4月25日，保利发展控股集团股份有限公司（以下简称“保利发展”，600048.SH）召开2023年度业绩说明会，回应投资者关切的热点问题。

  2023年，保利发展夺得了全口径销售和权益销售两个榜单的魁首位置，但经营层面的压力也开始凸显，归属母公司净利润同比下降34.13%，现金短债比同比有所下降。

  该公司管理层没有披露2024年的销售目标，但表示目前市场整体仍处于筑底阶段，销售去化仍存在压力，接下来将采取多种方式随行就市地完成存量去化目标。至于短债问题，管理层认为无需担忧，“公司有较强的现金流与债务管理能力，不存在偿债风险。”

  多措并举促去化

  今年第一季度，房地产开发投资额、新建商品房销售面积、销售额等指标均录得同比下降，保利发展的销售面积、销售金额也同比下降了4成，但仍居行业榜首位置。

  作为行业龙头，保利发展对地产行业的中长期发展仍持积极看法。管理层认为，国务院常务会议表示房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局，稳定行业发展的态度明确，政策面的积极因素在不断累积，行业销售也出现了积极变化。随着经济的逐渐企稳和行业限制性政策的持续退出，客户的信心将逐渐恢复，需求也会随之上升。政策方面包括限购、限价、限售等各类限制性政策的取消或放松，融资协调机制的进一步优化落地，信贷利率的进一步放松，存量房等资产政府介入后的进一步盘活等，都还有政策发力空间。

  对于如何应对行业销售的持续下滑，保利发展表示，近年在新项目获取中，该公司保持聚焦市场更为稳健的核心城市与核心区域项目，在应对市场变化中可占据更为有利的位置。销售端，将强化项目去化及资源盘活，多措并举为项目销售创造有利条件。

  据了解，刘平上任董事长后，保利发展采取了加速存量去化的坚决动作，近3年的存货去化规模超万亿元。2023年，其存量项目签约金额2575亿元，占全年销售金额的61%，签约面积1643万平方米，占全年销售面积的69%。其中，2022年新获取项目已在2023年内收回全部股东投入。未来，该公司计划通过优化产品设计等多种方式加速存量去化。

  市场规模的缩减促使房企们不断审视投资结构的合理性，此前已有多家上市房企透露2024年将进一步调整城市布局。2023年，核心38城对保利发展的销售贡献近9成，同比提升2个百分点。该公司表示，核心38城是经过系统性研判，筛选出的重点投资区域，从城市基本面以及市场的稳健程度来讲，也较非核心38城有明显优势。“后续不排除根据城市发展及市场变化有所增减。”

  毛利率有望企稳回升

  业绩公告显示，2023年，保利发展的毛利率、净利率、归属母公司净利率的表现都不及2022年。管理层的解释是，土地市场较高价格获取项目陆续进入结转周期，叠加售价下行，导致结转毛利率同比下降，叠加计提减值等因素，导致出现净利率下降。

  2023年，保利发展对存货和长期股权投资计提减值50.5亿元，同比增加38.9亿元。其中，计提的存货跌价准备约为43.6亿元，是头部房企中计提金额最多的。对于2024年是否还有减值压力，该公司的回答是除已计提跌价准备的部分存货外，开发项目的可变现净值可覆盖存货余额，2024年将根据房地产市场变化情况，结合管理层判断，严格按照会计准则规定，谨慎做好存货减值测试。

  管理层还提供了一个数据，那就是该公司增量项目的毛利率较高，如2022年新获取项目的销售毛利率超20%，且占存货比重逐步提升，预计可带动整体毛利率企稳甚至回升。

  现金流安全也是投资者关心的问题。截至2023年末，保利发展的现金短债比1.28，虽仍符合三道红线要求，但较2022年末的1.57有所下降。据介绍，这是因为该公司加大了有息负债的清偿力度，期内主动偿还271亿元债务。

  “公司目前不存在偿债压力，所有境外债券已清偿完毕，境内债券等均如期付息兑付。”管理层强调，作为央企，保利发展拥有优秀的信用基础和融资能力，各种融资渠道畅通，2023年新增融资1371亿元，综合成本仅3.14%，且逐月下降。而且，开发贷是主要的融资渠道，2023年底占比72%，直接融资占有息负债比重 16%。2024年，开发贷、直接融资、持有物业融资等债务融资空间充足，可视需要开展融资补充。“项目层面资金，在满足项目层面政策开发的前提下，公司可对富裕资金进行调配。”