[克而瑞]2021年中国房地产市场总结与展望

  01 政策篇

  2021年总结

  1 全面去杠杆贯穿全年，从控制风险到产生风险后定调良性循环

  2 集中供地以期“稳地价-稳预期”，控“名义价”到“实际价”

  3 房住不炒不松懈73省市249次加码，地方政策高频化、精准化

  4 压力城市政策解绑，19城落地“限跌令”、39城财税托市

  5 房地产税扩大试点将落未落不明朗，加剧市场观望情绪

  2022年展望

  1 坚持“房住不炒”，“四限”、去杠杆、房产税等长效机制成闭环

  2 控制去杠杆节奏，居民按揭支持合理需求、房企债务危机改善

  3 三类压力城市将会跟进救市，但财税、纾困手段相对有限

  4 房产税扩大试点城市势在必行，预计对市场影响相对有限

  02 行业篇

  2021年总结

  1 全年新房销售规模料将突破18万亿元再创新高，年内“前高后低”、“东强西弱”

  2 年末施工面积接近100亿方，竣工强势同比增15%，新开工低迷负增长9%

  3 土地购置面积负增长降11.2%，下半年土拍速冻，国央企托底成主流

  4 竣工对冲下行压力全年投资创新高，下半年不开工、不拿地投资增速降至5年最低

  5 年末商品房待售面积超5亿平，销售下行影响住宅、办公库存同比增长

  2022年展望

  1 2022年行业规模预期负增长，一线和部分二线城市热度保持，三四线加速下行

  2 新开工难有改善预期负增长，土拍让利下土地购置面积降幅将收窄

  3 建安、土拓双双失力，开发投资缺乏稳固支撑预期20年首次负增长

  03 城市篇

  2021年总结

  1 市场综述：成交“先升后降”预期总量高位，一线占比上扬韧性较强

  2 新增供应：显著缩量，降至3年新低，一线“坚挺”，三四线分化

  3 新房成交：先升后降，高位维持，一线大增，三四线显著回调

  4 房价：持续下行，一线高位回落、二线加速下跌、三四线降幅居首

  5 新房库存：狭义库存稳步上行，18城新房去化周期超2年

  6 二手房：3月以来成交波动下行，四季度“冰点”，跌多涨少

  2022年展望

  1 供应：土地缩量下预期全面回落，一线微降，二三线分化加剧

  2 成交：高位回落，一线、强二线规模稳中有降，三四线加速探底

  3 房价：核心一二线新房房价高位持稳，二手“学区”老破小高位回落

  4 库存：狭义库存稳中有降，三四线开发放缓使广义库存扩容承压

  04 需求篇

  2021年总结

  1 三房持稳四房占比续增，三四线消费降级二房比重转升

  2 面积段中枢下移，主力100-140平占比转跌、70-90平逆市提升

  3 户型小型化趋势强化，120平以下三房、140以下四房份额再扩大

  4 叠墅取代联排晋升主力，120-160平经济墅受欢迎

  5 千万豪宅成交同比增44%，广深汉倍增、一线顶豪再创新高

  6 二手住宅一房、四房成交走俏，上海180平以上占比跃升

  2022年展望

  1 展望：消费降级普宅小型化、别墅轻奢化，套利下豪宅继续繁荣

  05 土地篇

  2021年总结

  1 成交面积：全年成交量同比降幅超两成，二、三线城市规模收缩尤为突出

  2 成交金额：同比指标由涨转跌，上海蝉联成交金额榜首

  3 土地价格：全年平均地价创历史新高，房企资金链承压下年末溢价率降至低位

  4 集中供地：首轮土拍地王频出、热度高涨，二、三轮集中供地“由夏入冬”

  2022年展望

  1 房企拿地态度谨慎不变，2022年土地市场热度将维持低位

  2 城市间分化进一步加剧，低热城市或将进一步降低土地出让门槛

  06 营销篇

  2021年总结

  1 造节贯穿全年，传统和创新手段迭出

  2 传统手段：“工抵房”重现，保交付成卖点

  3 营销创新：社群、跨界、造IP，贴近客户

  4 渠道：营销主要手段，线上以老带新为主

  2022年展望

  1 营销也要开源节流，线上发展仍需时间

  07 业绩篇

  2021年总结

  1 业绩：下半年市场降温明显，百强房企单月业绩负增长且降幅扩大

  2 格局：TOP30房企保持规模优势，百强门槛较去年基本持平

  3 企业表现：逾7成百强房企同比增长，负增长企业数量明显增加

  4 目标：规模房企整体目标完成情况远不及历史同期，年度业绩压力较大

  2022年展望

  1 行业调整期下，2022年企业整体业绩预期将更为谨慎

  2 以销定投、积极去化，提升运营管控效率、加强产品力打造

  08 投资篇

  2021年总结

  1 投资集中度：销售TOP30仍占据七成新增货值，中下游房企生存空间遭挤压

  2 投资意愿：百强房企拿地销售降至0.29，创近五年新低

  3 投资节奏：全年先扬后抑，四季度投资力度较二季度高峰下降超60%

  4 企业表现：超三成房企拿地销售比不足0.2，部分中小企业投资基本停滞

  5 集中供地：首轮规模房企“抢跑”，二、三轮国企、央企托底

  6 区域分布：投资聚焦一二线，偏好长三角城市群

  2022年展望

  1 谨慎拿地是主旋律，拿地力度修复仍需3-6个月

  2 关注明年第二轮集中供地机会，坚决不做大持有、投资与利润、周期挂钩

  3 关注收并购机会，地方平台公司兜底带来合作开发诉求

  09 融资篇

  宏观总结

  1 前三季度房贷“两集中”常态运行，融资环境持续收紧

  2 四季度政策密集发声维稳，重塑行业信心

  3 调控持续收紧下，房企更加依赖销售回款和自筹资金

  企业表现

  1 融资总量达近五年最低点，企业发债成本分化持续

  2 融资向头部房企集中，国资队表现较为突出

  3 境内债权融资持续占据主位，资产证券化成重要补充

  4 房企上市速度放缓，为增加流动性企业频频股权融资

  5 债务违约频现，已经扩大到龙头房企

  展望

  1 行业降杠杆主基调不变，并购贷等助力优质房企率先发