新年伊始，华南城债务问题便成为了市场关注的焦点。

  2月19日，华南城控股有限公司（华南城， 01668.HK）大股东特区建发发布公告称，经核实，华南城2024年10月票据于2024年2月9日到期的强制赎回款项和2024年4月票据于2024年2月12日到期的利息均未支付，公司高度重视华南城本次境外票据违约事宜，并将持续与华南城保持联系。

  实际，华南城境外票据违约事宜此前就有迹可循。2月9日，华南城公告称，预计不会就2024年10月票据于2024年2月9日到期的强制赎回款项进行支付，这将导致2024年10月票据发生违约事件。

  对于违约，华南城在公告中表示，近年来，因外部因素变化，公司销售不及预期，现金流只能保证日常经营所需。上述因素叠加效应导致集团流动资金日趋紧张。因此，集团在债务上面临非常大的还本付息压力。

  寻求债务展期的同时，华南城也在积极出售资产“自救”。

  2月1日，华南城公告称，公司拟通过公开招标方式出售西安华南城约30.6472%股权（可予调整至38.6988%）。2月5日，华南城再度发布公告称，拟通过公开招标方式出售间接持有的深圳第一亚太50%股权。

  对于西安华南城交易的最新进展笔者致电西安华南城了解，但电话始终未接通。

  展期未获同意

  此次违约早有伏笔。

  2023年12月4日，就2024年4月到期的9.0%优先票据、2024年6月到期的9%优先票据、2024年7月到期的9%优先票据、2024年10月到期的9%优先票据及2024年12月到期的9%优先票据等5只美元债发出同意征求。征求同意的目的主要是为了通过延长票据期限、降低票据利率及分期支付票据本金，加强公司的流动资金及现金流量管理。

  16天之后，华南城再发公告称，2024年7月到期的票据已获得持有人同意，拟展期至2027年8月19日，年利率从9%降至4.5%，未偿还本金金额约2.36亿美元。然而，其余4笔票据（包括2024年4月、6月、10月及12月到期票据）则没有获得债权人的同意，未偿还本金金额合约11.12亿美元，这也导致了上述2笔票据违约。

  这不是上述5只美元债第一次展期。2022年8月，在国资大股东特区建发的信用背书下，华南城通过同意征求，将5只2022年、2023年到期的美元债展期至2024年，不过华南城最终仍未能走出经营困境。

  2002年，以珠宝起家的潮汕商人郑松兴联合梁满林、孙启烈、马介璋等“潮汕老乡”共同成立了华南城，主要业务为开发、经营大型综合物流及商品交易中心。2009年，华南城赴港上市，业绩持续增长，先后在广西南宁、黑龙江哈尔滨、河南郑州等多个城市建立大型商贸物流综合体。

  然而，2021年末，伴随着地产行业的调整及电商冲击等原因，华南城深陷债务违约危机深渊。为了应对债务问题，华南城积极引入国资，2021年12月30日深圳市属国资企业特区建发认购华南城约29.28%股份，成为单一大股东，创始人郑松兴持股比例则由28.5%降至20.16%，成为第二大股东。

  特区建发入主后，多次给予华南城“真金白银”支持。2022年7月18日，特区建发收购华南城旗下物管公司第一亚太50%股权，交易价约12.57亿元，以现金支付。2022年11月30日，特区建发与华南城在南昌举行了全面协同合作签约暨南昌、郑州、南宁华南城项目合作启动仪式，明确提供资金支持。此外，特区建发还协同华南城集团与相关银行开展合作，通过推动组建银团贷款等方式，帮助华南城集团进一步补充流动性。

  尽管大股东力挺，但华南城仍然举步维艰。2023年中期业绩报告显示，期内华南城实现经营业务收入25.16亿港元，同比减少12.6%；毛利润4.469亿港元，同比下跌49.8%；毛利率下降至17.8%，去年同期为30.9%。经营的下滑未能对债务形成有效地支撑。

  再售西安华南城

  值得一提的是，这是华南城第二次出售西安华南城股权。2022年12月16日，华南城控股下属公司华南城集团、华南国际及西安华南城与深圳市深基壹号产业园区投资运营有限公司（下称“深基壹号”）签订了总额50亿元投资协议。交易完成后，作为认购方的深基壹号将拥有西安华南城约69.35%股权，华南城集团持股比例从100%降至30.65%。彼时，西安华南城100%股权的评估价值约为22亿元。

  对于这笔交易，华南城在公告中表示，将提高西安华南城的资金流动性并提供额外的营运资金，使其能够偿还华南城提供的现有股东贷款。

  公开资料显示，深基壹号成立于2022年10月，由深基投资关联方发起设立，大股东是特区建发，后者持有51%股份。诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄分析称，国资入股对西安华南城今后发展是一个助力，不仅有效盘活产业资源，在资金及融资上也有了保障，同时在开发规划和招商运营等方面增加了新机会。

  令人没想到的是，2年之后，西安华南城再度被摆上了货架。2月1日，华南城发布了公告，此次潜在出售事项尚未确定具体价格，也未签订任何买卖协议。

  对于接手方，华南城提出四点要求：一是意向受让方应当为在中国境内或境外依法设立并合法存续的企业法人，或具有完全民事行为能力的自然人，本项目不接受联合体受让。二是意向受让方应当具有良好的信用和充分的资金实力。三是意向受让方应具备与西安华南城相同或类似项目的运营经验。四是应当能够为西安华南城项目导入相关资源，以促进西安华南城全面、协调、可持续发展。

  公告提到，这笔交易挂牌起止时间为2月1日17点至2月6日17点，如果没有合格投标者，可能考虑延长招标程序的届满日期。关于后续进展，一位工作人员曾对媒体表示，有关西安华南城股权挂牌事项暂定到2月19日，有新进展会发布公告。不过，到目前为止，华南城仍没有刊发相关公告。

  西安华南城探访

  2009年，潮汕商人郑松兴决定在西安打造“西部华南城”，落子港务区。

  对于这个项目，郑松兴在接受媒体采访时曾表示：“不只是陕西在找我们谈，其他一些省市也非常想引进这个项目，但我们还是选择了西安、选择了国际港务区。这是因为陕西省、西安市领导对物流及关联产业非常重视，非常熟悉。”

  对于该项目，华南城计划建设一个集商品交易、会展中心、住宅、学校、医院等多种功能于一体，以现代化综合商贸物流业为主导的产业新城，规划总建筑面积1750万平方米，前期计划投资额超过200亿元。

  据华南城年报披露，截至2023年3月31日，西安华南城已购得总规划建筑面积约417万平方米土地，已完成约241万平方米建设，包括商品交易中心、物流园及其他配套设施等，且已经投入运营。

  对于运营情况，西安华南城官微在2023年11月曾介绍，目前入驻园区商户已达7000余户。 截至2023年3月31日，西安华南城年度税后净利润6.5亿元，税后亏损约1.44亿元。

  实地走访了解到，西安华南城A区主要为家居建材交易中心，园区内入住率较高，商户主要经营电子、五金、化工、机电、建材装饰等业态。因为刚过春节，园区内很多商铺尚未开门，“过了十五之后开门的就多了，这里大部分商户都是做工程类的单子，也有做零售的。”西安华南城一保洁人员表示。

  另外一位主做电动工具的商户也表示：“前两年北辰附近几个机电建材市场拆了，这里承接了搬迁过来的经营户，这里以批发业务为主，少量做零售”。一位主营照明的商户也表示，他的店面主要做工程类的筒灯、射灯等业务。

  对于园区的租金情况，一家主做电缆的商户表示：“一年租金基本上在3万元~4万元，离园区出入口较近的商铺租金比较贵，这里的商铺都卖给了个人，要租的话需要通过商铺门上的电话找房东。”

  除了综合商贸物流及商品中心外，西安华南城还配置商业配套及住宅等项目。其中，华南城1668新时代广场公寓为住宅配套，该项目因多次推迟交房一直被购房者所诟病。2023年11月，西安华南城官方微信发布的一则公告表示，1688新时代广场C区、D区应于2022年交付，但由于疫情、全运会及残奥会等原因导致项目工期有所延误，后调整为C区于2023年12月、D区于2023年11月交付。但2023年，由于中亚峰会、扬尘管控及一些不可控等原因导致未能正常交付，交付时间调整为2024年3月20日，完成竣工手续时间调整为2024年4月20日。

  西安华南城2号交易广场为商业配套，目前东区入驻的商业体为华盛奥特莱斯，西区还处于招商阶段。在走访中看到，华盛奥特莱斯共6层，仅一层基本满租，业态有餐饮、服饰、鞋、珠宝首饰等，三层主营皮草，六层为美食中心，其余楼层空置。

  二层最大的商户表示，她在西安华南城已经开店9年，疫情之前在一楼开了几家门店，之后生意比较差就搬到了二楼，目前她是二楼最大的商户，租金一个月大概1.5万元左右。“一层的租金比二楼贵，且只允许做品牌，这两年因为疫情因关了不少门店。”

  虽然人流与生意都较为萧条，但上述二楼商户充满了乐观，“我卖的品类比较多，女装、男装、童装、文具都卖，基本能覆盖支出，随着港务区入住的人越来越多，这里的商业肯定能起来。”

  尽管部分商户表示出了乐观，但西安华南城的未来仍存在不确定性，正在等待它的新主人。