北京链家研究院院长 高原

  “认房不认贷”足周，市场表现如何？

  客户业主初步反应积极，市场反馈有待持续观察。必须指出，住宅购置由于其复杂性，天然具有交易周期长的特点。例如，购房者从意向购房到实际转化为购房活动，需要筛选标的、客业谈判、签约贷款等一系列过程，通常而言单体客户交易周期可达一月以上。同时，单日、单周交易量受假日、开学甚至气候等因素影响，极易出现单日成交数据快速波动，因此不能以短期、高频、个例情况为依据做出市场判断。

  初步来看，随着“认房不认贷”政策的落地，市场观望、情绪确实有所缓解，这样稳定的总体氛围有助于市场参与各方形成一致性预期，加速全市场的流动，反馈在交易数据上，日均、周均成交规模均有较大幅度增长，首周市场反馈积极。再次说明，由于前述交易流程问题，事实上当前高成交数据，主要是已具备签约条件、已完成筛选过程的客户在政策激发下集中签约，不能够作为市场反馈的依据。对于后市，从新登记客户、网络端新增咨询等情况看，市场反馈同样积极，稳步回暖的可能性最大。而价格方面，因此在新政加持下，部分前期超调的片区成交价格出现温和修复，而全市范围来看价格则整体稳定。

  有什么值得关注的新现象、新特征？

  政策落地后，客户咨询、看房行为回升明显，客户活动较为活跃，其中新客户占比较多，尤其是政策直接利好的新市民群体及卖一买一改善客群增长相对更多。客户心态方面，受益于“认房不认贷”新政，新市民及卖一买一客群反馈积极，有几点新特征值得关注。

  一是空间上看，城市发展新区市场反馈更为直接。由于此轮政策直接利好青年新市民及中青年初次改善群体，对于此类客户，城市发展新区在通勤、配套、价格方面更为匹配需求，因此通州副中心和昌平、大兴、顺义、亦庄、房山等城市发展新区市场启动更快，相信随着市场置换链条的运转，市场修复将会在未来数周到数月向其他片区渐次拓展，最终推动市场温和回暖。

  二是时间上看，客户选择范围更广导致决策周期随动。随着近年来北京市交通条件的改善，在相同通勤时间内可触达的范围更广，使得客户的潜在选项亦更多，客户更倾向于在更广范围内“货比三家”，正因如此客户选房范围的扩大，也决定客户往往需要更长时间来实际走访、深入了解多个片区情况后方才做出决策，正因如此，预计本轮活跃峰值将会更为温和、活跃时间也会相对更长。

  三是心态上看，各方呈现理性乐观。业主方面，更期待尽快完成置换。从调价情况来看，全市业主价格预期处于稳定区间，并未出现大范围调涨现象，而这往往也预示着未来一月至一个季度内全市平均价格总体稳定。从调研情况来看，由于当前业主售房目的多为置换改善需求，在近年来市场总体稳定的趋势下，业主更希望尽早锁定买卖交易流程而非提升价格获取超额收益。因此当前业主出售诚意强、售房心态稳、定价更理性。而买家方面，随着政策细节的逐步明确，买家多数已清晰自身的购房能力，对自身住房的需求也在逐渐清晰过程，开始进行实际的看房选房活动。

  如何看待市场传言“挂牌激增”的现象？

  当前挂牌量确有增长，但实属正常现象。当前挂牌与成交增长趋势匹配，各类指标运行正常，并未出现市场传言“大范围抛售”现象。事实上，当前市场成交、带看、挂牌数量属同步增长，且增幅接近。造成这一现象有三点内在原因。

  一是二手住房市场的供需具有同步性。在北京市场，改善型置换群体是市场主力交易客群。通俗来讲，一套房的卖家往往是另一套房的买家。因此，在市场较为活跃的时期，新增挂牌与客户带看往往同步增长，且增幅基本一致，呈现很高的同步性，本次政策调整后，市场表现与以往走势一致，呈现出客源房源同步、同频增长现象。二是挂牌售房时间差对挂牌存在影响。从实际交易流程来看，挂牌活动属瞬态活动，客户可在数小时内完成挂牌手续；而售房则可能需要数月时间才能最终完成交易。因此在市场活跃度上升的初期，伴随着市场需求激发，挂牌房源同步增加，客户开启置换活动，而由于挂牌、售房之间的时间差，必然会导致挂牌增长幅度远高于成交增长幅度的现象；反之，随着市场活跃度上升，也必然会出现挂牌量增长幅度远不及成交增长幅度的现象，上述现象在历次政策变化阶段均有出现，本次并无特异。

  三是需关注挂牌成交数据的实际口径。北京市二手住房市场作为充分竞争市场，消费者倾向于多家挂牌，但成交往往由单一企业完成，因此若仅观察单一企业情况，其挂牌房源数量相对其公布成交数量高出数倍均属于正常情况。而作为超大型城市，视季节与市场情况，北京市月均二手住房成交量处在1-2万套水平，简单换算，单日挂牌需数百套方可维持库存水平，考虑到公休、节假日挂牌通常是工作日数倍，加之政策利好加速需求释放，特殊日期单日出现千套乃至数千套挂牌均属市场正常反馈。