[克而瑞]70城房价降势减弱，多城项目取消折扣但销售平平

  3月统计局口径当前全国房价仍处于历史较低水平，但各能级房价环比已持平或降幅收窄，越来越多的城市房价止跌。

  15日，国家统计局公布了2022年3月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。新建商品住宅销售价格环比下降城市个数减少、二三线城市环比持平或降幅收窄。

  从全国百城3月成交数据结合项目销售数据来看，三四线市场信心开始修复。房价环比增10%，多个城市在售项目取消销售折扣并上调预售均价，但对实际成交的提振作用有限。

  各能级环比持平或降幅收窄

  一线新房房价环比增0.4%

  70个大中城市房价环比降幅继续收窄。3月整体新建商品住宅和二手住宅销售价格分别环比下降0.1%和0.2%。降幅分别较2月收窄0.05pct和0.09pct。

  一线房价率先回升，二三线回调见底。一线城市新房及二手房房价均环比上涨0.4%，连续3个月维持正增长。二线新房房价持平、三四线降幅收窄至0.2%。 

  2022年一季度 60余省市出台累计76次调控放松政策。叠加信贷政策愈发宽松化，各能级城市房价环比陆续止跌。从环比涨跌幅情况来看，二三线城市二手房市场复苏速度稍晚于新房市场。

  3月，70个大中城市中新建商品住宅环比下降城市为38个，比上月减少2个。3月新房房价环比下降城市个数为近6个月最少，相比2021年11月高点（59个）减少了21个。可见3成城市新房房价已较2021年末回升，实现了房价止跌。

  具体来看，一线城市中北京、上海和深圳分别环比上涨0.4%、0.3%和0.8%,仅广州下降0.1%；二线城市中16城环比上涨，环比下降的城市中长春、南宁、厦门、合肥、武汉等10城降幅收窄。

  三四线城市房价修复则更为明显。35城中10城环比止跌，其中主要为韶关、锦州、襄阳、常德、南充等。此外14个城市环比降幅收窄，如唐山、九江、宜昌、牡丹江、平顶山、大理、北海等。房价环比回升或降幅收窄的城市主要为当前市场严重下行的内陆弱三四线城市，信贷放宽后房价降无可降便率先止跌。

  百城房价同比持平或上涨

  在售项目取消优惠折扣

  二三线市场进入试探博弈期

  从CRIC监测的百城3月商品住宅成交情况来看，各能级城市整体表现与统计局发布的70个大中城市房价表现一致。全国百城商品住宅成交均价同、环比分别上涨6%和下降2%。

  三四线城市房价止跌迹象明显，3月环比上涨10%、同比上涨1%。70个三四线城市中41个城市房价环比上涨，其中莆田、徐州和江门涨幅超10%。

  一二线城市中，上海和广州同比涨幅超15%，深圳受结构性因素影响涨幅突出。杭州、武汉、西安、重庆等强二线房价同环比齐增。南昌、合肥、厦门等房价同比回落但环比上涨，市场逐渐修复。

  具体到项目销售层面，3月二三线在售项目纷纷“提价”。据了解多数在售项目即使保留一定销售折扣，实际成交均价已较2021年并没有明显上涨。在策略上取消此前推出的部分优惠，或在新一轮加推中推出更高等级产品，以和购房者“买涨不买跌”心理博弈。

  如济南远洋潮起东方1.75万元/平均价，较上次开盘上涨1500元/平，涨幅9%，主要源于所推产品较上批次私密性和舒适性更高。徐州3月下旬多个在售项目宣布取消车位抵用券、认购折扣、装修礼包等折扣，预售价格较前一次加推上涨2%-5%不等。常州龍宸壹號加推大面积改善产品的同时取消价格优惠，预售均价上涨5%。又如保定熙悦九里和邯郸泽信·云樾天著最近一次加推售价分别较前一次上涨7%和2%。

  但从实际成交情况看，上述城市并未出现价、量齐升的结果，项目提价之后没有出现“涨价去库存”的销售预期，项目销售表现上还没有出现明显提振效果。

  总体上看，3月统计局口径当前全国房价仍处于历史较低水平，但各能级房价环比已持平或降幅收窄，越来越多的城市房价止跌。从具体城市成交均价和项目销售均价来看，二三线城市在售项目普遍取消折扣并提升售价，以传递市场向好信号。但从成交表现来看，购房者尚未因涨价而入市置业，楼市进入试探博弈期。