[中房研协]全国首个保障性租赁住房REITs项目揭晓

  【热点聚焦】

  4月13日，保障性租赁住房发行基础设施REITs产品取得突破性进展，深圳市人才安居集团项目已经报送到国家发展改革委，成为全国首个正式申报的保障性租赁住房REITs项目。

  本次深圳市人才安居集团报送的保障性租赁住房REITs项目选取了4个位于深圳核心区域或核心地段的优质项目，共涉及保障性租赁住房1830套、面积达13.47万平方米，资产评估值约为11.58亿元，主要出租对象是新市民、青年人。

  【热点评析】

  深圳发行保障性租赁住房REITs，树立保障性租赁住房体系发展新样板

  首单保障性租赁住房REITs项目已报送国家发改委，标志着保障性租赁住房发行基础设施REITs产品已经取得突破性进展和阶段性成果。按照首批REITs产品的审批、发行速度，预计年内保障性租赁住房REITs产品大概率将完成上市发行。

  与此前租赁住房的私募REITs产品不同的是，本次深圳市人才安居集团保障性租赁住房REITs项目属于公募REITs，流动性更强。从租赁住房的角度看，发行保障性租赁住房REITs产品，可在一定程度上改变目前以传统债务融资方式满足保障性租赁住房融资需求的现状，扩宽直接融资渠道，降低保障性租赁住房行业杠杆率和金融风险，降低政府或企业的债务负担；同时，公募REITs为企业提供的退出渠道，可以带动增量投资，形成“投资建设住房—REITs盘活资产—回收资金再投资”的资金链条闭环，将极大地盘活保障性租赁住房行业的流动性。

  保障性租赁住房REITs工作得到大力推进，住房租赁市场迎来发展契机

  推进保障性租赁住房REITs项目试点，是落实党中央、国务院关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度决策部署的有效政策工具，有利于拓宽保障性租赁住房建设资金来源，更好吸引社会资本参与，促进行业向新发展模式转型，对缓解住房租赁市场结构性供给不足、推动建立租购并举的住房制度、促进房地产市场平稳健康发展具有重要意义。

  目前来看，相关部门正积极推动保障性租赁住房REITs落地：上年6月，国家发改委下发了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，首次将保障性租赁住房纳入到试点申报项目名单中，并对保障性租赁住房实现REITs发行条件给予了多种保障。该文件为租赁住房的公募REITs提供了强有力的政策保障，同时也是为实现我国租赁住房市场可持续化发展路径的又一次探索；今年3月，证监会披露正在同相关部委研究推动保障性租赁住房REITs试点工作，尽快推动项目落地。沪深交易所随后表示，高度重视保障性租赁住房公募REITs试点工作，积极支持专业化、规模化的住房租赁企业开展试点，深入调研了多地的多家保障性租赁住房企业。

  总体而言，保障性租赁住房租金来源分散、持续稳定，与发行公募REITs的要求较为契合。同时，保障性租赁住房REITs进一步丰富了基础设施REITs的底层资产类型，REITs的信息披露、交易扩募等机制。可以预见，通过增加合格收益率为基础的重资产有效供给，辅以一定的财税补贴政策，激励多元化市场主体参与，同时借助公募REITs这一金融创新工具，将是我国发展租赁住房市场的必由之路。

  （内容来源：中房研协测评研究中心）