万科和万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”，02602.HK）终究还是走上了以资产抵债的路子。

  11月1日，万物云宣布将以1.5亿元的对价向万科收购武汉新唐共祥商业管理有限公司（以下简称“武汉新唐”）50%股权，并以到期应收款项进行抵偿。

  在8月份的业绩会上，万物云的管理层曾透露拟与万科商议以经营性资产抵债的方式降低应收账款。截至6月底，该公司来自关联方的应收款约38亿元。

  11月4日，万物云方面对中国房地产报记者表示，对万科的应收款首先是积极以现金回笼的方式推动，其次才是选择资产抵债。“在资产选择上，我们将尽可能优先抵偿能够快速变现的资产，以确保流动性。”

  1.5亿元的以资抵债交易

  万物云的公告显示，截至8月31日，该公司与万科存在贸易应收款项等与关联方的结余，双方磋商后决定以目标项目资产按照1.5亿元的价格对与关联方的1.5亿元到期应收款项进行抵偿。交易方式就是由万物云的子公司向万科子公司——珠海市懋德诚投商业发展有限公司（以下简称“珠海懋德诚投”）购买武汉新唐的50%股权，以此实现万物云间接持有武汉新唐名下的全部资产50%权益。

  其中，万科于武汉新唐的既存股东借款债权本息约1.25亿元，除拟承继债权金额外，代价剩余部分为受让武汉新唐50%股权的交易对价，即0.25亿元。

  珠海懋德诚投确认在收到每一笔股权转让对价后，资金全额应专用于向万物云及其指定主体支付偿还万科及其直接、间接持股主体或关联方对万物云的既存债务。万物云表示将采取相关措施，确保相关转让对价的资金安全。

  物业上市公司大多分拆自地产母公司，关联交易无可避免。万物云在今年的中期业绩报告中表示，2021至2023年，主流上市物业企业的持续关连交易收入占比从17.2%下滑至14.1%。尽管与地产关联度趋弱，物业企业的投资价值仍受地产波动显著影响。关联开发商一度是物业行业高增速与高估值的“坚实”后盾，如今却成为了“拖累项”。关联方应收款项也成为市场高度关注的指标，2023年，主流上市物业企业的关联方应收同比提升13.5%，引发市场对于回款问题的担忧。

  就万物云自身而言，其与万科的关联交易呈现逐年下降的趋势，2021年至2023年的收入占比分别为19.2%、16%、13.5%，今年上半年，该公司与开发商有关的收入占总收入的12.6%，同比下降5个百分点。但应收账款还在增长，贸易应收款及应收票据由2023年底的72亿元增至今年6月底的约100亿元，其中来自关联方的应收款由25亿元增至38亿元，半年的增幅就达到了52%。

  优先选择容易变现的资产

  对于抵债的资产，万物云圈定了一些具体标准。如，选择住宅及车位这类能够快速变现且单价相对较低的资产作为抵偿，一般都是先找好买方，保障流动性。“在没有容易变现资产的情况下，我们将采取跨项目集合的方式，优先选择蝶城内的商业资产、自用物业以及其他战略上可以协同的资产。”

  此次交易的标的便属于蝶城内的商业资产。武汉新唐持有位于江汉区常青一路218号武汉唐家墩城中村综合改造项目k3地块的武汉新唐广场物业以及与之配套的全部地下车位使用权。新唐广场是万科在武汉的第一个商业综合体，总建筑面积7.48万平方米，包含地上5层和地下1层，2015年底正式营业。

  万物云方面表示，武汉新唐广场属于相对优势的资产，主要业态为服务、零售、餐饮、娱乐，主要租户包括摩尔影院、中百超市、合时健身、海底捞和星聚会KTV等。截至2024年8月31日，该项目的节点出租率达到90.5%，单位日租金为3.06元/平方米。更重要的是，该项目位于万物云武汉唐家墩蝶城中，在直线距离500米的核心覆盖圈内，万物云在管住宅项目4个，合计在管9462户。

  不过，目前该公司还没想好拿到项目股权后如何运营，只表示：“我们会持续研究如何发挥蝶城优势。”

  适当持有一些重资产物业是万物云的新战略规划。在年初的业绩会上，万物云董事长朱保全表示，没有一家商管企业能够成功解决社区mall与周边居民的关系，为此万物云提出“蝶城+社商”的构想，希望在蝶城范围内寻找到经营上不太好的社区商业进行改造。

  9月份，万物云宣布将更改IPO募集资金用途，给“通过基金投资等方式探寻有发展潜力的物业标的（含经营性资产投资等）”分配了18亿元的资金。根据该公司的说法，此举是为了进一步深化蝶城战略，而武汉新唐广场便属于这类有发展潜力的物业标的。但接下来怎么花这18亿元，万物云也还没有清晰的想法。