房源生命周期特征研究报告

  房源生命周期指的是一套房子从挂牌到卖出所经历的时间周期。房源生命周期的长短是判断市场冷热程度的重要指标，对于房源成交周期性的研究，可以帮助业主判断房源的出手时机和购房者入市时机，对研究市场周期性特征具有重要意义。诸葛数据研究中心通过诸葛科技庞大的底层挂牌房源数据，透析房源生命周期特征供市场决策参考。

  01、样本选择及指标介绍

  所谓生命周期（Life Cycle，简称LC），从广义上来看通常指的是一个事物从出生到消亡的生命过程。在房地产市场中，一套房源的全生命周期（ALC）代表的是该房源从首次挂牌到下架所经历的时间长度。了解一套房源的生命周期，可以判断不同城市、不同区域房产的出手速度，因此，房源生命周期可以作为购房者以及业主交易的重要参考指标，也是观测市场信心高低的风向标。通常来看，房源生命周期越短，业主出手速度越快，表明市场信心越足，周期越长，则市场观望情绪越浓，房源出手越不容易。调价幅度（Price adjustment range，简称PAR）通常可以反映业主对于房源价格的预期，业主上调价格表示对后市预期较高，认为房价上涨的可能性较高，反之则代表业主对未来预期不高。调价频次（Frequency of price adjustment）则指的是从一套房源挂牌到最后下架这段时间内业主上调或者下调价格的次数，反映业主心态的变化情况。

  在样本选择上，本报告依靠诸葛科技平台房源数据，选取2018年到2023年8月12个重点城市（北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、苏州、无锡、成都、重庆、天津、郑州）的二手房挂牌房源数据，包括房源挂牌时间，调价频率，调价幅度，下架时间等数据维度。深入分析房源的生命周期，房源调价频次变化，并探究房源不同维度（户型、总价、房龄、装修等）的生命周期及调价特征。

  02、2023 买方市场来临，房源生命周期平均高达200天

  房源生命周期的变动与市场形势、政策环境等息息相关。2018年，是房地产周期的重要转折点，这一年房地产市场仍处于高位盘整，基本结束快速增长势头，随后房地产调控政策逐步收紧，从2019年以后房地产开发投资增速和商品房销售额同比就呈现波动下行态势，与此同时，房源生命周期逐步拉升，业主调价频次增多，到2020年新冠疫情爆发，房地产市场几度陷入暂停状态，房源生命周期拉长至134天。2022年房地产市场降温明显，大型房企接连暴雷，市场信心降至底部，房地产开发投资增速降至-9.8%，出现了近十几年来首次负增长的局面。房源生命周期增至174天，购房者观望情绪渐浓。

  2023年房源生命周期拉长至200天，调价频次增至4次。房源生命周期走高，调价倾向于高频多次。进入2023年，市场短暂升温后再次降温，房源生命周期创近年来新高，达到200天，首次调价到最后一次调价周期159天，降价幅度3.25%，均达到2018年以来的峰值。反映出业主对后市信心不稳，多次调低价格想要迅速出手，而买方观望情绪加重，博弈周期拉长。在房地产交易中，房源生命周期也可以作为判断市场是否进入买方市场的参考指标，通常来看，房源生命周期在30-90天卖出即为卖方市场，90-120天卖出则为相对平衡市场，大于120天则是买方市场。随着市场降温，挂牌房源量不断攀升，2023年买方市场地位更加深化。8月下旬以来，中央端接连出台重磅救市政策，北上广深“认房不认贷”政策的落地，多城出台松绑政策，放开限购限售等，预计9月份以后房源生命周期及调价频次均有望下降。

  03、一线城市生命周期、调价频次、调价幅度低于二线城市

  一线城市房源生命周期、调价频次明显低于二线城市。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年，北上广深四个一线城市的房源生命周期为180天，首次调价到最后一次调价的周期为145天，调价频次为3.44次，降价幅度为1.78%，而重点二线城市房源周期达到217天，首次到最后一次调价周期为167天，调价频次达到3.99次，降价幅度3.91%。这表示在二线城市中，一套房源从挂牌到出售要超过7个月的时间，在一线城市用时半年，这样的对比下，一线城市的房源出手更为容易，交易周期更短。一线城市占据着全国的资源优势和人口优势，需求量充足，房源成交相对更加迅速。

  分城市对比，2023年，重庆房源生命周期最长、上海最短，无锡、郑州降价幅度最大。调价频次来看，重庆调价频率最高，上海调价频次最低。而无锡的调价幅度最大，2023年下调幅度达6.44%，广州、北京、深圳的调价幅度最小，下调幅度均不足2%。整体来看，一线城市除了深圳受到指导价影响房源生命周期位居高位，北上广三城的房源生命周期均处于全国低水平线。同时，热点二线城市杭州、南京、成都的表现也较为优异，仅高于北上广，房源生命周期在140-160天左右。而河南省会城市郑州近年来房地产市场发展承压，房源生命周期达到223，降价幅度也接近5%。在该城市中，业主想要出售房源难度较大，需要较高的折价，主要还是市场需求不足，购买力偏弱。

  一线城市中，北上房源生命周期较为稳定，深圳房源生命周期最长。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，在北京一套房源从首次调价到最后一次调价的平均周期从2018年的75天到2023年的96天，上海从2018年的65天升至2023年的93天，而深圳变化幅度最大，2023年周期升至284天。追溯至2018年，深圳出手一套房产只要44天，是四大一线城市中周期最短的。2021年深圳二手房指导价出台后，对市场产生了深刻的影响，不仅仅是挂牌量减少，房价下调，购房者的观望情绪加重，成交周期也在迅速拉升。北京和上海的房源生命周期相较于其他更为稳定，增长幅度最小。北上在下行周期下仍然具有较强的韧性，买卖双方之间的心态都偏于平稳，没有出现大幅的波动。

  监测二线城市中，各城市房源生命周期基本上呈现逐年攀升态势，其中重庆升幅最为显著。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，杭州、南京2023年房源生命周期分别为113天和141天，较2022年小幅拉升了3天和15天，作为长三角的两大核心二线城市，人口聚集，购买力强劲，在疫情防控放开后市场稳定修复，业主情绪相对稳定，房源生命周期变动不大。与此同时，苏州、重庆、郑州生命周期显著上升，市场观望情绪加重，其中重庆拉长了109天，苏州拉长40天，郑州拉长了37天，升幅显著。重庆二手房库存量高企，据统计重庆当前二手房在挂牌量超20万套，去库存压力较大，供需矛盾加剧下房源生命周期拉升。

  04、面积|小面积产品对应房源生命周期更短，调价幅度更大

  房源面积越大，房源生命周期越长，调价幅度更小。通常来看，大面积段的产品需要购房者支付更多的资金来购入，资金的压力也使得房屋面积越大，售出的难度越大。根据数据显示，重点10城中，160㎡以上的大面积段产品生命周期最长，为208天，60㎡以下的小户型产品生命周期最短，为190天。从调价幅度来看，面积段越小，调价的幅度反而越大。60㎡以下的产品下调幅度为4.16%，而120-160㎡及160㎡以上的大面积产品下调幅度均在2.9%以下。

  也就是说，人们在购置大面积改善房产时，通常会考量的时间更久，博弈时间更长，但是买方能接受的降价幅度更小，高总价产品的价格更加坚挺。

  05、户型|二居室产品房源生命周期最短，四居及以上出手最难

  二居室户型的房源生命周期最短，出手最容易，同时四居室及以上大户型产品成交最慢。根据数据显示，重点10城中二居室的户型房源生命周期为195天，其次为一居室，房源生命周期为197天，四居室及以上生命周期为216天。从调价频次来看，四居室及以上调价次数和幅度最低。

  对于购房者来说，二居室的户型通常可以满足刚需居住，是刚需客户的首选，而一居室相对来说居住限制性较大，居住舒适度偏差。四居室以上户型面积较大，适合多孩家庭以及多代同居的家庭，并且需要付出的总价额度过高，出手难度最大。

  06、房龄|房龄越老，生命周期越长，调价更为频繁

  房龄作为考量一套房产价值属性的重要因素，房龄越老，出手难度越大，生命周期越长。从成交周期性来看，房龄在5年以下的房源生命周期为194天，5-10年的为199天，10-20年的为205天，20年以上的为206天。基本上呈现房龄越长，生命周期越长的趋势特征。而从调价频次也可以看出，房龄越长，调价越加频繁，出售难度越大。

  随着人们对住房品质和服务质量的要求不断提升，品质溢价开始逐步凸显，而楼龄老的房子在居住舒适度乃至升值潜力上都不具备优势，很多购房者不愿意为之买单，更愿意去购买价格略高、房龄较新的房子。因此，楼龄老的房产需要更长的时间周期、更多次的调价才能实现成交。

  07、装修|精装房源生命周期最短，毛坯房最难出手

  精装房源生命周期最短，毛坯房源周期最长。装修情况也是购房者选购房源的重要参考指标，随着生活节奏的加快，以年轻人为代表的购房群体越来越倾向于购买精装房，根据诸葛数据研究中心监测数据显示，重点城市毛坯房源生命周期最短为185天，降价幅度最小为3.33%，而毛坯房源的生命周期最长达207天，调价频次最多为2.98次，同时，简装房源的调价幅度最大，平均降价幅度为4.28%。

  相较于毛坯房源需要花费很多的人力物力去重新打造，精装房源更能满足购房群体拎包直接入住的心态。实际上，这也反映出当代购房者的生活心态和消费倾向，在快节奏的工作生活中，人们愿意花费更少的时间精力在装修房屋上，于是购买精装房就成为一种主流趋势。

  08、品质|中间改善类产品具备“三低”特征，保值性强

  从面积、总价段交叉来看，低总价、小户型房源生命周期短，但调价频次高、降价幅度更大。在人们买房换房时，房产总价和面积都是重要的关注点。根据数据显示，300万以下的低总价产品生命周期短，调价频次高、调价幅度大。相较于改善需求，刚需购房本身涉及的交易金额偏低，加上房子对于大多数人都是必需品，特别是对年轻人来说，买房是人生中的关键一环，对于这部分群体来说刚性需求是其买房的主要动力，因此成交周期处于低位，但是这类产品通常保值性偏差，抗风险性偏低。

  120-160㎡的中间改善产品具备较低生命周期和低调价频次、低降价幅度。随着改善性需求近年来逐步占据市场的主要份额，改善性产品成交周期并不长，受到购房者的青睐程度较高，调价次数和降价幅度也较低，房源价格稳定性更强，属于保值性的产品。

  160㎡以上总价1000万以上的豪宅类产品生命周期长、调价频次低、降价幅度大。这部分产品通常对应的是高品质、高附加值的房产，属于市场上的稀缺产品，抗跌性更强。然而，由于其总价高，购房门槛高，生命周期相对较长。

  从户型、总价段交叉来看，小户型、低总价产品房源生命周期短，但是调价频次高、降价幅度更大。这类产品对应的主要是市场的刚需刚改类需求，成交相对较为迅速，但是从挂牌到成交需要经过多次的降价和较大幅度的折价，房源价值根基并不稳定。

  总价在500万以上的四居室以上的大户型产品则生命周期较长，但调价频次和降价幅度都处于低水平。与大面积、高总价产品类似，通常来看大户型高总价产品属于市场的高端改善项目，涉及的交易总额偏高，因此成交周期较长，但是同时，这类产品的保值性更强，具备较强的抗风险能力，在市场波动和政策调整等情况下价格表现也更加坚挺。

  09、总结与展望

  近年来，房源生命周期基本呈现逐年拉升的态势，反映出市场逐步由卖方市场向买方市场过渡，房地产高速增长的时代已经过去，郁亮曾经表示房地产已经进入到黑铁时代。2023年，房地产市场深度调整，买卖双方博弈加剧，市场供大于求，需求疲软，买方收缩。在8月下旬以来，房地产救市大招接连放出，认房不认贷、下调首套和二套房首付比例、下调存量房贷利率等，一线城市北上广深以及核心二线城市相继宣布“认房不认贷”，根据诸葛数据研究中心统计，截至9月14日，全国已有30个省市官宣执行“认房不认贷”政策，同时近30城放松限购政策，其中东莞、佛山、沈阳、嘉兴、大连、南京、兰州、济南、青岛、郑州10城已经全面取消限购。对于购房者来说，当前可谓是一个入市的窗口期，无论是刚需还是改善均迎来更多的政策红利和选择机会，预计接下来房源生命周期有望缩短，市场情绪将会逐步修复。