［仲量联行］重塑酒店资产价值生命力，行业亟需专业的资产管理

  2022年7月21日，上海——近两年疫情影响和房地产调控 “三条红线”等政策，使得在存量时代下的酒店行业面临多重挑战。在此背景下，仲量联行（纽交所交易代码：JLL)重磅发布国内首份酒店资产管理白皮书《重塑酒店资产价值生命力：2022年中国酒店资产管理白皮书》，通过对酒店资产管理领域的关键维度和指标的解读，对疫情下新趋势的研判，助力酒店行业盘活存量资产、实现高效运营及快速复苏。

  仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部董事总经理周涛表示：“作为业主方通常会长期持有且兼具经营性质的不动产，与住宅、零售和办公楼等业态相比，酒店在资产管理层面有其特殊性和复杂性。基于对大量业主的调研所获得的数据，这份白皮书直观描绘出运营和资产管理指标在疫情前后的变化，将为业内人士的未来决策提供有益的参考，从而赋能越来越多的酒店项目实现资产保值增值的目标。”

  本次调查针对近百位酒店业主进行了问卷调查，获得了大量、丰富、时间跨度涵盖疫情前后（2019年和2021年）的13项重要的酒店运营指标和资产管理指标。参与调查的酒店遍布全国各主要区域，大部分为规模在200至400个房间，提供全服务的国际或国内连锁品牌酒店，其中70%为全权委托管理，自营和第三方管理各占17%，特许经营占5%，可以说是一次对中国酒店行业资产管理水平的全景描摹。

  多项数据指标受疫情影响下滑 国内酒店品牌尚存提升空间

  本次调研结果显示出，受疫情影响，多项数据指标均出现下滑。其中反映酒店运营管理和资产管理水平的资产周转率和资产报酬率，在2021年均低于国资委考核分配局编制的《企业绩效评价标准值》中记载的住宿和餐饮业全行业的平均值。

  同时，国内品牌酒店的人均创收能力、人均创利能力都仅相当于国际品牌酒店的55%和41%；且无论疫情前后经营毛利率和息税折摊前收益率也均比国际品牌酒店低；但员工离职率则高于国际品牌酒店，说明在包括财务管理、人力资源管理等在内的资产管理层面，国内品牌还有较大的提升空间。

  报告还指出，中国酒店每间客房均摊面积10年来增加了30余平方米，显示出为数不少的酒店业主盲目扩大建设，为日后发展埋下隐患。同时酒店的员工人均人力成本、总人力成本占比等指标有所上升，给管理工作带来挑战。在参与本次调研的酒店中，绝大部分业主对旗下品牌管理的酒店是通过业主代表或总部业主代表来进行资产管理的，而仅有三家酒店是聘用了专业的资产经理，显示出中国酒店资管之路依然任重道远。

  专业资管助力酒店行业由量变到质变

  当前，中国经济正在从追求“量”向重视“质”转变，酒店行业也是如此。报告结合宏观经济大环境和行业现状指出，今后一两年间酒店行业将会出现如下趋势：

  从酒店数量看，虽然中国已经离世界第一酒店大国不远，但酒店交易并不频繁，也缺乏退出机制。随着“三道红线”调控持续、管理合同到期、资产管理理念成熟等原因，酒店资产交易量会出现上升。

  随着中国业主越来越专业，以及本土酒店管理人才队伍的不断壮大，在海外已经非常普遍的特许经营模式将会在国内持续增加。

  随着疫情的缓解和差旅需求的恢复，高端酒店将会回归市场，不断满足人们对美好生活的向往。

  优秀管理人才，特别是有资产管理理念的人才紧缺。

  第三方资产管理模式出现并获得发展，以及对存量酒店资产的精雕细琢，通过大修技改实现酒店的重新定位，从而让酒店资产焕发新生都将是酒店行业在短期内值得关注的发展方向。

  仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部董事总经理周涛表示：“在调研中，超过半数的业主认为专业酒店资产管理人还需要三到五年才会在中国出现，然而，在中国酒店行业面临严峻环境、即将迎来深刻变革的2022年，有远见的业主方已经开始行动，通过引入第三方专业机构来提升覆盖酒店投、融、建、管、退各阶段全生命周期的资产管理水平。资产管理的精髓是赋能酒店资产的保值和升值，从而助力持有商业物业的企业在目前的宏观经济中能更好、更快地发展。”