01 

  政策环境：稳定宽松

  1．中央层面：坚持“房住不炒”定位，促需求、防风险、保稳定

  2023年第二季度，中共中央政治局会议重申坚持“房住不炒”定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好“保交楼、保民生、保稳定”工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。中央层面总体延续了促需求、防风险、保稳定的政策导向。

  加强金融支持合理住房消费需求。二季度，银保监会、中国人民银行联合国家金融监督管理总局等5部门，先后发文支持全面推进乡村振兴，依法合规加大对新市民等群体保障性租赁住房建设融资支持力度；扩大金融产品和服务供给，为新市民就业创业、住房消费、健康养老等提供金融支持；优化乡村消费金融产品和服务，满足进城农民及农村居民对住房、汽车、家电、文旅等方面的消费需求。6月20日，央行发布贷款市场报价利率（LPR）公告，1年期LPR与5年期以上LPR较同期均下降10个基点，分别降至3.55%、4.2%。

  切实维护购房者合法权益，加强房屋安全管理。4月21日，最高人民法院在《关于商品房消费者权利保护问题的批复》中提出，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。5月8日，住建部、市场监管总局发布《关于规范房地产经纪服务的意见》提出，加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等，维护购房者合法权益。6月26日，住建部部长倪虹在与中国银行党委书记葛海蛟一行交流指出，“保交楼、保民生、保稳定”是党中央、国务院作出的重大决策部署，要加快推进已售逾期难交付住宅项目建设交付，切实维护购房人合法权益；房地产业发展要从解决“有没有”转向解决“好不好”，改变“高杠杆、高负债、高周转”模式，开展现房销售试点，推动房地产业向新发展模式平稳过渡；要鼓励引导金融机构参与城市建设和更新，要为人民群众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障等。

  6月9日，住建部发布《关于进一步加强城市房屋室内装饰装修安全管理的通知》明确，城市房屋所有人、使用人是房屋室内装饰装修安全管理的第一责任人，实施房屋室内装饰装修活动应当严格遵守有关法律法规规章规定，禁止有影响建筑主体和承重结构的行为，装修人及装饰装修企业要承担因违法违规装饰装修造成的整改拆除和恢复工程等相关费用。装饰装修企业要严格按照工程建设强制性标准和其他技术标准施工，确保人员和房屋安全。

  推动化解房地产业风险。4月17日，国资委发文表示要高度关注房地产信托、政府和社会资本合作（PPP）项目、非主业投资等存在风险，更好发挥责任追究工作“防未病”作用。4月20日，央行提出，首套房贷利率政策动态调整机制“既管冷、又管热”，既支持房地产市场面临较大困难的城市用足用好政策工具箱，又要求房价出现趋势性上涨苗头的城市及时退出支持政策，恢复执行全国统一的首套房贷利率下限。6月29日，中国银行间市场交易商协会发布《关于进一步提升债务融资工具融资服务质效有关事项的通知》提出，加大对重点领域的支持力度，用好“第二支箭”，进一步提升民营企业发债便利。

  2．地方层面：政策延续宽松维稳，调控节奏整体趋缓

  2023年第二季度，地方累计出台房地产调控政策140条。其中，宽松性政策117条，中性政策13条，紧缩性政策10条。调控频次较第一季度明显减少，且季度内呈现出逐月递减趋势。从调控内容来看，政策发布主体以三四线城市为主，政策宽松主要涉及优化“四限”、推行货币化安置、发放购房财税补贴、强化公积金住房贷款支持、全面推行二手房“带押过户”、鼓励房企开展促销活动、优化房企资金监管等。

  深圳、上海、杭州、南京、合肥、郑州、青岛、扬州等多个重点城市涉及优化“四限”政策，主要措施包括：放松二手房核验价格、扩大不限购区域、增加购买套数、放宽社保缴纳条件、降低首付比例、缩短限售年限或不再执行限售政策等。

  02 

  房地产市场发展特点

  1．供求：主要行业指标持续下行

  2023年二季度全国房地产市场持续调整，各项指标逐月回落。其中，开发投资累计跌幅扩大；房屋新开工规模低位徘徊，跌幅持续扩大，走势趋稳；商品房销售市场在一季度市场短暂后回暖上升后再次下行，住宅销售面积再次进入负增长区间；国房景气指数有上季度末的94.70小幅回调至94.06。

  投资：跌幅扩大。二季度，全国房地产开发投资32576亿元，较上季度增加25.4%，同比下降19.7%。上半年，全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%，季度内跌幅逐月扩大。从物业类别看，住宅投资同比下降7.3%，占总投资比重为75.9%；商业营业用房投资跌幅最大，下降17.3%。从地区来看，东部和中部跌幅相对较小，分别同比下降2.7%、8.4%，西部和东北地区跌幅较大，分别下降19.4%、20.8%。开发企业投资重点仍集中在东部地区，占总投资比重为59.1%。

  开工：低位徘徊。二季度，全国房屋新开工面积25759万平方米，较上季度增加6.8%，同比下降29.6%；房屋竣工面积14482万平方米，较上季度下降25.4%，同比增加23.7%。上半年，全国房屋新开工面积49880万平方米，同比下降24.3%；房屋竣工面积33904万平方米，同比增加19.0%。

  销售：回升乏力。二季度，全国商品房销售面积29569万平方米，较上季度下降1.3%，同比下降21.9%；商品房销售金额32547亿元，较上季度增加6.6%，同比下降10.6%。上半年商品房销售面积59515万平方米，季度内同比跌幅由0.4%扩大至5.3%；商品房销售金额63092亿元，季度内同比涨幅由8.8%缩小至1.1%。

  分物业类型看，商品住宅市场回调明显，销售面积同比由涨转跌，销售金额涨幅缩小，分别为下降2.8%、上涨3.7%；办公楼及商业营业用房两项指标保持下降，跌幅扩大。分区域看，仅东部地区销售面积及金额保持上涨，涨幅分别1.4%和7.1%，东北地区销售面积上涨（6.0%）金额下跌（-0.8%），中部和西部地区两项指标跌幅在6.0%—11.3%之间。东部地区销售面积及金额占全国比重分别为45.2%、61.4%。

  库存：有所减少。上半年末，商品房待售面积64159万平方米，较一季度末减少611万平方米。其中，住宅待售面积31006万平方米，减少835万平方米；办公楼待售面积4756万平方米，增加70万平方米；商业营业用房待售面积13992万平方米，减少70万平方米。

  2．价格：新房和二手房环比出现下跌，二手房调整幅度更大

  新房：房价环比出现下跌，同比跌幅缩小。4-6月，70个大中城市新建商品住房价格环比上涨城市数量分别为62座、46座、31座，环比算数平均值分别为0.32%、0.10%和-0.06%。4-6月，房价同比为上涨的城市数量分别为22座、26座、27座，同比算数平均值分别为-0.74%、-0.48%、-0.43%。

  二手房：房价环比再次下跌，上涨城市数量锐减。4-6月，70个大中城市二手住宅价格环比上涨城市数量分别为36座、15座、7座，环比算数平均值分别为0.01%，-0.23%，-0.44%。4-6月，价格同比上涨城市数量分别为9座、9座、6座，同比算数平均值分别为-2.95%，-2.70%，-2.79%。

  3．城市：商品住宅成交量低于上季度、高于去年同期

  二季度，监测30[1]座重点城市商品住宅成交总面积5247.86万平方米，较上季度减少2.8%，较去年同期增加8.5%。其中，成都成交量明显领先，为489.66万平方米，青岛、杭州超过300万平方米，成交前十的城市还有武汉、上海、天津、广州、西安、郑州、北京，在205万—280万平方米之间。

  二季度末，商品住宅库存最大的城市为武汉1886万平方米，其次成都、青岛分别为1642万和1510万平方米；嘉兴库存面积最小，为164万平方米。消化周期上，8座城市低于12个月，合肥低于6个月；22座城市消化周期在12个月以上，徐州超过30个月，其次常州、长春超过27个月。

  土地市场方面，成都、杭州土地成交面积相对领先，分别为204.19公顷、198.34公顷，成交前十的城市还有长沙、合肥、天津、西安、北京、广州、上海、济南，位于101—158公顷区间。

  4．企业：销售业绩微增 投资力度下降

  业绩：同比微增。上半年，百强房企实现销售操盘金额30620.2亿元，同比微增0.2%。百强房企销售操盘金额门槛同比增长1.8%至56.7亿元，TOP10和TOP20房企门槛也分别同比增长15.3%和4.7%，至890.0亿元和368.6亿元；TOP30、TOP50房企门槛分别为216.5亿元和133.3亿元，同比降低15.8%和10.8%。

  投资：力度下降。上半年，房企新增货值百强总价值14120亿元，投资力度同比下降9%。新增货值超过百亿的房企为32家，比去年同期减少8家；华润、滨江和万科位列前三，华润为年内首个新增货值突破千亿的房企。1—6月，百强房企拿地销售比为0.15，仍处历史低位，但较上季度末的0.07有一定程度修复。

  融资：总量减少。上半年，克而瑞研究中心监测的80家典型房企融资总额为3137.3亿元，同比减少26.3%。1—6月房企发债规模达1706.83亿元，其中境内债券为1625.61亿元，占比为95.24%。新增债券类融资成本3.7%，较2022年全年下降0.53个百分点。

  到位资金：降幅扩大。二季度，房地产开发企业到位资金34089亿元，较上季度下降1.8%，同比下降11.9%。上半年，开发企业到位资金68797亿元，同比下降9.8%。其中，国内贷款8691亿元，下降11.1%；利用外资28亿元，下降49.1%；自筹资金20561亿元，下降23.4%；定金及预收款24275亿元，下降0.9%；个人按揭贷款12429亿元，增长2.7%。

  [1]注：具体城市范围详见上半年主要数据重点城市交易数据部分。

  03 

  当前产业存在的问题

  1、市场复苏支撑不足，调控政策依然有较大放松空间

  在一季度房地产销售市场短暂回升后再次下行，投资、销售、开工、到位资金等主要指标持续“恶化”，市场整体复苏动力不足，核心动因是经济周期使然，但不合理、不合时宜的各类限购政策也起到了推波助澜的作用。有些政策具有时限性，当市场已经发生变化时，相关政策的执行应“与时俱进”，积极的调整政策口径，让政策与市场实际更加匹配。现在楼市正处在困难时期，一些城市开始取消或放松限购、限售、限贷等政策，这是应有之义，但是否做到位了？还有哪些城市应该调整却没有行动？取消各类限制政策，市场并不一定很快出现止跌回升的态势，但可以优化房地产市场的营商发展环境，让房地产行业回归序列健康发展，也是政府部门逐渐收回有形之手的难得契机。

  2、市场主体普遍信心不足

  房地产市场的运行离不开开发企业和消费者，从当前市场运行情况来看，两大主体信心严重不足。企业方面，央企国企在房地产市场上占据了绝对优势地位，核心原因是在新的市场形势下，原先负债率低、资产周转慢，且有一定产品经营特色的央国房企，具有稳定的现金流和抗风险能力，这类企业融资成本低且资金来源有保障，是一般民营房企所不能比的。从克而瑞发布的上半年的拿地榜和销售榜看，TOP50以内民企占比非常小，尤其是拿地榜上，鲜有民企身影。这些企业要在资金压力下维持正常运转、保交楼、化解债务风险，投资能力与信心严重不足。

  消费者入市观望情绪重。一方面，经济增长前景不明，就业环境低迷和收入预期减弱影响，居民“多存少贷”趋势明显，消费意愿低迷，叠加期房交付环节的风险，影响购房者决策；另一方面，房地产增长速度放慢、投资回报率下降，商品房也不再普遍被认为是可靠的投资品，市场有张有落成为常态。原有的市场运行经验不再应验，市场规律需要重构。

  3、推动现房销售面临诸多考验

  为了防范交楼风险，2023年的全国住房和城乡建设工作会议明确指出，房地产工作要从解决“有没有”转向解决“好不好”，有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。目前，多个省市已经积极推行试点现房销售。现房销售为购房者规避了烂尾风险，也提供了质量保障，但对于企业而言资金压力和建设成本加大，在当前的市场环境和融资环境下，只有具备较强资金实力和市场竞争能力的企业才能承担，将进一步挤压中小民营房企的生存空间，降低市场活跃度。要实现现房销售还有很长的过渡期，企业需进行战略和产品调整应对未来市场发展；政府方面也需要在土地市场、金融体系等方面做出更合理有力的制度安排。

  4、美元升值加息周期，警惕国内资产价格中枢回落

  外部发展环境深刻影响国内楼市的运作，美元走势就是典型的影响因素。近期最受关注的是美元升值和人民币贬值，从趋势图看，人民币兑美元6月30日最高达到7.2689元兑1美元。我们相信，人民币兑美元没有大幅贬值的基础，但短期内的汇兑风险还是存在的，这也影响到不少人的决策。尤其是二季度以来，人民币兑美元汇率开始突破7：1这一关键点位。经济预期、地缘政治和战争、美元加息、美国制造业新政等，各种因素叠加，包括中国在内的新兴市场不得不面对资金外流、货币贬值、国内资产价值下跌 ，价值中枢回落的问题。对于房地产而言，一线城市的高端二手房抛盘量上升、报价回落，这也是资金外流的表现。目前二手房抛盘的现象已经从一线城市向其他城市漫延。房地产价格的回落是市场机制选择的结果，而且在某种程度上对首套和改善住房的消费者是好事。但也应防止房地产市场进入价格丛林社会，毕竟有日本、台湾等地房地产市场价格崩盘带来的经济社会大衰退的前车之鉴。

  04 

  2023年三季度房地产市场

  走势预判

  1．政策保持宽松。三季度行业将延续宽松的政策基调，集中提升房企、消费者等市场主体信心，促进住房消费和防范行业风险，但不会出台强刺激性政策。地方层面将因城施策提高政策精准度，支持各类住房需求，热点城市将继续放宽或优化限制性政策，对改善型需求给予更多支持，特别是多孩家庭；存量房市场政策调整仍存在很大空间，如下调房贷利率、落实央行关于鼓励商业银行重新发放贷款置换存量高息贷款的窗口指导、降低交易成本、简化交易流程等。市场低迷的三、四线城市将出台更多促进消费的措施，减免税费或发放购房补贴等。

  2．市场销售继续承压。上半年市场先扬后抑，预计三季度市场将继续承压，市场走势不明朗。由于销售市场没有形成回暖预期，开发投资在未来一段时间将持续低位运行，也直接影响企业拿地积极性，土地市场或将继续下行，但热点城市或区域的优质地块竞争仍然较为激烈。当前市场交易节奏放缓，居民对房价下跌预期加强，特别是二手房市场，供需不平衡加剧，价格可能进一步回调，但回调幅度不会太大。

  3．企业偿债压力较大。三季度房地产企业偿债压力较大，在没有更强的金融政策支持下，企业资金来源更依赖销售端，可能将适度降价回款防范资金缺口加大。市场分化正在形成新的行业格局，房地产企业将平衡布局、甄别风险；不断增强传统产业的竞争优势，提升产品品质和服务水平；经营策略也将更多元化，细分住房消费领域，寻找新的增长点。