[克而瑞]券商会议 | 克而瑞&广发证券-降首付降房贷利率频出

  2月22日，克而瑞研究中心总经理林波与广发证券探讨部分城市出台降首付降房贷利率的“救市”措施。

  以下为核心观点及问答内容，个人观点，不代表机构

  Q1 :最近广州、苏州、重庆、赣州有一些地产放松的情况，房地产市场现状如何？

  林波：我先简单介绍一下市场情况，新年开局不太好，整个的“供、求、价”都是在往下走。尤其是新房市场，由于供应量处于一个比较低的位置，所以整个1月份的成交环比去年12月份是下跌了37%，同比跌幅扩大到了46%。

  二手房市场稍微好一点，环比跌幅是5%，但是同比跌幅也有45%。

  所以我们也都知道1月份成交是比较低迷的。到了2月份的话，总体来讲，市场在春节期间继续下滑。

  多数的二三四线城市去化率都降到了百分之二三十，差的话就是百分之几的去化率。最近两周假期因素逐渐消退市场环比回升很快。上周一线城市是环比增长了74.5%，比1月份的周度均值是上升了11%。所以一线城市，总体来讲还是回升的比较明显，市场成交还在保持的一种活跃的状态。

  二线就要弱很多，二线城市环比也是在回升，回升幅度在57%左右，但是与比1月份的周均值相比下跌了21%，还在继续往下掉。

  这个是数据层面，我也大概了解了一下广州、佛山、郑州这几个最近政策有变化的城市的去化情况。从市场反馈回来的情况来看，不太理想。

  广州天河黄埔这几个区有这种所谓的网红盘。目前的去化，也做不到当日售罄，去化率应该是在5成左右。外围像增城区的在这个节后有两个项目推盘属于加推，去化率我们跟踪下来是不到5%。整个冷热分化是非常明显，那么这是广州的情况。

  旁边的佛山政策面上也有变动，核心的禅城、顺德性价比比较高的，或者有降价走量行为的项目去化率能保持在5成左右。外围的像佛山三水区的项目，它是新开盘的，去化率不到4%，这也是非常夸张了，佛山目前的市场情况也就是这样子。

  郑州来讲的话，春节过后还算比较平稳的，有加推的或者新开盘的这些项目，每周的成交能有五六套，我觉得是比较正常的一个情况。部分项目降价或者是搞特价房，每周大概是成交大概在20套左右，现在市场是这么一个情况。

  总结起来的话，尽管政策面在不断趋向于缓和，趋向于好转，但是市场目前来讲的话还没有一个明细的回暖表现。除了一线城市之外的话，多数城市多数项目现在去化压力依然是非常大的。

  Q2 :历史上有没有出现过这种密集降首付比/降房贷利率的一个情况？

  林波：在我印象里有比较集中的两次，一个是08年金融危机之后的话， 08年年底全国性的行业性的救市。当时首付两成，然后贷款利率最低可以打7折，不限购不限贷。市场的表现短期其实大家还是有一些观望，一直到09年的一季度。但是二季度开始整个市场出现加速上行，所以09年我们会看到不少城市，包括上海深圳这种城市，09年一年房价是翻了一番，这是一个阶段。

  第二个阶段的话就是14年，全面去库存。政策表现为：多数城市是不限购不限贷的，包括很多二线城市，像杭州南京这种二线城市，在当时基本上也不限购了。一线城市限购也是有放松的，原来的可能认房又认贷，那么后来就是说在那14年其实就可能调整为认房或认贷这种情况。14年之后的行情大家也都知道了，出现了一线二线三四线这种城市轮动房价出现了一个大幅上涨。

  这一次的话，很多城市放松调控，出台一些扶持性的稳定性的政策，甚至说是救市性的政策。我觉得跟前面那两轮相比的话，有几点不同：

  前两轮都是全国性的，都是从中央在全国层面去推动了政策的放松，甚至可以讲就是一个全面性的救市。这一轮到目前为止，我们看到中央层面的政策，其实现在来讲还没有什么大的变化，而且我们认为从全国层面上来做政策的一个扶持可能性也不大。

  第二个的话，政策的力度到目前为止，跟前面两轮比还是不可同日而语。我们现在看到的，即使像广州这种贷款利率下调一点，像这种重庆菏泽赣州这种下调到首付比例是下调到了两成，从力度上来讲跟前两轮也不能比。

  所以我觉得说市场来讲的话，对市场的一个刺激效应肯定也不能去机械地照搬前两轮的市场效应。毕竟我们说房地产经过了20年的发展到现在，矛盾已经是非常突出的。最简单的就是，我们现在的房价跟08年跟14年相比的话，其实有了几番的一个增长，老百姓的购买力其实并没有相应的一个增长幅度。我们觉得现在购买力不足，另外购买购房需求在过去的五六年的时间里有一个大幅的透支的情况下，这种城市救市也好，稳定市场也好，这种效应肯定不能机械地照搬前两轮。

  Q3 :您觉得一线城市还有放松的可能吗？广州下调房贷利率动机是为什么？未来会延伸哪些城市？林波：广州属于四大一线城市之列，但是广州的市场不管是从体量也好，从房价也好，包括整个市场的活跃程度也好，跟上海深圳甚至跟杭州相比，其实差了不少。

  2021年下半年，广州市场其实降温是非常明显的，这里不仅仅说的是外围，其实它的一些核心区域，我们前面也介绍了所谓的网红盘也做不到当日售罄。这种情况在上海杭州，甚至说在深圳，我觉得基本上都是可以当天卖光了，所以市场热度各方面其实都还是有差异。

  另一方面的话，我上周刚刚去深圳跟一家央企交流，那么他们的反馈就是说广州的财政压力也是比较大的，所以希望房地产能够稳定市场。

  我们讲这次的广州这次下调贷款利率，即使是现在调下来的幅度，调了20个基点到了5.4%。广州下调后的5.4%比上海/苏州其实还是要高的。

  上海目前首套应该是在5%上下，甚至说有低于5%的，二套房大概要在5.6%，广州可能跟上海目前的一个二套房的一个贷款利率是差不多的，所以我觉得广州贷款利率其实是偏高的，尤其是在按揭贷款这一块是偏高的。所以这次做出率先做出调整，我觉得也是情理之中。

  至于其他一线城市之后是不是会有动作，我觉得贷款利率还是会跟着货币政策来走，或者说跟着整个国家稳定经济的一盘棋。所以我觉得后续也不排除这三个一线城市也会在贷款利率方面去做一些微调。再进一步的比如说贷款首付比例，当然这里可能在二套房上，我觉得原来执行的是首付7成，甚至说8成，那么这种的话可能会有所微调，比如说降到7成6成这种情况，也不排除这种可能性，但是大幅度调整的可能性还不是特别大的。

  限购方面调整的空间小，今年的政策是以稳定市场为主。从稳定市场的角度去看的话，上海、深圳、北京目前的市场的活力也好，市场的去化情况也好，现在可能都还达不到需要政策放松的情况，所以我觉得可能会有微调，但幅度不会特别大。

  Q 4:上海现在这个情况，大家可能不是担心市场会低迷，而是担心上海是否会开始一波暴涨？我们也担心房贷下调的政策有可能是自上而下的，这个您怎么理解？

  林波：我觉得是自上而下也没错，因为今年抓手工作应该是以稳定经济增长，稳定投资，以稳为主的。2021年的二三季度收得太紧，可能去年年底到现在，从上而下要求商业银行逐渐去做一个放松的动作，是一个很正常的事情。

  另外一方面的话，刚才讲担心上海房价上涨，我觉得的确是有这种可能性，去年在市场那么差的情况下，上海应该属于涨跌各半，有涨的项目也有跌的项目。如果2022年整个政策行情放松，的确是有上涨的压力。

  Q 5:降低首付和降低房贷利率这种政策，似乎作用不是很大。您觉得以后如果地方政府想出台一些有效的措施，它应该有哪些抓手呢？

  林波：第一点，首付比例。首付贷款利率下降20个基点，总体来讲作用不大，但首付比例下调还是有效的。但主要是在核心二三线城市效果会比较明显。第二点，限购。在核心二线城市如杭州、南京等，如果能对限购放松，比如从“认房又认贷”改为“认房”或“认贷”，这个也会对市场有一个明显提振作用。第三点，货币化安置。比如现在郑州正在考虑实施该政策，我认为这个政策还是有它的效果在的。但是，2015-2020年全国多数城市经历了大规模棚改，城市里的老旧小区可能存量并不多了，所以现在来讲，这个政策的效率跟之前比，在量级规模上肯定会大打折扣。

  Q 6:虽然首付比例没有明显变化，但实际上像“三价合一”这种变相提高首付比例的政策，这种会影响评估价吗？

  林波：现在来讲，有这个政策调控的主要还是一线和强二线城市，我觉得当前对评估价可能会有一些向上的调整，但目前在市场上还没有听到这个声音，或者还没观察到有明显动作的城市。

  Q 7:现在很多房企暴雷，他们也没有拿地的需求，只需要保证它存量项目的开发就可以了，所以可能不需要那么多贷款，那么为了保证商业银行对于房地产开发贷款占比的增速，这些贷款增量回到哪些地方？

  林波：如果有指标的要求，更多的可能还是向一些优质的国企、央企和民营企业上去投放。

  Q 8:企业对于保障性租赁住房的倾斜有多大？

  林波：从政策本身，今年是大力扶持的。从银行来说，发放这种贷款也没什么障碍，只要有贷款需求，银行还是愿意去放这一块的。但是房企的参与热情度要打一个问号，我觉得可能更多还是央企国企作为一项任务，在做这件事情。

  Q 9:传言广州一手楼盘的限价有所松动，甚至主动抬高限价，这种消息您觉得概率大吗？

  林波：跟市场所理解的应该八九不离十。因为广州的市场情况跟其他一线相比还是偏弱，如果要提振市场的话，这个动作也没什么太大的问题。

  上海其实在2020年的时候也做过这个动作，当时大概限价在10万或8万，那么后来其实在后续的预售和开发方面，其实也是把价格逐渐在抬高。

  Q 10:像北上深这种一线城市，如果它有政策松动的话，您觉得有哪些切入？

  林波：需求端政策调整的动力和空间都不是特别大。更多的还是供给端会多做一些调整，比如土地出让规则、房企减负方面。和去年相比的话，政策方面没什么太大变化。

  Q 11:您觉得这次的这些刺激政策出台之后，对市场的刺激，包括购买者的观望情绪，会不会受到还没有出台的房地产税的影响？会不会因为房地产税暂时还没有眉目，大家可能会观望得比之前的结论更久一点？

  林波：首先即使是有这个政策出来，其实在讲前两轮放松的时候，我们就说过短期内观望情绪可能存在惯性。所以我觉得短期内可能不会因为政策出来以后能有立竿见影的效果。

  第二个的话，多数的出政策的基本上都是三四线城市，除了像重庆、广州，这种极个别的做贷款利率方面调整或者贷款首付调整的二线城市。目前对于三四线城市，短期内至少还没有房产税的预期。

  Q 12:所以您觉得一二线的购房者，他们会因为房产税的一个担忧而继续观望的比之前更久一点吗？

  林波：政策不明朗，大家可能都还是在观望，那么也是因为整个政策的市场环境是这样的，属于一个调整。目前房价即使没有大跌它也不会涨，所以大家可能更愿意等到政策落地之后再做一个评估。现在对于多数城市基本上都是还是以观望为主。

  至于有一些城市能够做到日光的，一方面就是产品稀缺的，像上海的一些这种中环以内的一些高端中高端豪宅。那么像杭州的这种高价差的项目，是无所谓房产税不房产税的，购买者可能也没打算持有个10年20年的，所以这层需求现在市场还在。

  除此之外，如果你是自己买得住或者长期投资，一定还是要看一看房产税落地以后到底力度如何。

  Q 13:像上海这种城市，它之后如果有边际放松的话，您觉得有没有可能会对一手房和二手房做一个区分？因为像如果是为了托底经济，如果之后的话可能更加去促进二手房的一个交易的话，可能对经济的托底作用不大，主要还是要去促进一手房和商品房的那些交易。

  林波：其实一二手房也不能完全把它割裂开，所以不能只促进一手房，而对二手房依然还压着。当然我们说上海可能也不存在这种需求而需要去托底，因为现在上海的市场的一个情况依然还是不错的。即使要托的话，我认为一二手房其实是联动的，没有二手房的活跃的成交，一手房市场也卖不动。

  所以我们说像杭州，包括去年的成都，它是极为特殊的情况，因为它的价差是非常大的。不需要有很多人把老房子卖了以后去买新房，因为是冲着你几百万几千万的一二手房倒挂的价差来的。

  否则的话市场正常情况是需要二手房的一个活跃的成交来支撑一手房，是联动的。

  Q 14:关注到很多二三线城市，近期因为民企都不怎么拿地了，政府下面一些城投平台，可能拿地会比较多。不知道您有没有观察，后来这些城投拿地之后是继续囤着，还是可能也会搞一些代建合作开发之类的？

  林波：短期内现在可能还是以屯着为主，后续不排除找其他企业合作开发。短期内基本上现在拿到地上还没什么动作。

  Q 15:因为房地产行业近半年集中度被动的提升了很多，很多民营企业也不拿地了，以后渐渐可能也就退出市场了。它带来的供给的缺口，这种资本的缺口能否被国企和央企完全补上？以后可能房地产因为从长期来看人口也没那么多了，但是从中期来看，会不会供需的格局会有一个改变？因为国企和央企即使加大拿地的力度，仍然是谨慎的态度，而且也受到三道红线的限制，不可能去加很多的杠杆，我觉得供给上会有一个比较大的下降的。

  林波：对，其实现在我们已经看到这种效果。由于去年市场的一个动荡，今年尤其上半年整个成交供应我们会看到在2021年的基础上再下一个台阶，后续的话这种趋势还是存在的。由于部分企业不管是“躺平”也好，甚至说被退出行业也好，它产生的这一块缺口可能短期内是补不上去的。

  所以相比于之前，尤其是过去的四五年，供应肯定是下一个很大的台阶。但我们对成交量也是同样的判断。由于需求在过去四五年大幅度透支，所以未来的四五年，我们认为成交规模相比于过去也会下一个台阶。所以除了个别城市，在市场上可能不会出现供不应求的情况。

  Q 16:您对宏观数据有观察吗，比如说地产投资增速或者新开工增速，您觉得什么时候能起来？

  林波：因为一二月份的数据还没公布，但是前面其实我们对今年整体数据大概有一个判断，不管是新开工投资还是房企拿地，我们都认为是下行的。我觉得目前来讲的话市场起不来，企业投资新开工这些也很难起来。

  Q 17:您大概有个什么预期，比如说是今年中旬或者什么时间有没有一个窗口，认为可能会出现拐点？

  林波：我们认为今年是一个前低后高走势，所以如果说从新开工投资这一块来讲的话，在考虑政策面在不断的放松，我觉得下半年可能应该会有好转。

  Q 18:今年在这种稳增长的背景下，有可能靠这种保障房的建设拉动房地产的投资，然后同时又能够很好的控制房价吗？您觉得这个组合是有可行性的吗？

  林波：今年从中央层面来说是在加大保障性租赁，其实也可以认为它是公租房或者说廉租房，各地方政府也出了一些规划。

  按以往来说，我觉得说从投资层面来讲，它可能是会延缓投资下跌的势头，或者降低延降低下跌的幅度，但是它起不到能够支撑或者替代市场的那部分。

  另外一方面从房价的角度来讲，其实我觉得效果的话应该说也不是特别理想。这么多年以来，无论是经济适用房还是各种各样的政策性用房，最终的提升效果，至少在过去是没有看到对房价有什么多大的一个平抑作用。

  Q 19:从看房量的角度，现在能看到回暖吗？

  林波：因为这一块我们还没有一个系统的跟踪，目前仅有一些市场调研数据。结论是以观望为主。徐州在春节期间，看房的人数是不少的，但是转化率非常低。郑州新开楼盘单周的看房量大概是在200组左右，转化率应该也就是在百分之一二，单周的一个去化大概是在4套上下，2%左右。

  Q 20:您对22年的土地市场怎么看？它的那些集中出让的一些规则会有一些变化吗？还有麻烦您帮我们评价一下，北京第一批集中出让的情况。

  林波：今年各地包括北京也好，包括宁波的第三轮也好，首先今年的政府在土地出让的规则上有进一步的放松，那么也会带来整个核心城市集中土拍的一定的效果。

  那么尽管可能躺平的企业或者不拿地的企业依然是非常多，但是还是有一些进取型的，像旭辉、绿城、金地这些民企，再加上一些央企，保证一些核心城市的土地市场正常的拍卖，我觉得是没什么问题的。

  今年上半年，一方面土地出让规则的时候是有放松，另一方面土拍场面不会太难看，不会像去年第二轮一样大面积流拍，这种情况可能不会出现。除了政府放松了土拍细则之外，我们讲还有企业在一今年上半年需要有补库存的动作，当然这个补库存的动作肯定是仅限于那些还在正常运营的企业。

  Q 21:其实我们之前看到土拍的一些参与方可能更多是一些城投公司，22年可能还是会有一些真实房企拿地的增加是吗？林波：对，会有真实房企拿地。之前在一些核心城市，像北上广深、杭州、南京，拍地的需求还是存在的。即使有大量的企业已经“躺平”了，但是还是有很多企业还是需要在这里补库存。

  只不过去年的第二轮第三轮，因为起拍价、出让规则太严格、太高了，所以大家是用脚投票，但是只要调下来，我觉得其实参拍的企业的积极性还是存在的。

  Q 22您对今年三四线城市的一个土拍大概是怎么看？林波：三四线今年压力依然是存在的。一些核心城区的地段的地块，可能企业还是会去拿，因为地价、盈利空间还是在的。除了核心地段之外，房企拿地的积极性是真的不高了。

  这几年以来放松的政策都是在因城施策的放松，在2022年依然还是这样的思路。这种情况下，后续可能会看到更多的城市，因为市场下行的压力比较大，而去做放松，甚至救市的动作。

  但是另一方面也有像上海北京这种城市，可能做一个反向的收紧的动作。

  目前来讲，从市场回暖的情况来说，行业内大家都心里没有底，没有像资本市场所预期那么乐观。现在大家都还是想要看一下，三四月份到底是不是有小阳春。如果说小阳春出来了，那么我们判断或者预期可能会乐观一点。否则的话，房企会继续以观望为主。