众安财报闹“乌龙” 浙系“黑马”房企降速

公司付珊珊 2024-09-14 08:48:44 来源:中房报

扫描二维码分享

  上市房企众安集团近日闹了个“乌龙”事件。

  由于印刷错误,在众安集团2024年中期业绩中,土地储备总建筑面积变成了8.1亿平方米。认识到错误的众安集团于9月6日发布了一则澄清公告,表示存在印刷错误,并确定修正后的土地储备总建筑面积约为810万平方米。

  对此,中国房地产报记者拨打众安集团官网电话,但被告知无法转接相关部门。

  一位上市房企证券部门人士表示,即使是上市公司的财务报告也是会出现错误的,但由于财务报告都有严格的审核程序,一般出现错误的概率较小。

  作为浙江的本土企业,在绿城、滨江等知名房企的光辉下,众安集团此前一直默默无闻。公开信息显示,其创始人施中安曾是杭州萧山区财政税务局一名公务员,担任过萧山市银河房地产开发公司总经理,并主持开发了银行银河公寓、银河商务中心、银河小区等知名项目。

  1997年,施中安转身下海创业,同年成立众安房产公司,即众安集团前身,并很快在萧山区拿下了一宗宅地,开发首个项目众安花园,从此在杭州房地产市场站住了脚跟。

  在施中安的运作之下,如今众安集团已经发展成集地产、物管、商业、资本等多领域的综合性企业。除了众安集团,施中安还拥有另两个港股上市平台——中国新城市(01321.HK)和众安智慧生活(02271.HK)。

  众安集团被业界熟知还是在2021年,这一年众安集团在土地市场崭露头角,拿下多宗热门地块,也正是这样逆势加码的举动让业界为其赋予了“黑马”称呼。

  “众安集团也是本土房企,不过最近几年发展也不行了。”一位同是杭州本土房企内部人士表示。

  最近两年,在外界看来,众安集团慢下来了,种种迹象均在表明:众安集团正在收缩战略。

  投资拿地收缩

  最明显的是在土地端的收缩。

  众安集团之所以被称为新的浙系”黑马“房企,原因就是其在土地市场大肆扫货。

  根据财报信息显示,2021年,众安集团耗费111亿元,一举拿下12幅土地,新增土地面积193万平方米。

  2022年,众安集团又耗资49亿元拿下7宗地,新增土地建筑面积约52.4万平方米,新增土地平均楼面价约为9323元/平方米,可谓高举高打。截至2022年末,众安集团的总土地储备面积已经超过千万平方米。

  然而自2023年开始,众安集团便极少出现公开拿地消息。截至2023年末,众安集团的土地储备总建筑面积降至863万平方米。

  根据修正后的数据显示,截至2024年中期,众安集团的土地储备规模继续收缩至810万平方米。虽然从2022年下半年起,众安集团便没有新增土地储备,但其仍然表示,截至上半年末的土地储备足够支撑公司未来五年的发展。

  人员组织收缩

  随着2021年至2022年拿地规模增加,众安集团发展驶入扩张阶段,与之匹配的是,公司人员也在不断增加。

  众安集团的财报数据显示,2020年、2021年和2022年的雇员数量分别为4573人、4911人和5506人,总体呈现上升趋势。

  其中,由于2021年雇员人数大幅增加,当年众安集团的员工成本同比上涨了38.4%。而进入2022年,或许已经意识到行业开始进入”寒冬“,虽然2022年的雇员人数相比2021年有所增加,但这一年,众安集团采取了多种降本增效措施,使得当年员工人数增加的情况下,员工成本还下降了17.4%

  随着房地产行业进入深度调整期,众安集团从2023年也开启了减员措施。

  财报数据显示,众安集团2023年雇员有5017人,而其2023年中期的雇员人数还有5427人,这说明,众安集团可能在2023年下半年开启了一批人员优化。相比2022年末的5506人,2023年末,众安集团的减员幅度约为9%。

  与此同时,2023年,众安集团的员工成本为397.6百万元,同比下降约11%。

  对此,众安集团在财报中作出解释,称员工成本下降主要是公司采取了多种降本增效措施,根据业务发展优化了人员。

  而当年员工成本下降比例略大于员工人数减少比例,这说明在2023年,众安集团可能已经开启了降薪措施。

  到了2024年上半年,众安集团裁员降薪趋势更加明显,其雇员进一步减少至4986人,相比2023年末的员工成本397.6百万元,今年上半年员工成本仅有186.8百万元,半年内员工成本降幅约53%。

  业绩表现收缩

  无论是在公开市场暂停拿地还是人员组织上的优化,背后的原因均指向众安集团最近几年业绩的收缩。

  今年上半年,众安集团的收入约为92.83亿元,同比增长约127.6%,但同期其母公司拥有人应占溢利则仅有6250.9万元,同比减少68.2%,增收不增利较为明显。

  由于过去几年拿地扩张激进,众安集团的现金流状况并不乐观。数据显示,2021年至2023年,众安集团的经营性现金流净额分别为-2.69亿元、5.46亿元、27.81亿元,融资性现金流净额分别为20.40亿元、-18.80亿元、-49.69亿元,投资性现金流净额分别为-13.27亿元、-9.20亿元、-0.26亿元。

  截至2024年中报期末,众安集团的总资产负债率及净负债率分别为69.1%和44.8%,维持在合理水平。但其短期流动性则显现压力。截至上半年末,众安集团持有的现金及现金等价物为5.88亿元,受限制现金13.26亿元,借款总额约为77.87亿元,其中一年以内到期的债务占比接近50%,达35.88亿元。

  与此同时,施中安旗下另外两个上市平台业绩也不乐观。同期,众安智慧生活净利润难突破5000万元,而中国新城市的持续亏损才出现扭转迹象。

  资本市场对“众安系”似乎也不买账。中国新城市的股价长期停滞在1港元/股以下,众安集团股价一度低于0.1港元/股,众安智慧生活上市一年多,股价在1港元/股上下徘徊,成交量时常挂零。目前,这三家上市公司的市值合计不足30亿港元。

  值得注意的是,有报道显示,“众安系”发展前期,施中安擅长通过关联垫款、质押融资、合作参股等资本手段,在地产、物管、商业、资本之间形成一个资金闭环来推动旗下公司扩张。由此,市场对众安系三家上市企业关联方输血的质疑也从未断绝。从2023年起,施中安再次施展财技,转换资本运作方式,借助旗下合资的私募平台为旗下地产子公司提供资金支持。

  不过随着最近两年地产行业下行,这家私募平台的投资风格也发生了变化,地产业务不再是其青睐的领域。

  在今年年初的业绩会上,众安集团表示要顺应市场趋势,形成轻重并举的发展战略,探索代建新发展模式。不过,最近两年,众安集团屡次传出项目延期交付、拖欠农民工工资等负面舆情,在此情况下,能否在代建赛道中占得一席之地,目前仍是未知数。

众安集团有限公司

统一社会信用代码:91330000704201329P    经营状况:存续    注册资本:200000(万元)

风险情况:  自身风险  0    变更提醒  106    关联风险  12

众安集团青岛未来里实业有限公司

统一社会信用代码:91370211MA3UM1141Y    经营状况:存续    注册资本:5000(万元)

风险情况:  自身风险  0    变更提醒  12    关联风险  3

原创 宏观 政策 市场 公司 土地 观点 金融 海外 产业链

中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
返回顶部