导语

  6月是上半年房企关键节点，为冲刺年中业绩，房企也将加快推盘节奏，提升折扣力度，供应预期环比持增。成交则有望迎来小幅放量。

  ◎  作者 / 杨科伟、谢杨春、吴嘉茗

  6月15日上午，国家统计局公布了2023年1-5月宏观经济和房地产行业数据，从主要生产指标来看，经济延续恢复态势，但受基数影响，增速均有所回落，恢复基础尚不牢固。相较之下，14日发布的金融数据同样低于预期，内生需求不足的问题凸显。

  房地产行业主要指标则“喜忧参半”，前五月住宅面积、金额同比保持正增长，5月销售同样企稳回升，竣工继续高增长。但房地产开发投资、新开工等指标仍未止跌，累计同比降幅分别较上月扩大1个百分点和1.4个百分点。

  01

  经济恢复但基础尚不牢固
信贷、社融增速全面回落凸显内需不足

  5月份生产需求逐步恢复，就业和消费价格总体稳定，经济运行保持恢复态势。由于上年同期基数抬升影响，各主要指标增速有所回落，剔除基数因素影响，经济运行总体平稳，整体呈现五方面特征。

  第一，服务业快速增长、工业生产稳步恢复。5月服务业生产指数同比增长11.7%，规模以上工业增加值同比增长3.5%；第二，消费和投资逐步恢复。5月社会消费品零售总额同比增长12.7%，1-5月固定资产投资同比增长4%，其中基础设施和制造业投资快速增长；第三，外贸韧性显现。进出口总额同比增长0.5%，与部分新兴经济体外贸下降形成鲜明对比；第四就业和消费价格总体稳定，5月全国城镇调查失业率为5.2%，与上月持平；第五，高质量发展稳步推进，新动能继续成长。

  但金融数据连续两个月不及预期，尤其是在政策过渡期，继3月冲量后需求端未出现明显改善，5月社融、信贷、M2等同比增速全面下滑，一定程度反映了企业和居民投资预期尚未恢复，经济复苏尚需政策支持，复苏内生动能不足。

  其中，2023年5月社会融资规模增量为1.56万亿元，比上年同期少1.31万亿元，社融余额增速较4月份下滑0.5个百分点，2023年以来首次出现月环比下行。

  M2同比增长11.6%，增速比上月末低0.8个百分点，同比连续三个月下滑。M2-M1的差值在6.9个百分点，虽有收窄但存款定期化现象仍较为严重，资金活期化改善并不明显。

  信贷方面，依然是居民弱、企业强的格局。中长期贷款5月份比4月份有所改善，同比回到正增长状态，但仍处在相对低位，并未有趋势性的改善，居民中长期信贷消费偏弱，加杠杆意愿不高。

  02

  5月商品房销售面积、金额环比增14%和9%
但累计跌幅仍双双扩大

  1-5月，商品房销售面积46440万平方米，同比下降0.9%，较前四月降幅扩大0.5个百分点，结束了自2023年以来降幅不断收窄之势。商品房销售额49787亿元，同比增长8.4%，涨幅较1-4月小幅收窄0.4个百分点。其中住宅表现相对突出，前五月销售金额、面积均保持正增长。从累计同比来看，当前市场仍处在底部企稳的弱复苏阶段，底部具有一定支撑但增长动能偏弱。

  5月商品房销售面积8804万平方米，同比下跌3%，增速较4月下降8.5个百分点，跌幅超出预期，5月商品房销售金额10037亿元，同比虽增长6.8%，增速较4月大幅收窄21个百分点。考虑到去年5月份受疫情影响实际销售基数相对较低，高点则为6月份，因此我们预计6月同比跌幅将进一步扩大。

  单月环比来看，由于4月份销售金额、面积环比几乎腰斩，导致前期基数较低，5月面积、金额环比分别增长14%和9%，大幅下滑的趋势得到企稳，但增长动能仍然偏弱，且城市分化加剧。

  一方面在统计局公布的区域销售中，东部销售绝对量领先其他区域，且面积、金额始终保持正增长，面积同比涨5.2%，西部、中部则下跌5.2%和8%；金额同比增长14.9%，高出西部、中部13.6和19.1百分点。

  另一方面，据CRIC重点监测30个核心城市数据显示，5月环比表现冷热分明，除成都市场保持火热外，前期略显低迷的武汉、济南、宁波等也存在不同程度的触底回升行情。反观合肥、嘉兴、徐州等城市经历了前期的放量，市场复归理性。

  03

  5月竣工同比涨幅收窄至24%且环比微降3%
新开工同比降27%但环比增20%

  1—5月份，房地产开发企业房屋施工面积779506万平方米，同比下降6.2%。房屋新开工面积39723万平方米，下降22.6%。其中，住宅新开工面积29010万平方米，下降22.7%。房屋竣工面积27826万平方米，增长19.6%。其中，住宅竣工面积20194万平方米，增长19.0%。

  从开发建设看，新开工建设继续保持在低位，在市场弱复苏之下，目前房地产开发企业新项目开发意愿不强。在“保交楼”政策带动下，各地加强对房地产重点项目调度，带动房地产竣工较快增长。

  其中，竣工累计增速较1-4月提升0.8个百分点，增速持续收窄。5月竣工面积4148万平方米，环比微跌3%，同比仍增长24%，但增幅较1-4月收窄17.6个百分点。绝对量来看，5月竣工体量高于2022年二季度、三季度的均值。

  对比之下，新开工仅在年初大幅反弹，随后快速回落并保持低位，累计增速较1-4月降幅扩大1.4个百分点，尚未有止跌迹象。5月新开工面积8503万平方米，环比4月提升20%，绝对量则依旧处在低位，仅高于2022年11月、2023年4月，较2022年月均开工量下跌22%。单月同比增速基本与4月持平，维持在-27%。

  新开工的持续低位会对房地产市场供应造成巨大影响，实际上今年以来，多数城市面临供应短缺的局面，部分城市市场供不应求，也是制约成交回升的因素之一。CRIC监测的30个重点城市5月新增供应，环比下跌27%，同比下降3%，仅为2019年-2021年同期供应量的一半。

  04

  土地与新开工拖累开发投资跌幅扩大3.2PCTS至10.5%，短期仍将延续下跌

  1—5月，全国房地产开发投资45701亿元，同比下降7.2%，降幅较1-4月扩大1个百分点，开发投资已经连续3个月下跌且跌速加快。单月来看，5月全国房地产开发投资额达10186亿元，同比下降10.5%，跌幅较1-4月扩大3.2个百分点，整体好于4月份，但绝对量依旧处在低位，较2022年月度投资平均值低14%。

  各区域房地产开发投资均低迷，整体呈现东部>中部>西部>东北部格局。东部开发投资同比跌幅最小，为2.2%，东北地区跌幅最大，达到19.3%。

  整体而言，房地产开发投资尚未有止跌回稳的趋势，在新开工意愿低位、“保交楼”以及土地市场“局部火热、整体偏冷”等因素共同作用下，增速逐月下滑。短期市场复苏相对较弱，且2022年6月份也是去年投资的高点，预计开发投资下跌的走势仍延续。

  综上，我们对于后市给出如下判断：

  总体来看，整体市场供需两淡。除受限供应减少且供需错位外，核心原因还在于居民预期尚未完全恢复，购房信心不足，加之前期积累的刚需刚改需求释放殆尽，楼市增长动能持续放缓。

  我们认为，6月是上半年房企关键节点，为冲刺年中业绩，房企也将加快推盘节奏，提升折扣力度，供应预期环比持增。成交则有望迎来小幅放量。

  不同城市分化行情延续：一是前期热点城市诸如上海、杭州、成都、合肥等预期迎来短暂盘整期，整体成交热度或将因楼盘扎堆入市、客户分流等原因转降。二是武汉、南京、苏州等城市基本面较好的二线城市成交热度预期稳中有增，客户需求仍在修复之中。三是天津、重庆、郑州等依托刚需刚改驱动的城市短期内成交难见明显起色，预期还将低位持稳一段时间。

  短期市场弱复苏和企稳并不会直接对企业新开工和投资意愿带来大幅提升，预计新开工、投资将继续下探，仅竣工能够保持相对规模但环比增速有限。