房地产市场再遇“寒流”，投资、新开工、销售跌幅连续扩大——2023年1-5月房地产行业数据点评

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  商品房销售市场恢复放缓

  1—5月，商品房销售面积46440万平方米，按可比口径计算同比下降0.9%，其中住宅销售面积增长2.3%。商品房销售额49787亿元，按可比口径计算同比增长8.4%，其中住宅销售额增长11.9%。

  1-5月新建商品房销售市场走势保持稳定，销售面积和金额涨跌幅小幅波动，整体处于缓慢恢复区间。当前居民消费信心和购房意愿不强，就业和收入上的疲弱情况增加，房地产市场持续上行缺乏支撑力，还需进一步稳固。

  5月，房地产政策持续宽松，重点聚焦做好保交楼、防风险等各项工作。地方政府积极支持刚性和改善性住房需求，主要以三四线城市为主，对市场提振作用有限。我们认为部分重点城市政策仍有调整空间，需要对市场高热时期执行的严格“限购”“限贷”“限售”等政策进行纠偏。4—5月以来，多个经济指标低于预期，市场信心有所转弱，需要产业、收入分配、财政等宏观政策协同发力，提振市场主体信心，激发投资和消费需求。

  三年疫情之后的今天，房地产市场面临前所未有的困难局面，行业规模触顶回落，且下降趋势还有所巩固和强化；开发企业出现集体债务违约，中短期无法恢复信用，长期看大部分企业要消亡；消费者出现稳定的观望态度，这是有别于过去那种“持币待购式的策略性观望”，而是认为房地产市场不再具有普遍的投资价值，准备彻底离场的旁观与凝视。

  在这样的背景下，现在业界又一次讨论是否要救市，包括取消限购的话题。与其关注限购本身，我们更应看到房价以及房价波动背后的财富分配差距问题。房价上涨过快这一“顽疾”已经困扰了国人接近二十年，几乎贯穿了房地产市场化改革的全过程。与其说房价上涨是“顽疾”，不如说是房地产上升周期中社会必然面临的困局。而如果行业确认进入下行周期，房价开始走下坡路，是不是所有问题就迎刃而解了，恐怕也不能如此“二极管”思维。房地产市场深度调整，价值剧烈缩水，同样会带来严重的社会问题。如何应对这个局面，在相当程度上考验着包括市场管理者、参与者在内的各方主体。

  单月数据来看，在积压需求基本释放后购房者观望情绪加重，新房销售境况不佳，4月行情转淡，5月未出现明显提升，持续回升动力不足。同比数据持续下行，跌幅较上月明显扩大，按可比口径计算得出5月销售面积同比减少3.0%。

  分类物业销售看，商品住宅市场保持向好势头，销售面积同比涨幅较上月略有收窄；办公楼及商业营业用房两项指标持续下降，跌幅有不同程度扩大，办公楼波动更为明显。

  从各地区销售情况看，东部、和东北地区市场保持增长，涨幅较上月有所收窄，东北地区调整明显；中部和西部地区较为稳定，销售面积跌幅略有扩大。东部地区销售面积及金额占全国比重分别为44.1%、60.9%，份额分别比上月提升1.2个和0.8个百分点。

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  房地产开发投资跌幅进一步扩大

  1—5月，全国房地产开发投资45701亿元，按可比口径计算同比下降7.2%；其中，住宅投资34809亿元，下降6.4%。

  1-5月，房地产开发投资跌幅扩大1个百分点，整体投资持续低迷。从土地市场“点状回暖”的格局可以看出，企业仍聚焦在核心城市，更多房企放弃规模扩张，选择收缩战略布局、聚焦核心城市的投资策略，部分民营企业的投资积极性有所回升，但投资主体仍是央国企。企业对城市的投资偏好将导致部分低能级城市房地产投资下行局面难以扭转。

  月度数据方面，5月全国房地产开发投资10187亿元，较上月增加6.8%，按可比口径计算同比减少10.5%，单月走势仍持续下行，在行业深度调整和融资并未明显改善下，开发企业投资信心、投资能力恢复尚需时日。

  从物业类别投资上看，全国投资跌幅扩大主要受住宅投资影响，跌幅较上月扩大1.5个百分点，占总投资比重与上月持平，为76.2%。办公楼投资持续改善，本月跌幅再收窄3.2个百分点。

  从地区来看，各区域投资同比继续负增长，东北和西部地区跌幅最为明显，中部地区较上月有所改善，跌幅收窄0.5个百分点。开发企业继续加大在东部地区的投资，占总投资比重为59.8%，较上月提升0.5个百分点。

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  房屋新开工面积下滑趋势不改

  1—5月，房地产开发企业房屋新开工面积39723万平方米，同比下降22.6%。其中，住宅新开工面积29010万平方米，下降22.9%。

  1-5月，全国商品房新开工面积同比跌幅继续下行，5月新开工规模8503万平方米，同比仍保持较大跌幅。与新开工走势相反，房屋竣工面积同比涨幅继续扩大，“保交付”仍是各地方政府稳步推进的重要举措。由于市场行情分化，房企新开工进度也呈分化趋势，热点城市或区域的项目推进较快。但房企受制于资金压力和新增土储规模下降，新开工规模整体下滑趋势不改。

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  房地产开发企业到位资金持续负增长

  1—5月，房地产开发企业到位资金55958亿元，同比下降6.6%。其中，国内贷款7175亿元，下降10.5%；利用外资13亿元，下降73.5%；自筹资金16267亿元，下降21.6%；定金及预收款19878亿元，增长4.4%；个人按揭贷款10354亿元，增长6.5%。

  1—5月，房地产开发企业到位各项资金来源中，定金及预收款和个人按揭贷款占全部资金的54.0%，较上月提升0.5个百分点；自筹资金占29.1%，较上月提升0.4个百分点；国内贷款占12.8%，较上月降低0.8个百分点。同比数据看，企业各项资金来源延续分化走势，定金及预收款、个人按揭贷款涨幅进一步扩大；国内贷款、利用外资和自筹资金跌幅继续扩大，其中自筹资金跌幅扩大2.2个百分点。

  可以看出，销售市场带来的定金及预收款、个人按揭贷款是房企资金主要来源，融资端政策利好仅惠及部分优质房企。克而瑞数据显示，5月份80家典型房企的融资总量为263.29亿元，是2020年以来单月融资新低。在当前行业环境下，销售市场增长动能不足，高负债和盈利能力差的房企面临的流动性问题仍难以化解。优质头部企业则在政策支持下资产结构进一步优化。

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  商品住宅待售面积小幅减少

  5月末，商品房待售面积64120万平方米，较上月减少367万平方米。其中，住宅减少381万平方米，办公楼增加47万平方米，商业营业用房减少74万平方米。

  商品房待售面积连续3个月减少，减少幅度相对较小，库存去化主要集中在住宅市场。同比数据来看，住宅待售面积涨幅较上月扩大0.5个百分点，办公楼和商业营业用房同比涨幅有所收窄。