导语

  统租房或多种方式实现盈利，政府下场向存量要效益。

  ◎  文 /  房玲 易天宇

  近期一则关于“白芒村统租”的新闻，让“统租房”成为了全国舆论的焦点。统租房指的是深圳当地的一家国有企业，统一收购市内城中村的房源，进行改造，并对周边的配套设施进行升级，然后再统一出租。统租房出现在深圳并不奇怪，由于深圳缺地，地价较高，保障性租赁住房的建设成本也相对较高，而统一收购城中村房源的成本显然较低。但值得注意的是，政府在统租房中担任类似于二房东的角色，此前已有多家民企在长租公寓中有所尝试，此次政府直接下场又是否能够玩转这一模式？

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  白芒村高收低租或遇盈利难题
目前已暂缓签约

  此次焦点的中心——白芒村位于深圳南山区西丽街道，是西丽片区较为偏僻的城中村。据2019年8月深圳市南山区发展和改革局公布的西丽街道白芒村综合治理情况来看，当时白芒村整治总面积为20.6万平方米，整治总楼栋数为641栋，整治总户数达8266户。根据相关的网站信息，当前白芒村中单间每个月的租金在900元左右，一房一厅在1500元左右。

  据公开信息，在白芒村统租方案中，业主签约年限按照“15+5”的模式，即15年内每三年租金上涨10%；15年后，若业主有统租签约意愿的，可以继续签约。此外统租的租金标准，根据房屋统租片区的不同，深汇通给业主的租金按照66元/平方米/月，或68元/平方米/月两类进行计算。据贝壳网，位于白芒村入口区域的百旺公寓（一般相比城中村内其他出租房屋的租金价格相比较高）每月每平米价格在40多到65元左右。可以看出，虽然签约价格没有达到此前网络上“两倍签约价格”之多，但仍处于一个较高的签约价格水平，已赶超了周边的出租价格。

  2023年6月5日，舆论升级下，白芒村综合整治项目现场指挥部办公室对外采访时称已暂缓签约，同日深圳住建局回应称：针对城中村房源租金价格，改造后的租金以不涨为原则，单套租金原则上与改造前基本持平。若真的按照深圳住建局表示的，低价出租，高价收房，则统租房必然面对盈利难题，若一味采用政策补贴，该盈利模式或不可持续。

  02

  微棠龙华元芬村项目改造后
价格上涨约30元

  执行此次白芒村统租工作的是南山区国资委直属的深圳市深汇通投资控股有限公司。而白芒村并非深汇通首次统租改造的城中村项目，此前位于深圳南山区西丽街道的平山村，则更早开始了统租改造，公开信息显示清统租任务涉及约615户，建筑物522栋，总建筑面积约31.2万平方米。据《南山区平山村人才小镇建设项目统租方案》，该项目的统租期同样为15年。目前平山人才小镇的清租流程已接近尾声，据相关人士表示，2023年4月统租项目签约达六成，根据工作部署平山村项目将于2023年6月30日前完成统租签约工作。由于平山村统租工作仍在持续，关于未来租金是否涨价仍不可知。

  除了直属政府的深汇通，深圳还有另一个操盘城中村统租的企业“深圳市安居微棠住房租赁投资控股有限公司”。与深汇通不同的是，微棠是由国企主导（持股51%），民营资本（主要股东出于链家和自如系）参与的，于2023年2月10日刚成立，其中深圳龙华区的元芬社区就是微棠的第一个改造更新点，签订租赁期限为13年。事实上，在微棠改造升级后，出租项目的居住条件确实有了较大提升，还增加了健身房、食堂、自习室，甚至篮球场等生活设施，但每月每平米租金要相比周边其他项目高出约30元左右。

  03

  统租房或多种方式实现盈利
政府下场向存量要效益

  统租房，与长租公寓模式十分类似，只是将“二房东”包租公司从原先的蛋壳、青客等民间资本替换成了深圳市国有资本。相比于民企，政府直接下场参与统租房，在公信力与执行力方面更具有优势。

  在资本操作上，虽然目前深圳住建局回应原则上不涨价，但若真如所言未来价格不变，仍可以在以下几点上实现成本与盈利的平衡：

  第一，或会采用缩小每个房间标准面积的做法，隔出更多的面积作为出租单位。如将25平方米的出租单位变成20平方米，通过室内设计提高空间使用率。随着房源数变多，承载租客也将变多。这一做法在此前的长租公寓上曾十分流行，不少运营商通过“N+1”或“N+N”的方式，来找补改造成本。事实上，2022年 1 月，深圳市住建局就曾联合多单位举办保障性租赁住房小户型设计大赛，竞赛以“小户型、高品质、新生活”为主题，鼓励在“方寸之间”发挥创造力。

  第二，用统租房项目去申请银行贷款。目前白芒村统租期限为15年，租期较长且收益稳定，如果把收来的城中村房源未来15年的现金流作为抵押，向银行申请贷款，其中部分资金可以作为改造升级的成本。类似于用未来收益变现的方式还有收益权类的REITs产品，但由于统租房项目具有公益类性质，盈利能力不高，实现REITs上市难度较大。

  第三，或使用租金时间差的方式盈利。其中房东的租金按照月支付，而租客或采用提前一次支付一年租金，这也形成了时间的利差。与此同时，不能支付一年租金的租客可以和金融机构签订消费贷款，同样产生贷款业务利息。事实上，这一做法就是此前长租公寓常使用的租金贷模式。最后，政府下场参与统租房，也释放了不一样的信号。相比于新房市场，租房市场一直较为边缘化，而此次统租房事件，也意味着我们的房地产市场更加向存量要效益。此外，虽然目前统租房的政府收房价格偏高，但可能是含税价格。对于房东而言，此前与租客之间的租金价格一是较为隐蔽，二是具有弹性。而如今随着统租房出现，价格记录将被清晰记录，若未来针对这部分收益进行征税，有着清晰的课税基础。整体来看，统租房的推出既有阵痛，也有好处。但从长远来看，若统租房的推出，真的能够为租客带来实实在在的居住条件改善，缓解城市住房短缺问题，那就是一件好事。此外，由政府主导的统租房也不同于长租公寓背后的民间资本以追逐盈利为目的，统租房带有更多的公益性质，能起到促进租赁行业环境改善，规范租赁市场秩序等。