仲量联行深度解析全国物流地产绿色发展进程

  2023年6月27日，北京——2023年《政府工作报告》提出，今年的重点工作之一是建设高效顺畅的物流体系，强化对中国现代化产业的供应链支撑。随着物流领域蓬勃发展，中国物流地产绿色转型蓄势待发。

  基于此背景，仲量联行从绿色认证、绿色溢价和绿色金融三个方面，对物流地产的绿色发展进程进行了梳理。

  物流资产绿色认证数量：井喷式增长后，成长空间仍巨大

  从过去几年的实践看，一系列绿色金融和投资政策的出台，吸引了更多增量资金流入。丰富的融资渠道和金融产品的支持，极大地推动工业仓储项目提升市场竞争力、顺利践行绿色转型。与此同时，各国金融监管机构对上市公司ESG信息披露的要求在不断提升，头部物流集团因此加强在环境、社会和公司治理方面实施系统化运营战略。预计未来拥有高级别绿色认证的项目将更具市场竞争力。

  全国物流资产的绿色认证数量在2017年开始显著增长，增速逐年加快，并在2022年呈现井喷态势。目前，全国已获绿色认证的物流仓储项目超过350个，覆盖90多个城市，呈现多点发展态势。即使是上海和天津这两个获得美国绿色建筑委员会能源与环境设计先锋（LEED）绿色建筑认证的物流项目最多的城市，它们的项目总数也仅占全国获得绿色认证物流项目总量的12%。

  在仲量联行统计的全国物流地产总项目中，获得绿色认证的项目数量仅占3.9%，未来提升空间巨大。此外，从开放商角度来看，外资开发商更加重视ESG理念，目前全国84.3%的LEED绿色建筑认证物流项目为外资持有。

  租金“绿色溢价”：短期尚不明显，长期大有可为

  根据仲量联行的统计，已获绿色认证的物流项目租金较周边市场平均租金高出6.1%。其中，一二线城市项目的平均溢价更为显著，达到5%至7%；而下沉城市的溢价低于2%。

  从具体城市的表现来看，天津获得绿色认证的物流项目溢价高达12%；北京、廊坊和宁波的物流项目绿色溢价可以达到9%左右。

  根据仲量联行此前发布的《可持续发展的价值》报告，中国一线城市甲级办公楼市场的租金绿色溢价区间在2%至10%，其中高级别绿色认证（例如LEED金级、铂金级）的资产溢价表现更为突出。

  对比办公楼市场，物流地产项目的绿色溢价也相当可观。但是，这更多的是由于获批绿色认证的项目多为周边市场和同类物业中条件最优质的标杆项目，并多由成熟开发商持有运营，租金表现在多种有利因素加持下本就优于市场均值。若控制这些有利因素，将获得绿色认证的项目与区位相近、品质相等、条件相似但未获绿色认证的优质项目对比，则租金差距并不显著。不过，仲量联行中国区研究部办公楼市场负责人暨华北区研究部负责人米阳表示：“随着双碳政策严格落实、租户绿色租赁需求增强，绿色物流项目的租金溢价和市场表现将进一步提升，促使更多的资产持有方积极探索物流项目的绿色转型方案，形成正向传导、正向反馈、正向激励的良性循环。”

  绿色金融：推动物流地产升级、社会环境共赢发展

  目前，我国绿色债券发行规模处于全球领先水平。2022年，我国绿色债券发行量高达1.76万亿元，同比增长32.8%，位列全球绿色债券市场发行规模排名前三。与此同时，对绿色金融的监管制度体系也日趋完善。2022年7月29日，绿色债券标准委员会发布《中国绿色债券原则》，标志着国内标准的进一步统一并与国际接轨，大幅度提升了绿色纯度。

  伴随着相关政策法规的不断完善、投资规模的稳步上升、产品与业务的创新升级，预计绿色金融领域将在绿色转型、“双碳”环保的大背景下进一步有序发展、提速发展。通过适当的经济激励措施和制度安排，绿色金融政策工具也有望不断增加企业和项目从事绿色经济活动的收益、降低和补偿其相关风险，推动企业资源环境成本内部化、企业市场价值精确化，引导企业自发减少具有负外部性行为、增加正外部行为，协助企业解决在绿色低碳化转型、绿色融资和绿色运营过程中存在的增量成本与增量收益之间的时间错配、权益错配、技术错配，促进绿色可持续发展，并反过来不断推动形成和完善与绿色发展更为相容的绿色金融制度。

  在提前明确和充分契合境内外绿色项目的评估体系、评价目标、界定标准的基础上，以ESG评价体系为导向的绿色金融，可以助力符合条件的绿色物流项目提升融资优势、拓宽融资渠道、降低融资成本、试错成本与合规成本，使相关利益方更多地享受到绿色信贷、绿色债券等绿色金融的支持和随之而来的良好的投资回报，践行“绿色+建筑+科技”的绿色发展道路。