真正说生态的概念我感觉到说生态城市，实际上还不是严格的，科学上的说法，因为生态是指生物与环境的关系，或者是人与自然的关系，或者是生物与环境，人与环境相互影响的一个过程。我们说生态城市，实际上就是说生态良好城市，或者是生态健康的城市，这样来理解，才是一个严格科学意义上的解说。一般我们通常说生态城市，实际上就是指生态良好的，或者是生态健康的城市。

　　第一个问题就是关于城市问题和环境问题，在当前引起了全球的关注，城市化是社会经济发展的必然，城市化也必然带来新的城市问题与环境问题，极化了人口资源环境的矛盾。1972年在斯德哥尔摩召开的联合国人类环境会议，发出了只有一个地球的警告，第一次将环境问题提上了议事日程。会议发表的《人类环境宣言》提出了保护和改善人类环境已经成为全人类的惹腥挝瘛?987年，联合国世界环境发展委员会通过的《我们共同的未来》，在报告中指出，本世纪末，人类有半数居住在城市，而21世纪世界成为一个大型的城市世界，城市问题和环境问题成为全球关注的热点。

　　我国由于人口基数大，人口数量剧增，而资源相对短缺，在加速城镇化的进程当中，生态赤字将进一步的加大，生态环境问题将进一步的突出。城市问题和环境问题，实际上是人口、资源、环境这三重矛盾交互作用的解决。人口问题，和人口的质量和数量问题，是这三大矛盾中最基本的矛盾。因此在加速城镇化的进程当中，发展和完善我国社会主义市场经济全面建设小康社会的过程当中，实现科学的发展观，继续控制人口的数量，重视人的文化素质的提高，倡导生态伦理管，发展生态文化与教育，提倡文明的生产方式，生活方式和消费方式，建立城乡协调的大中小城市相结合的城镇化发展道路，是解决城市问题和环境问题的根本的出路所在。所以一场新的生态革命正在兴起。

　　生态与环境问题由此带来的人们对于生态城市的探索，开始于1971年，联合国教科文组织发起的《人与生物圈计划》，在世界范围内推动了生态学理论的广泛应用于生态城市的探索。1984年，这个报告当中提出了生态城市规划的生态保护策略，生态基础设施，居民的生活标准，文化历史的保护，将自然融入城市，这五大原则作为建设生态城市的一个重要的五项基本原则。

　　前苏联生态学家扬诺斯基，和美国的生态学家瑞杰斯特，都在八十年代对生态城市进行了专门的研究，并且发表了专著。我们学校在1987年和乐山市人民政府合作，在四川乐山进行了“天人合一，乐山绿心环形生态城市结构新模式”的探讨。在九十年代，国际生态组织先后召开了多次生态城市学术讨论会，1992年在巴西里约热内卢召开的联合国环境与发展大会期间，由国际建筑学院，联合国环境与发展大会秘书处，联合国人居中心和NGO组织举办了未来生态城市的高峰论坛。这个论坛的宗旨是这样写的，是展望21世纪为创造生态学上的清洁城市，探索新概念，新构想，原理，规范和标准，使它成为全球的需要，以拯救所有生命难以生存的生态基础，实现人工环境与自然环境的和谐共存，以保证当代人和后代人有更加美好的生活。

　　1992年联合国世界环境与发展大会制定并通过了《21世纪议程》，同时也通过了《里约宣言》和其他三个重要的文件，这三个文件一个是关于森林问题的原则声明和气侯变化公约，生物多样性公约。提出了全球可持续发展的战略框架，《21世纪议程》的第七章有专章论述了促进人类住区的可持续发展的内容，在广度和深度上进一步推动了可持续发展的思想，在各个国家的传播。

　　1994年中国政府继世界环发大会以后率先制定了《中国21世纪议程》，并且实施了全国生态示范区建设规划纲要，各个地方因此为指导，制定国民经济和社会发展计划，许多城市纷纷制定实施了可持续发展的指标体系，并且开展了生态示范区的建设与试点。

　　下面对于生态城市，是建设生态文明的必由之路做一些简单的阐述。第一生态学与人居科学的大融合，1992年以来，中国城市规划学会，中国生态学会，以及城市生态专家委员会先后在昆明，佛山，重庆，长沙等地召开了多次人居环境科学与生态城市学术讨论会，中国科学院建设部山地城镇予取予环境研究中心先后在重庆，西安召开全国山城城镇与生态环境学术讨论会。2020年，由中国生态学会和国际生态组织联合举办的，中国深圳第五届生态城市国际学术讨论会，是一次影响非常广泛的学术盛会，与会的各个代表对中国近年来实施21世纪议程，贯穿可持续发展，推进生态化，城乡建设所取得的显著进步印象很深刻。

　　近年来，上海、天津、哈尔滨、盘锦、张家港、扬州、常州、绍兴、成都、秦皇岛、日照、唐山、襄樊、十堰、长沙等城市纷纷提出了建设生态城市，另外海南省、吉林省、黑龙江、陕西、福建、山东、安徽、江苏、浙江，差不多有十几个省都在近年来提出了建设生态省的奋斗目标。并且开展了广泛的国际合作与交流，将生态城市的建设推向了一个新的高潮。最近中德两国政府开展了扬州与常州生态城市规划与管理的合作研究项目，以及中国房地产及住宅研究会人居环境委员会和欧盟环境合作计划，就是其中比较突出的事例。

　　到去年年底为止，根据不完全的统计，全国提出建设生态城市或者花园城市，园林城市，森林城市，山水城市，循环经济城市等等这些生态型的城市已经有135个。其中包括2000年以来被评为国际花园城市的深圳、广州、厦门、杭州、苏州、泉州、鄱阳等七座城市，这些城市的地域分布特点来看，这是在全国建设生态型城市分布的情况。从地域的分布情况来看，大家可以看得出来，沿海地区明显的高于内陆地区，经济发达的地区高于经济次发达的地区，城市化水平高的地区，高于城市化水平低的地区。

　　2001年建设部颁布了绿色生态住宅小区建设要点与技术导责，从能源，水，气，声，光，热，绿化，废弃物管理预处理，绿色建筑材料系统等方面提出了生态住宅小区的技术标准，并且已经在北京及全国其他一些城市试行实施。2003年国家环保总局在生态示范区规划建设实践的基础上面，又颁布了生态县、生态市，生态省规划建设的试行标准，为规范生态住宅小区生态县、市、省的建设起了重要的组织引导作用。

　　生态城市的规划建设应该遵循自然生态规律合成石发展的规律，以可持续发展为目标，以生态学为基础，以人与自然的和谐为核心，以现代技术为手段来综合协调城市及其所在区域的社会、经济、自然复合生态系统，以促成健康、安全、高效、文明、宜人的居住环境的发展。在新一轮的城市规划中更多的城市提出了建设生态城市或生态型城市的奋斗目标。许多高等院校也把生态城市，与城市生态系统作为科学研究的方向和培养研究生的选题。通过生态学与城市学的学科交叉和融合，造就了一批懂得城市学的生态学的专业人才，和懂得生态学的城市学的专业人才，形成了一支老、中、青相结合的学术研究与规划设计的队伍。

　　以上事实充分证明了生态城市的建设在中国有着广泛的思想基础与社会基础，他符合中国的国情，适应时代的潮流。下面我和大家共同来探讨生态城市的含义。

　　生态城市是20世纪80年代以来，随着全球化，信息化，城市化进程的加快和人口资源环境问题的加剧而提出来的一种城市发展的新理念。生态城市是应用生态学的原理和现代科学技术的手段来协调城市、社会、经济、工程等人工生态系统与自然生态系统之间的关系，以提高人类对城市生态系统的自我调节与发展的能力，是社会、经济、自然复合生态系统结构合理，功能协调，物质，能量，信息高效利用，生态良性循环。

　　生态城市的提出是基于人类生态文明的觉醒和对传统工业化核工业城市的反思，生态城市的生态不是纯自然的生态，而是自然、社会、经济复合共生的城市生态，它包括了人与自然的协调关系，人与社会生产，人与人的协调关系。生态城市的城市已经不是一般概念上的城市了，而是一定地域空间内的城乡融合的区域市。生态城市是一种跨学科的城市发展的理念，而不是某一种单一的发展形式。

　　中国幅员广大，地域辽阔，生态环境条件千差万别，城镇予取予发展水平也相差悬殊，因此生态城市的规划建设也很难用一个标准来衡量，只能是根据不同地区，不同城市，城镇的具体条件，来制定适合于自身特点的生态化的发展策略。在前两年的全国科学年会上面，一般都设有城市资源环境的分会场，在讨论的时候，也有一些专家认为生态城市可以用十年的时间，或者是十五年的时间，就可以把他建成。我在会上提出来相反的观点，我觉得生态城市的建设不是一蹴而就的，需要经过几代人的长期的不懈的来努力，因为它不光是一个物质的，环境的建设，还包括了精神文明的建设，包括了人的观念的转变，这个不是说一、两年，十来年就可以完成的。所谓生态城市的建设是一个长期的发展过程，它需要经过不懈的努力，而不可能一蹴而就，它需要依靠政府的正确决策和引导，更需要企业家，房地产开发商的大力推进和全体市民的积极参与。

　　在城市规划与建设当中，要以科学的发展观为指导，从全球化、信息化、多元化的视角，积极探索生态化城市的空间结构、能源结构、产业结构、住区结构和交通结构，建立人与自然和谐协调的城市规划与建设的新思路和新模式。不可否认，要建设，要开发，必然带来对生态环境的干扰和破坏，如果说我们要这么大规模的开发建设，对生态环境一点破坏都没有，这个是很难设想的。但是我们必须极力做到使这种干扰和破坏减少到最低程度，实现全面协调可持续的发展。我们要继续发扬中华文明的伟大精神，在哲学上强调人与自然的和谐，树立人、技术、社会、自然和谐的生态文明观。在思想上，要倡导生态伦理观，强调公平、公正、平等、共同富裕的原则。在实践上，要强调经济社会发展与生态环境的协调统一，走循环经济和新型工业化的道路。

　　生态城市的内涵不仅涉及到土地利用，城乡的规划与建设，也涉及到思想文化教育和精神文明建设，不仅涉及到产业结构、基础设施和房地产开发，也涉及到生态环境的保育和污染的治理。不仅涉及到城市本身的空间结构和发展形态，也涉及到城市所在地区的规划与乡村的建设，因此需要采取多学科、多专业、多部门的协作配合，不断创新，使生态城市规划建设向着更加科学健康的方向发展。并宜从理论与应用两个方面进一步进行探索和研究。

　　在理论方面比如说像生态城市建设的理论体系，生态城市的城乡协调关系，生态城市的结构与功能，生态城市空间组织与发展形态，生态城市的管理与调控机里等，应用方面如生态住区，生态建筑，生态交通，生态产业，生态复建，生态能源和材料，绿地生态系统等等。

　　21世纪是城市的世纪，也是关心环境的世纪，城市未来将决定的越来越多的不仅是国家的未来，而且是整个星球的未来。随着全球化，和全球变化的加快，城市问题的加剧，城市的发展与城市问题与环境问题的复杂性，不确定性大大加强，城市与城市，城市予取予，区域予取予，国家与国家之间的竞争与联系也大大加强，因此要求我们必须以科学的观点，发展的观点，变化的观点来认识城市与环境问题，不断的探索研究城市予取予发展的理论与实践。建设富有中国文化特色，体现各地地域特点是必由之路。

　　下面很简单的举三个例子，这是乐山市域复合城市群规划，乐山市有三个城市挨得很近，也可以连成一片，作为一个整体的大城市来考虑，距离只有15—20公里左右。我们根据生态学的原理，把它作为一个复合生态体系区域大环境的设想。这是乐山主城区，所谓的绿心环形生态型组织结构，我们把这当中本来作为城市发展主要方向的8.7平方公里，是一个山头，我们把它保护下来，作为城市的绿心。而城市围绕这个绿心周边来发展，形成绿心环形生态型城市，这个当时引起很大的争论，觉得理论上面是不是行得通，因为城市发展中心地区，应该是地价最高，税收最高的地方，你把它完全空置了，作为一块儿绿地，没有什么去开发，这是不是浪费了。

　　当时我给他们分析，你们说的是有道理的，我们这个思想上面，传统的观念，传统的工业化社会的城市化的观念，就是同心圆的理论，美国芝加哥学派提出来的同心圆的理论。市中心地价越高，税收越高，人口越密集，但是生态环境条件最差，环境质量最差，热导效应最高。如果我们用这种模式，市中心生态环境最好，是不是经济效益就最低？不一定，经济效益如果我们用绿色的GDP，用新的生态观来研究国民生产总值，这个地方的经济效益不见得就很低，所以现在我们国家还有其他的发达国家都在研究绿色帐户，研究绿色GDP，要把环境的成本加进去。没有几年，我们国家GDP的统计，肯定会有一个很大的改变，不能够用传统的这种以牺牲环境，不计入环境成本的GDP来作为各个城市，政治国家国民经济发展的指标。

　　这是两个同心圆和绿心的理论模型比较，这是乐山一个生态型城市结构的模式。这个展览我们拿到联合国高峰论坛以后，得到了高度的评价，并且得到了联合国人居科技之星发明创造奖，一个信息系统的发明创造奖。现在乐山市的生态环境越来越好，不光是成为园林城市，国家的园林城市，而且成为长江上游水土流失整治的模范城市，成为联合国的监管城市，而且和乐山的历史文化名城相得益彰。

　　下面一个就是无锡的自然生态系统的综合评价。无锡是江苏省规划院来做无锡市的总体规划，我们做前期自然生态资源评价的工作。作为无锡市总体规划重要理论支撑的依据，我们通过对无锡市自然生态，通过各种大因子的分析，加以叠加，提出无锡市生态适宜度的综合评价和生态适宜度的分区。这是无锡市生态适宜度的分区，我们提出了五个区，一个是禁止建设区，控制建设区，优先建设区，引导建设区，不宜建设区，通过这样的分区作为无锡市总体规划布局的基础，在这个基础上，我们提出无锡市总体扩张空间结构的模式，中间有很多的生态用地都保护下来了。以这个提交给江苏省规划院，作为修改无锡市总体规划的基础，这是无锡市修定的总规，江苏省去年就把这个规划评成一等奖，认为科学依据很好，很有创新和特色，是佐证了无锡市生态环境的保护和可持续发展的理念。

　　第三，举一个成都非城市建设生态用地规划之探索，面对快速城市化进程当中，许多城市出现的城市土地利用空间结构的混乱，城市无序蔓延，连片扩展，土地失控这么一个严峻的现实，我们与广州、成都作为一个试点，成都市非城市建设用地的规划和广州生态区划，和生态城市的控制这么一个规划工作。制定以城市生态安全为基础的城市总体格局，与非建设用地的控制，来确定非城市建设生态用地控制的范围，控制的模式，以及不同低端控制的强度等。从而就规避了城市土地的无序扩展，避免城市摊大饼的连成一片，建立成都城乡一体化的总体空间发展格局。

　　这是新的探索，我们通过这个规划强调的是发展、控制与引导辩证关系，非城市建设用地与建设用地协调的关系，对于城市非建设生态用地的规划是为了保证发展的可持续性，控制与引导最终的目的是为了更好的发展。而不是消极的去限制发展。所以控制与引导是为了更好的发展。因此在城市建设用地，与非建设用地规划是相当一个铜板的两面，一阴一阳，一虚一实，相互依存，互为条件，缺一不可，因此两者都必须赋予同等的法律地位。我们现在总体规划是立法的，人大讨论通过以后要实施的，而我们的总体规划，往往着眼点是建设用地的规划，建设发展的规划，而忽视了生态的控制，非建设用地的规划。如果说我们把非建设用地的规划，生态用地的规划强调起来，这两个规划都能够通过市政府，市人大批准的话，两个规划都必须有同等的法律地位的话，我们城市环境的保护，城市空间的协调发展，就会比现在好得多。房地产的开发也更加有依据，更加有重点。

　　这是我们成都市市域的情况，东西是山，当中是个盆地，城市就在这一块儿，我们对成都市也进行了单因子分析以后，根据成都市各个时代的发展情况。唐、宋、明、清以及解放以后三个不同时期城市土地演进发展的情况，感觉到如果说不在西北部加强人为的控制的话，我们成都平原最宝贵的土地都会很快的时间开发完。成都平原的生命线，水资源的保护就会毁于一旦。我们根据这个分析以后提出了，这是成都城区土地利用的现状，从这个现状可以看到成都在向北京学习，摊大饼，一层一层，现在已经到三环外环了。现在采取什么办法呢？我们就在外环，两边各控制五百公尺，一共是一公尺的绿化隔离带，在这个情况下面，尽量使里面也能够有生态绿地保护下来。这是成都市生态格局结构模式，这是都江堰，水是成都平原，城市和整个农业发展的生命线，这五条水系流经成都市区，这是沱江，这个当中是成都市的城市。我们希望今后成都市的发展在三环以内保持比较集中紧凑的发展模式，在以外建立七个中心城市，每各城市一百多万的样子，这样的话，城市和城市之间流出大片的生态绿地来避免像北京一样摊大饼。

　　这是非建设用地的分类保护图，提出了三类不同的保护。这就是我们整个成都市域非建设用地布局结构，从这样的布局结构里面可以看出，大量的绿地侵入到成都的中心城区里面来，中心城市之间保留了大片的生态用地和湿地，水面。这样的话，我想这个规划得到市政府认可，而且能够收到法律的效益的话，成都市今后的发展应该会走得更好一些，谢谢大家！

　　这几年阳光100的发展得益于中国城市化迅速的进程，我们一开始从十万平米，二十万平米的单个项目，逐渐扩展到今天开发的都是一百万平方米的大型项目。从过去一个城市到多个城市的扩张。原来我们的经验突然感觉到，有很多进入到陌生的领域。这种简单的开发的量的增加，还不是我们一个简单小项目的叠加，一个一百万平米等于十个十万平米小项目的复合。我们开发的过程当中碰到了这些问题，今天我们想的问题是如何与城市发展更好的结合起来。

　　当然我们也感觉到大盘开发，尤其是城市里面大盘开发的时候，我们在城市里所占有的相对地位，有些城市我们可以做到10％的市场占有率，我们确确实实感到城市居民对我们的期望。我们也在改变，引导人的生活模式。反过来说，如果我们不正确的引导可能会引导一代人，两代人的生活格局。所以说做大盘要谨慎，有很多科学的态度让我们来学习。

　　今天讲的城市价值是我们新的想法之一，第一我们认为城市的价值开始回归到以人为本，回归到它的社会功能远远大于它过去单一的政治功能和经济功能。原来我们城市的发展是在政府单一主持下进行的，主要的是对城市的发展符合城市过去的经济功能，甚至过去政治和文化功能。随着现在我们这一次的城市化，是中国对城市户口和控制放松滞后一种完全的市场经济指导下的流动，城市不仅仅是过去的功能了，它的社会其他功能越来越多。我们今天讲到，我们实质上开发城市房地产，有相当一部分，越是北京中心城市，或者说我们讲的一些发达的中心城市，越是新型的外来人口占的比例越来越多，他们成了这个城市未来的主人，和今天社会文化最活跃的力量。

　　他们来到这个城市，更多的，我讲的不是完完全全，过去一个单一的想法，很多人来，青年白领来，我们提出一个口号，创造年轻人的城市梦想，就是为年轻人实现他的城市梦想。他们来的更多的是要寻找一个未来，还有很多人到这儿来，可能就是为了改善生活方式，从一个小城市，农村来到城市，有很多人是为了来创业，也有为了寻找事业舞台。城市分工的变化，使发展商更多的意识到，很多社会职能要被我们房地产开发承担起来，我们不仅仅是在盖一个房子，或者说仅仅是创造一个居住空间。这些功能，我们讲有些无形功能的提供，实际上需要我们全社会来参与。

　　所以说成是本身提出这个要求，跟我们经济发展是有关系的，社会发展。但是同时我觉得对于我们提出了很大的商机，如果我们能主动的认识到这样一条，把我们的开发结合起来，同时又是另外一个广阔的领域。还有一个机会和条件，就是今天我们发展商参与城市开发的深度是所有的，应该说是其他国家不能比拟的，没有一个城市会把一个一平方公里，两平方公里交给一个发展商来开发。或者说我们历史上从来没有这样的机遇，这么多的，甚至我们讲市场上也没有这个机遇。我们有时候觉得对于市场的预测远远超出我们的想象，一个城市，我们原来预计卖十万平米，或者是二十万平米作为年度目标，其实他可以超出你计划一倍的需求量。说明城市化的需求对于我们发展商，一个是对于好房子提供了更多的需求，另外也提供了商机，只有大规模开发的时候，你才会更多的考虑到综合提高社区和住房的质量，而不仅仅的靠盖一个漂亮的房子，或者是多栽几棵树。因为我们有更多的空间来思考这个问题，或者是做这些努力。

　　当时我们最早也学习了一些，做得早的一些城市，从广东一代，他们提供了符合开发模式。城市开发不完完全全是提供一个居住功能，或者是一个环境的功能，复合开发，我们可以看到有些把体育作为一个很重要的东西，有些把学习型社区，它提出的都是叫附加一个城市功能，也取得了很好的市场效果。当然了，我觉得可能越往后，这个附加的功能是越来越复杂，通过一个单一的附加功能可能还是不能满足需要。最早我们开发大盘的时候，有些人认为这是概念的炒作，做大盘开发，为了吸引大家来买，说体育型社区，学习型社区。实际上市场效果告诉我们这是客户所需要的，社会所需要的。其实我想也不仅仅是一个炒作，他多一个功能比少一个功能总要好得多，只不过大家都是在探讨的阶段，这个复合型社区到底怎么开发。讲到今天，用一个综合的词来说，应该要为城市来创造一个价值。

　　第二点，城市发展中的城市化力量，我们今天很多发展的轨道是按照市场的轨道来走的，即使是政府主导开发的项目，越来越倾向于用市场的手段来开发，包括我们今天讲的奥林匹克运动，也要走上市场化。更多的城市发展要适应市场经济，因为要适应市场经济，才有我们今天发展商这样的机会，因为我们是在这方面走在前源地带的。今天中国房地产发展商的活跃有非常大的正面因素，如果没有这么多发展商去活跃在一个城市的话，我想我们这个城市面貌的改变不可能有这么迅速，而且越是市场化力量比较充分的地方，越是发展商竞争比较激烈的地方，我们可以看到这个城市它应该是建设的最美丽，最漂亮，应该也可以看到老百姓得到的房价和选择更丰富，更实惠，更充分的发挥发展商的作用，是很多城市必须意识到的一条，才能给我们这个机会。

　　我们觉得我们在城市发展中参与是逐渐的，最早我们所能承担的功能，就是承担商品房建设的功能，当时因为政府更多的发展来说，要解决很基本的问题。提供给更多的老百姓对于住房的选择，后来他要做新城区的开发，他开始把大批量的土地批给开发商，我们同时又承担了除了开发建设之外的道路建设，甚至你说政府要我们建一些城市配套公建的功能。后来城市全方位的发展，比如说旧城改造，比如说标志性的建筑，都由我们发展商来承担，所以我们参与的程度也越来越深。

　　我想这样的机会不是每一代发展商，每一个人都能碰到的，按照西方的研究，一个城市差不多要四、五百年，可能才有一个建筑时代，如下我们今天赶上这个时代，能够在城市建设和一个城市面貌改变过程中发挥我们的作用，我想同样要超越我们自己单纯的商业层面来想我们成长到未来，好给予我们期望。

　　第三点，城市化发展中，发展商所取得的经验和教训。今天中国城市虽然进入了黄金时代，但是我们有一个最大的特点，就是我们要在非常短的时间内完成一个城市建设，为了适应中国经济发展的需要，中国的城市发展实际上是落后于经济增长的，过去城市经济由于户口的控制，别的行政的控制，城市没有起到经济中心应该起到的作用。现在放开控制之后，经济发展需要城市起到更多的作用，社会发展当然也提供这个需求。所以我们这样的一个发展，以前没有做好的工作，要在我们放开之后很短的时间内完成。我们可以看到现在中国甚至十年要换一个面貌，据说不是十年，有的公司两、三年不去的话，价格会发生很大的变化。北京前两年一个月出一次地图，这我们想象不到的变化速度，这样快的变化速度就会带来很多问题。因为城市发展本身是在探索发展，探索性发展，带来的问题，包括发展商也会带来很多这样的问题。

　　所以我们看到今天城市留下的这些问题，主要的原因是给予我们时间，更短的时间内没有时间来充分考虑。尤其是我们做设计开发有几个经验，无论是市场需求，还是城市政府的要求，给我们的时间都非常的短，国外建筑师是最有体会的了。中国人给他一个设计时间，一个月，两个为，三个越能不能拿出来，他原来是每法适应的，但是为了适应市场的要求，很多人也开始适应了，但是这个规划的质量和漏洞肯定是有很多问题存在。

　　同时我们到一个城市开发政府也有这个要求，希望你尽快的改变这个城市的面貌，他也提出了很多的需求，市场上对于发展商我们也有浮躁的时候，各方面的原因都是在压迫我们尽快的做这样的工作。我觉得阳光100在这个经验里面，我们做出一个选择，什么样的选择呢？我们希望做好一个开发的模式，我们把它叫做开发的样本了，不同的城市我们来复制这个，我们没有说每个项目都做不同的定位，不同的开发。我们做大盘开发的时候，现在阳光100的产品模式，一个规划里面我们可以。比如说我们的产品模式有两个体系，一个叫阳光100国际新城，这个体系里面我们把它完善，每一个新的项目里面不断的重复过去的经验，也许我改变的只是一点点，对于这个城市来说，对于他来说，是一个纯粹的创新。六个，或者是十几个大盘的经验了，市场上我们也取得了成功。

　　我们发现今天开发一个1500的大盘，跟三、四年前开发的漏洞少得多得多。我们没有时间研究每一个个案，必须把一个个案研究透且。北方和南方，东方和西方的差距太大，但是我们有一些基本要素是在复制自己，这方面我们也得到了同行的职责，你在那些趁势，阳光100就没有什么太大的变化，对于客户来说，长沙的客户是不了解重庆的客户，对于他们来说，是一个全面创新的效果，所以市场效果是非常好的。这是一个矛盾的地方，当然我们也想把每一个案子结合当地的条件做得更或，更全面，但是时间是不允许的，这是我第一个在城市发展上的经验。

　　第二，我们所做的大盘规划是从微观到宏观，政府是宏观到微观，这往往是有很多矛盾的问题。好在今天政府在城市规划里面给予的我们很充分的弹性，这就在于政府本身的规划还没有一个明确的定调的思路，他要听发展商的汇报，冲突最多的第一个是功能分布的冲突，第二是城市规划道路的冲突。因为我们思考这个大盘的时候，我买了这一千亩地，我想的是市场需要什么，微观的思路，盖多高的房子成不是最合适的，密度多大，微观怎么分布。微观的东西都想好了，放到城市规划面，再跟城市规划一对比，往往会发生矛盾有时候我们按照城市规划去改变，有时候我们也说服政府。

　　往往发生冲突最多的就是总评，我们认为我们的思路可能是最有活力的，因为这是从市场需求来的，大家都知道，不管我们做多大的开发，今天所有的房地产都没有准备100％的资金，我盖完了再卖，都是滚动开发，如果微观上不符合市场要求的话，这个大盘是无法滚动进行下去的，所以我们是根据市场的调动来做的。这一块儿我们有时候能实现自己的项目，有时候我们也跟城市做一个自己的妥协。阳光100发展过程当中碰到的问题，也给我们很多启发，我们往往要求政府来支持我们的同时，不断的要求政府支持我们的同时，也时我们也想，我们能为这个城市做哪些让步，做了这些让步，对于市场上有没有好处，甚至是有一些必要的，长远的利益和短期利益的冲突，要做哪些让步，我们让步的极限是什么。所以这样就慢慢慢慢形成了我们要跟城市发展达到协调和结合的想法，这种想法是从实践中这么走过来的。

　　我们还有几个做大盘的经验，我们阳光100定位在这儿，我们的定位就是为这个城市新型的白领，城市的中产阶级，尤其是城市化的外来移民提供一个，他是我们的主要目标群，或者我们讲创造年轻人的一个城市梦想，或者是为城市中产阶级创造他一个新的生活模式。在这个过程中，我们感觉到有很多大盘开发，跟发展商要求的经验。我们第一个感觉到，中国这个城市开发一定要用低成本创造中国人能够接受的价格，同时他认为理想的生活环境。所以今天的中国人居与环境的改善，一定要把成本资源的结合放在第一位。因为我们不可能像美国和澳大利亚这样有广阔的土地，靠自然环境来创造良好的商业价值。同时我们也不可能不断的用最贵的材料，一些新东西来满足大多数人需求的时候，你有一个成本的矛盾。

　　我们想一个经验，一定要在全球的范围内整合我们今天的资源，才能创造中国人的理想人居。这个经验跟有些人的想法也是不太一样的，很多人强调中国特色的居住模式，我们的实践经验是这样的，中国的现代化其实就是一个国际化，你不能脱离现在的时代背景来创造中国的大盘。很多人都在讲我要找中国式的环境，其实新一代成长出来的年轻人，他的工作模式决定了他的生活模式，而且包括交通改善的模式。像我们今天穿服装要穿西服一样的，坐汽车要坐国外的汽车一样的。所以很多人居环境的改造，一定不能脱离现代建筑带来的潮流，主流模式一定是这样的。当然还有别的模式，都是百花齐放的，城市是多元的，这是我们很重要的经验。

　　我们做总体规划的经验来说，我们觉得国外的经验不能照搬，他们对于生态的强调，也许是中国人今天不能在资源上实现的，甚至是成本的条件。这一块儿我们的经验就是用全球的设计资源，全球最好的规划师，设计师图纸为我们所用，但是一定要用中国的成本和材料建造出来。这是我们的心得体会之一，你创造人居环境一定要考虑成本。越是做中高档房子的人，我认为越应该把成本放进去，如果没有成本这一条，大家谈所有的建设是非常容易的。我们有一句话，只要没有成本价格列在那里，所有的方案我都不看了，是没有意义的。你改造出来，脱离了成本，这是第一条的制约，而恰恰就是这一条，也是我们的产品创造的性价比，我们给目标客户群提供的性价比是客户非常满意的，所以才能得到迅猛的发展。

　　第四点我要讲为城市创造价值是我们发展商要尽的义务。城市发展给我们提供了这样的历史机遇，第二，我们要意识到，当我们参与城市开发，大盘开发的时候，更多的要想到这个责任，第三，我认为今天中国发展商逐渐逐渐开始有能力能够把自己的产品开发跟社会发展结合起来，开发能力都是在增长。首先发展要感谢社会给我们提供了舞台，历史给我们提供了机会，作为这样一个专业发展商，回馈社会最好的办法，是在行业里面创造更新的模式。当年有一家企业，我们特别崇拜这样的一个企业，我们一定要有自己的智慧、资源、能量为全世界的人创造一个很优秀的家居环境，让全世界更多的人能够消费得起的最优秀的家居环境。这样的一个理想，他对社会所得到的，你发展这样的事业，同时对是对事业的回报。

　　实际上今天中国的房地产也提供了这样的机会，其实每一个人，你大盘开发也好，你占用市场份额，就是在改变很多人的生活模式，因为你不仅仅提供的是一个空间，你现在提供这么大的社区和生活环境，你引导了这个生活模式。因为一个好的产品在一个城市，他往往还能起到一个标杆效应。

　　在这个发展中，我们想举几个例子，我们是如何来大盘开发，改变我们一些单纯的对于项目开发的思路。第一个项目我们把城市环境改造跟地产项目结合，是我们2001年开发的济南的项目。当时我们之所以能获得这个机会，就是因为这个城市有这么一个问题要解决，他在市中心有两个水泥厂，是城市污染源，城市要发展，政府硬是要把这个搬走，就需要很多的资金搬迁这个企业。搬迁完以后，这儿的环境是非常恶劣的，水泥厂遗留下来的环境是非常恶劣的，当地已经形成了一个贫困区。但是它又是在城市比较中心的地方，所以我们感觉到这是一个比较大的机会，别人没有这个困难你就不可能获得这个机会。当时我们投标获得了这样一个项目，获得这个项目里面，当时很多当地的发展商都来警告我们，好心的劝告我们，赶紧把这个退了，定金你也不要要了，这是我们最糟糕的一个区域，谁也不会到那个区域居住的。我们获得这个机会之后，我们获得了投资方股东的谅解和支持，所以我们在这个方面第一个经验，就是一定要花大价钱来改造环境。我们在这里环境的改造花了一亿多的投资，简单的说，把这一平方公里由一个污染源改成了花园式，公园式的环境，臭水沟改成了河流。

　　第二就是开放，当时这个区域是非常非常糟糕的区域，很多人惯性的思路，一定把它围起来，因为外面实在是太糟糕了，你就不能把外面的环境引进来围绕你们的环境。但是我们没有这么想，我们有一平方公里同时又在市中心，我们希望这是一个开放的环境，把我们改造的环境让更多的市民来享受他，所以我们做了一些象征性的围墙标志，但是并没有封闭起来。当然我们会考虑到购房客户会不会有很的大影响，在环境方面，我们实际上为社区创造一些灰色空间，既归你所有，又归城市所有，本身也是为城市做这样的一些贡献。事实证明到现在达到一个良好的结合，这个结合的本身，第一我觉得城市周边楼盘的价值大大的被我们带动了，因为我们成为他们的环境，这个周边客户群从低档客户群变成了当地白领的，中高档的客户群。

　　由于开放式的思路设计，创造了一些商业机会，比如说我们的商业街本身也取得了很好的价值，卖的一干二净，因为你是一个开放式的花园环境。同时我们后边的物业升值，比如说我们可以提供更高价值的物业，已经得到了市场的认可，这个是一个双盈的局面。

　　第二个例子我讲一下完善城市功能，提升社区价值。这是我们在重庆获得的开发机会，重庆这块地是非常好的地方，是在重庆朝天门码头的对面，我们也是通过投标，一个规划的想法打动了当地的政府，所以我们就获得了八百多亩的开发权。当时这个区域也是比较低档的区域，政府要求我们把它做一个中高档的居住群就可以了，按照阳光100的模式，做一个高档居住区，就能改善地段的形象，政府也是这个想法。经过这个土地的调研之后，我们预测它未来的变化是非常大的，尽管现在的交通是不便利的，我们认为它不完全是一个居住区，一定是一个综合开发的城市功能，所以我们又把规划做了很多的改变。20—30％我们作为城市公建来开发，其中最重要的是我们重庆江边最大的城市广场，比如说大型的宾馆，影院，商业街等等，把商业开发和城市功能开发，城市广场结合起来。

　　我们做完了这样一个设计之后，在开发过程中，重庆市进行了总体规划，重新调整，我们这块地划成了CBD，说明我们吻合了城市未来于是的需要。但正因为我们有这样的前瞻性，也获得了这样的机会。现在这个项目的开发效益远远超出了我们当初对它的预估。

　　第三个我们讲的是城市文化与现代建筑的结合。阳光100更多的是倡导国际化的生活方式，但是我们不能说完完全全忽略一个城市的特征，甚至忽略这个城市一些，比如说地方文化值得我们去继承和保护的特征。很多这方面老城改造的开发，有一个是在南宁做的，我们在老城中心获得了90多亩地的开发权。前期开发的时候，也是因为经济效益的原因来督促我们按照当地的模式开发，效果也非常好。做的过程当中，我们发现这儿已经成为一个非常拥挤城市的中心了，你这种开发实际上是不断的给城市增加负担，我们能不能给城市缓解一些负担，比如说停车场的设计，三、四年前做停车场在小城市做得过多的话，经济效益是不行的。当时规划的时候，在老城区，比较吵，临街做成商业，里面做成封闭的社区，是这样的思路。这种封闭式的开发，实际上你是把人流夹在城市中心了，不想承担城市任何一个功能。所以我们也是一个开放式的思路，我们同时也要把城市的功能开放起来，我们在寸土寸金的地方留下了很大的城市休闲广场和配套的地方。同时我们还想，在这样的老城区里面要把城区的特色跟现代建筑做一个结合。如果我们完完全全复制老城的建筑，经济效益上是不允许的。如果我们完完全全拿一个非常陌生的建筑放在这个地方，会带来景观上的不协调。

　　所以我们当时跟建筑师商量了非常长的时间，主要是当成骑楼商业跟现代建筑的结合，庭院式做成空中庭院的模式。由于你把广场让出来了，没有经济效益了，所以我们做成了空中庭院的模式，把花园，通风每四层做了一个空中庭院。你做多了，按照板楼的间距来考虑，规范就不行，我们后来通过一些说服，中小城市容易做一些妥协，可能是50×40米，或者是30米这么一个非常大的建筑，但是我们把庭院，绿化做在空中，你能计算绿化面积，也能计算我们的绿化率，否则我就满足不了，因为我要给城市提供城市广场，开放式商业。所以这样也得到了良好的结合。经济效益也是非常好的，这是我们基本的探讨。

　　随着我们开发的越来越多，我们也要不断的总结经验，当然我们也犯了很多错误，就不说了。取得经济效益是好的，但是他不一定是综合社会效益，所以我们尽可能的把商业开发，社会效益，经济效益做一个有机的结合，这样才能把路越走越宽，谢谢大家！

　　所以我想中国人口众多，资源相对紧缺，实现我们今天的现代化一定要从国情出发，创造中国特色的模式，不仅要追求必须的量的标准，更应该追求质的一流，这是我们今天对世界应尽的义务，更是对人类发展的贡献。为子孙后代着想，履行当代人的历史责任。谢谢大家！