代建行业正进入“头部企业格局稳定、其余企业加速分化”的新阶段。

  从CRIC发布的《2024年中国房地产企业代建综合能力TOP30》榜中可以看出，2024年综合实力TOP30代建企业总合约面积达到9.14亿平方米，同比增长23%；新增签约面积1.93亿平方米，同比增长6%，其中TOP5企业集中度接近五成。

  经历过快速扩张和激烈竞争后，代建行业已进入稳定发展的“沉淀”期，需要企业不断修炼内功来提高竞争力，从战略、服务范围、组织架构等各方面做出准备，增强自身穿越周期的能力。

  截止2024年全年，代建综合能力30强企业的总合约面积达到9.14亿平方米，同比增长23%。其中总合约规模同比增长超过50%的代建企业有9家，部分“新”入局企业仍在快速扩张。

  具体企业来看，2024年只有2家代建企业总合约规模超1亿平方米，分别为绿城管理和蓝城集团。这两家企业虽然有明显的规模优势，但两家企业2024年总合约规模同比增速低于平均水平，增速有所放缓。

  值得注意的是，部分代建企业实现梯队跃升，总合约规模在2000-5000万平方米、1000-2000万平方米的企业数量均有所增加，分别增加2家和1家至8家和7家。

  从新增签约面积来看，2024年综合能力TOP30代建企业新增签约面积1.93亿平方米，同比增长6%，增速较2023年下降20个百分点。这意味着，代建赛道竞争愈发激烈。

  行业集中度仍然高企。2024年总合约规模中，TOP5建面占比达到46%，新增合约中，TOP5企业占比也达到46%，较2024年上半年继续提高4个百分点。头部企业持续扩张、进一步占领市场份额的需求依然旺盛。

  从2024年中国房地产企业代建综合能力TOP30来看，总体呈现三个特征：

  首先，代建头部企业强者恒强，表现稳定。综合能力TOP10企业总体变动率仅为10%，格局相对稳定，另外绿城管理、蓝城集团、金地管理三家企业更是呈现出三强鼎立的态势。

  其次，“新”入局企业凭借自身特色、独有竞争力迅速扩张，成为代建赛道的中流砥柱。综合能力前十中，旭辉建管、龙湖龙智造、而今管理、招商建管、新城建管等近两年持续在新拓项目中发力，并不断在细分领域打造代建“护城河”。

  第三，民营代建企业仍是主流。从TOP30上榜代建企业的性质来看，民企是绝对主流，占比达63%；国企央企数量占比17%。值得注意的是，在头部TOP5企业中，央国企和混合所有制企业比例更高。

  代建行业正迎来周期性变化，行业增速放缓，市场竞争持续加剧，为适应市场变化，入局企业已开始深化调整转型“轻资产”赛道，并呈现出明显的战略转型和创新调整趋势，积极寻求细分领域的增长。

  最为典型的调整是持续推进合伙人计划。目前，代建综合实力TOP10企业都已推出合伙人计划，短期内能够实现较多项目落地，且通过合伙人计划，能够提升企业的资源整合能力。

  同时，代建企业正积极延长服务链条，形成全周期服务模式。

  多元化代建业务也成为代建企业的重要发展方向。代建企业应该不再局限于传统的住宅代建，而是纵向发展多元化领域拓展，增强自身的竞争力。

  “地产冷、代建热”的发展趋势仍在延续。然而随着入局企业逐渐“饱和”，代建行业也迎来增速放缓、竞争加剧、企业分化的新阶段。

  短期内代建行业虽然增速有所放缓，但中长期仍然存在较大发展空间，不过由于优质的代建项目有限，对于企业而言，未来在代建市场势必将迎来一场激烈且艰难的市场份额之争。