额约为108.01亿元；上海滨贸持股13%，对应的总资本承担金额约16.14亿元。

  据悉，这4宗土地位处上海市杨浦区滨江门户“八埭头”板块，是杨浦区核心区域，也是“2035规划”确定的中央活动区。用地面积共计8.65万平方米，计容面积总计18.1万平方米，其中住宅11.3万平方米、商业办公用房6.8万平方米。4宗土地的土地使用权代价达114.4亿元。

  对于旗下公司拿下百亿元土地大项目，中信股份在公告中表示，从集团发展战略角度来看，该项目具有投资大、体量大、周期长的特点，能够作为本集团推动新型城镇化板块加速发展建设的重要抓手，为板块发展奠定坚实基础。

  背靠中信集团资金实力雄厚

  由于4宗土地均涉及历史风貌保护，所以对项目遴选人的门槛要求颇高，需满足多条设定的资格条件。

  比如，参选企业的2022年度总资产规模不小于2500亿元、2022年度净负债率不大于30%，同时还得是2023年度《财富》杂志世界500强榜单前150名企业。

  单凭这一限制，国内绝大部分开发商已被“拒之门外”。以A股上市房企为例，2022年末总资产规模在2500亿元以上的只有13家，而登上2023年度《财富》杂志世界500强榜单前150名的房企就更是屈指可数。

  不仅如此，参选企业还要满足近10年在上海市中心城区自行开发的商住办项目建筑面积不少于50万平方米；近10年在市中心城区保护、开发、修缮、改建历史建筑项目的建筑面积总计不少于3万平方米；在上海市自持并自行运营商办建筑面积不低于50万平方米等。

  如此严苛的筛选条件之下，参选企业只有中海地产、华润置地、中信泰富3家央企能够满足。一番角逐之后，中信泰富最终胜出。

  从在上海开发的项目上来看，中信泰富此前曾打造过一批知名项目，包括陆家嘴滨江金融城、中信泰富又一城、中信泰富九庐、中信泰富广场等。其中，陆家嘴滨江金融城是中信泰富地产和中船集团联手开发打造的136万平方米小陆家嘴都会综合体，现已成为上海城市生活核心地标；中信泰富又一城项目是54万平方米地铁上盖的城市综合体，涵盖住宅、办公、商业等。

  作为中信泰富母公司，中信集团也以营业收入1007.69亿美元、净利润39.04亿美元排在2023年《财富》杂志世界500强第100位，已连续第15年登上此榜。

  事实上，抛开母公司中信集团，单看中信泰富的经营数据其实也不差。据中信泰富有限公司一份2021年审计报告显示，早在2021年，中信泰富就实现收入达1922.71亿港元（约合人民币1769.05亿元），同比增速为27.26%；实现年内溢利132.82亿港元（约合人民币122.21亿元），同比增速为14.1%。截至2021年末，公司总资产为2947.3亿港元（约合人民币为2711.75亿元），净资产为1588.75亿港元（约合人民币为1461.78亿元）。

  “现在房地产行业大环境变化，民营房企拿地减少，甚至绝大多数民营房企已不再具备投资拿地能力，中信泰富能够联合国资拿下如此大型项目，也是其资金优势、综合实力的体现。”有业内人士如此表示。

  重回上海拿地意欲何为？

  时间回溯至2016年，在国资委要求不以房地产为主业的央企要陆续退出房地产业务的大背景下，一场当年总金额最高的央企地产业务整合案例浮现。

  彼时，中信集团以310亿元总价，将旗下地产平台中信地产的全部股权和中信泰富在国内的住宅地产转让给了中海地产。后者是中国建筑旗下的主要地产平台。中海地产则将旗下的上海寰宇天下商业项目、南京中海商业与写字楼项目等4处商业物业，以61.5亿元转让给中信泰富。

  在2016年中期报告中，中信股份表示，其地产业务未来将更专注商业项目，尤其是大型综合项目的开发。自此之后，中信泰富成为中信运营商业地产的主要平台，并将重点投向开发城市综合体项目，如在2017年2月，中信泰富与武汉二零四九公司及中建三局联合获取武汉二七滨江项目，年内又与香港瑞安公司联合获取了武汉光谷项目。

  业务转向后，中信泰富似乎与地产业务渐行渐远。不过，近几年随着房地产市场进入下行周期，民营房企拿地疲软，中信泰富乘着行业大洗牌之际又开始加大拿地力度。

  比如今年7月，中信泰富子公司扬州锦泰拿下无锡经开区五湖大道与梁东路交叉口东北侧地块，用于普通商品房住房开发，面积约4万平方米，成交价约14.8亿元；2021年9月，扬州锦泰又以成交价16.38亿元拿下扬州市城北街道一面积约10.67万平方米的地块，同样用于商品房住房开发；同年1月，扬州锦泰又拿下扬州一宗面积约7.8万平方米的住宅用地，成交价格为12.5亿元。

  此次，对于扬州锦泰拿下上海杨浦区4宗土地并重回上海拓展市场的行为，中信股份在公告中的回应似乎透露了一些意图。其表示，该地块发展潜力大，投资安全边界较高，经济测算回报合理。为本集团在上海区域的可持续发展进一步夯实基础、奠定格局。