[克而瑞]为何福州新政效果平平？环福州闽北市场下行仍将加剧

  预计随着时间发酵后，4月至5月将对福州五城区、福州郊县以及环福都市圈城市楼市产生不同的影响。

  ◎  作者 / 杨科伟、姚郑康

  3月中，福州率先开启东部核心城市楼市刺激政策序幕。在房贷利率连续下降的基础下，政策着力于：降低长乐户口和外地户口在五城区内购房门槛，同时支持提取公积金直接用于首付款。然则事与愿违的是新政后五城区新房成交量与新政前相当，楼市并未给予新政积极响应。

  新政对福州五城区成交正向作用平平，但对福州郊县和环福城市圈城市却将产生负面影响。尤其是福州主城限购放宽后势必对闽北购房需求产生虹吸，周边低能级地市将承担更大楼市下行压力。

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  福州五城区
一季度供求同比腰斩至近四年最低
放宽限购、调整公积金刺激楼市

  近日，经福州市不动产登记和交易中心确认，福州购房政策迎来新一轮调控，主要在限购和限贷两方面放宽。限购方面降低了外地户口和非主城户口的购房门槛，限贷方面降低了房贷利率并给予公积金购房更多支持。

  1）长乐区视同原五城区，执行相同限购政策，即限购两套“144平方米以下”住宅的规定；2）外地户口（非福州六城区：鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区、马尾区和长乐区）购买首套房无需提供社保证明或个税；

  4月1日福建省直单位住房公积金中心发布通知称，可申请提取公积金账户内的住房公积金（含住房补贴），用于支付福州市行政区域内购房首付款。

  福州出台本次宽松政策，其背后原因是已下行至冰点的福州楼市。

  2019年以来，季度新房成交规模连续收缩至近四年最低，同比增速负增长。2022年一季度仅成交商品住宅41万平方米，成交面积增速则自2021年二季度起规模连续四个季度下降，2021年四季度同比下降12%负增长，至2022年一季度降幅扩大至同比下降46%。

  从项目去化表现看，2021年二季度起项目销售情况逐月下滑，单月开盘去化率由2021年6月73%一路回落。至2022年1月降至39%。一季度开盘项目平均去化率不足40%，如首开香颂1月加推188套房源，去化率仅30%。

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  政策收效平平
新政后五区成交总量、项目去化无起色
土地市场凉意尽显

  新政后一周，新政对福州五城区楼市并未如期产生提振作用。2022年第13周(3月28日-4月3日)福州五城区成交5.06万平方米，剔除热盘万科城市之光成交影响后2.91万平方米（该楼盘蓄客时间长达一年，成交与本次新政无关），与新政前几周规模相当。

  从项目成交表现来看，3月17日联发臻榕府首开，共计推出126套房源，去化率仅28%。第13周销售备案10套，环比与新政前第12周持平。可见新房市场并未给予新政积极响应。

  土地市场同样是“死水一潭”。3月17日为期两天的2022年福州首轮集中土拍结束。六区18宗涉宅地仅成交12宗（3宗现场撤牌、3宗流拍），其中8宗底价成交、2宗地块到达最高限价+摇号成交。整体溢价率来看，仅有4.2%，与去年第三轮一样保持低温态势。不仅如此，晋安多宗超优质宅地现场撤牌，市场凉意尽显。

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  去年“零门槛落户”后
外地购房需求早已提前消化
限售、限贷并未放宽

  从新房成交表现来看，政策利好正向作用有限，市场并未给予积极反馈。其原因在于：

  首先，2021年福州已“零门槛落户”，外地购房需求早已消化，余量不多。2020年12月福州已发布通知，2021年起进一步降低落户条件，不设学历、年龄、就业创业限制，外省市人员均可申请在我市落户，六县(市)、长乐区人员均可申请在五城区落户。同时支持近亲属投靠落户、租房落户和集体户落户。

  落户政策出台后2021年3月福州五城区商品住宅成交面积激增至40万平方米，同比增149%，创2010年后十年新高。本次限购放宽属于第二轮，在前一轮需求已被大量消化后，市场对本次新政反馈自然一般。

  其次，本次新政并未放宽限售和限贷管控，外地买房仍需较高成本。本次新政并非完全取消限购，而仅仅是降低了非本地和本地非主城区户口购房者购房门槛。对于外地户口购房者而言，限售2年、首套房首付40%下购房仍有较高的时间和资金成本。

  最后，疫情反复也构成市场反响不佳的部分影响。3月中旬起受疫情影响，仓山、闽侯等区县街道全域范围内取消聚集性活动，各区域内房地产销售活动接近停滞。

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  新政下福州五城区
成交或将微增
需求被虹吸后环福和闽北诸城将加剧下行

  本次新政对当前楼市尚未产生显著影响。我们预计随着时间发酵后，预计4月至5月将对福州五城区、福州郊县以及环福都市圈城市楼市产生不同的影响。

  对福州五城区而言，五城区短期内购房群体或将微增，将吸引非五城区特别是长乐区户籍的购房客对福州五城区市场的青睐，在一定程度上对市场造成刺激。2022年前2月和一季度福州五城区商品住宅成交面积分别同比下降68%和61%。预计新政利好下同比降幅将略微收窄。

  对福州郊县而言，非五城区成交量或将下滑。新政则存在一定程度上的利空，原有受购房条件限制的看客获得城区购房资格，涌入主城区市场，非五城区的城郊偏远板块的交易量或将进一步下滑。如2022年前2月和一季度闽侯县商品住宅成交面积分别同比下降23%和38%，预计新政利空下同比降幅将进一步扩大。

  环福州尤其是闽北将承受更大下行压力。本次新政势必吸引闽北低能级城市购房需求向福州转移。包括2021年楼市较热的莆田、宁德等环福城市圈城市均已出现显著下行，2022年前2月商品住宅成交面积跌幅均超30%。尤其是闽北南平和三明等城市，其中三明前2月商品住宅成交面积跌幅达78%。预计新政冲击下一部分购房需求将被抽离，短期市场将面临更进一步下行压力。