两会释放积极信号，商业地产迎来新机遇

仲量联行从两会政策解读中国商业地产发展潜力

  2023年3月15日，北京——2023年全国两会已于近日成功落幕，从多方面释放了积极信号，有力提振市场信心。

  仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟表示:“从经济运行回升势头的巩固和政策效能的提升来看，各项稳经济政策精准发力、充足发力、靠前发力、协同发力，中国经济复苏的节奏有望进一步提速，经济运行有望更快实现更好结果，5%左右的增速目标大概率将成功实现。”

  2023年是全面贯彻二十大精神的开局之年，全行业“起好步”的深远影响亦将折射在商业地产这一关键的商务、创新与交流载体上。仲量联行研究部结合了政府工作报告和国务院各部委部长发布会的信息数据，从就业、科技创新、央国企不动产需求、外资和消费等多角度，解读今年两会政策方向对商业地产市场带来的积极影响和新机遇。

  一、城镇新增就业目标创新高，有望催生新增办公需求

  根据2023年政府工作报告，今年城镇新增就业预期目标设置为1200万人左右，城镇调查失业率5.5%左右。

  过去十年间，中国城镇新增就业人数年均约1270多万人；而在2022年，经济发展遇到疫情等多重超预期因素冲击的情况下，城镇新增就业达到1206万人，超额完成1100万人的年度目标任务，年末城镇调查失业率降到5.5%。

  仲量联行华北区研究部负责人米阳：“1200万新增就业人口的发展目标，是在就业总量压力较大的基础上制定的较为平稳、易于落实的稳健目标。根据人力资源和社会保障部过去十年的平均数据，城镇就业人员中48%为第三产业从业人员，基本需要在办公空间中工作运行和经济活动，即可转化为5760万平方米的新增办公需求，相当于全国重点四十城优质办公物业总体量的约六成水平，有望成为第三产业办公面积需求增长的利好信号。此外，充分的就业机会和劳动报酬，将从根本上提高消费意愿和消费者活力，推动零售、餐饮、文旅等多样商业地产市场回暖。”

  二、强化企业科技创新主体地位，带来多元商业地产增长机遇

  政府工作报告显示，要“突出企业科技创新主体地位”。2022年，高新技术企业达到40万家，中小型科技企业达50万家，其研发投入占全国企业研发投入的68%，762家企业进入全球企业研发投入2500强。今年，这一力量在规模上还是质量上都还要进一步扩大提升。

  米阳：“2022年互联网大厂整合退租的趋势为商业地产市场留下深刻印象，科技行业未来的需求机遇成为市场重点关注的话题之一。一方面，在互联网（传统意义上的科技大厂）之外，高技术制造业等硬核科技领域前景广阔，国家战略政策显著利好。虽然其人力规模和办公楼使用面积较小，不具备爆发式增长的特点，但其发展壮大将利好以产业园和工业厂房为主的工业地产空间。

  另一方面，在二十大和2023年两会的表述中，企业从“技术创新”的主体转变成“科技创新”的主体，在国家创新战略中地位提高，将展现出更多价值和市场活跃性。据工业和信息化部数据，全国已经培育了7万多家专精特新中小企业，其中专精特新“小巨人”企业8997家；累计已有1300多家专精特新中小企业A股上市，占A股上市企业总数的27%。2023年，中国力争全国专精特新中小企业总量超过8万家，计划培育100个左右中小企业特色产业集群，并加大对中小微企业融资支持，支持专精特新企业加快上市。虽然本轮创新增长机遇预计将难以比拟2014年前后的“双创”热潮，也不会复制2018年前后的大厂高速扩张竞赛，但丰富的企业主体发展将为商业地产市场带来多元、活跃的增长机遇，改善整体市场预期和环境。“

  三、央国企做强做优做大，不动产需求强劲

  政府工作报告强调，今年的工作重点包括深化国资国企改革，提高国企核心竞争力。国资委表示，中央企业要坚持“一个目标”，即做强做优做大国有资本和国有企业。下一步央国企重组整合，专业化整合和产业化整合将要共同推进、互相促进。

  米阳：“2020-2023年是国企改革三年行动的时期，国资委对央国企及其下属机构的监管和提效要求显著提高，央企效益增长创下历史最好水平，并在新兴领域持续加大投入。因此，过去三年央国企的不动产相关需求也相应地大幅扩张，央国企租户成为疫情扰动下表现稳健的压舱石，是业主方和服务机构重点关注和服务的客户类型。

  从另一个角度而言，过去一段时间内国家对于央国企（尤其是金融机构）有了更高的风气建设和节俭要求，已经开始改变国有金融机构和国央企在企业选址方面的判断和考量因素，促使央国企更多地关注性价比较高的新兴区域或楼宇。一方面，部分企业将从市中心的高端租赁用房搬迁整合到存量资产中，造成原址楼宇退租空置压力提高；另一方面，这也将推动市场中出现一批较大规模的央国企企业不动产搬迁和整合需求。“

  四、对外开放利好外资，中国是全球增长的机遇之一

  政府工作报告强调，今年工作重点之一包括更大力度吸引和利用外资。扩大市场准入，加大现代服务业领域开放力度。落实好外资企业国民待遇。

  米阳：“随着疫情扰动因素逐步消解，制度型对外开放持续扩大，预计外资企业将加大在华的投资和扩张计划，活跃度有所提高。一方面，中国逐步缩减、取消和放宽多行业领域的外资准入限制。据悉，自2017年以来，中国已连续5次修订外资准入负面清单，取消或放宽了增值电信、证券、银行、保险、文艺演出等服务业领域外资股比限制。未来，我国将进一步对标国际高标准经贸规则，研究进一步取消或放宽外资准入限制。这将吸引更多全球企业和投资进入国内市场，以及吸引在华跨国企业在新增准入领域开设新的分支机构，推动商业地产市场外资需求增长。

  另一方面，2023年，美国和欧洲等世界发达经济体增速将明显放缓，而中国对全球增长的贡献率有望高达30%，将是全球正增长的机遇之一，吸引更多境外资本和跨国公司进入中国或扩大布局。“

  五、恢复和扩大消费是优先级，家居家电、新能源汽车等业态迎利好

  政府工作报告中指出，2023年重点工作的第一项即为着力扩大国内需求，把恢复和扩大消费摆在优先位置。具体包括，多渠道增加城乡居民收入，稳定汽车、家电等大宗消费，推动生活服务消费恢复等。

  米阳：“2023年，随着地产行业景气度改善，预计今年家电、家居、家用轻工等板块有望逐季度回暖恢复，消费需求增长前景将推动品牌加速布局开店、抢占市场；新能源汽车消费持续受到政策利好，今年预计行业表现持续优异，延续开设实体旗舰店和体验店的意愿和步伐——据商务部数据，2022年政策利好下新能源汽车销售增长近一倍，超680万辆；且渗透率大大提高，现在每销售4辆汽车，就有1辆是新能源汽车；疫情期间，户外运动品类逆势增长扩张，3年间店铺体量扩张2.4倍，主导购物中心增量需求，当前该细分市场仍处在发展初期，渗透率与欧美国家仍有20个百分点差距，品牌增长前景看好。”