导语

  从最新排名来看，TOP30城市排名整体仍较为稳定，其中上海、北京依旧高居前二 。

  ◎  文 / 马千里 邱娟

  专题视点

  2023年以来，随着疫情管控的放开，年初房地产行业迎来了一轮前期积压需求的集中释放。中央和地方也鲜明地多次释放了“稳地产”信号，优化集中供地制度为“预供地清单”以适应当前市场环境，金融方面降准降息减轻居民融资成本压力，允许房价连续下跌城市利率突破LPR下限。地方层面在2022年基础上进一步放松调控并适度扶持自住需求，但是频次与力度均已经出现了边际下降。

  不过联系房地产市场实际走势来看，行业供求双方均出现了明显的风险偏好下降。土地市场方面虽然频频出现高溢价成交，但是从整体角度来看仍是点状回暖，只有少数核心城市的市区优质地块可保持热度，且大多数城市未能完成预供地中的供地计划，大量无人问津的远郊地块未能如期进入供地公告。新房市场方面，在一季度以自住为主的需求释放结束之后，后续需求规模的持续性显著下滑，前10月累计成交仍不如2022年同期。

  考虑到本文主要分析数据为2023年典型城市最新动向趋势，对于经济、楼市、人口等方面相关历史数据并未涉及，为了得到更加客观的城市中期预判结论，本文文末在研究中心年中发布的《2023年中国城市房地产市场投资前景研究报告》相关测算基础之上，从规模与韧性两类视角交叉，经济、人口、新房、土地四大维度，再一次修正了城市排名以供参考。

  从最新排名来看，TOP30城市排名整体仍较为稳定，其中上海、北京依旧高居前二，并且在2023年的基本面和增速指标方面，上海、北京也同样高居前二。成都则是依靠优秀的人口和供求关系指标，跻身TOP3行列，并且在2023年前三季度，其商品房和土地市场也保持着相对较高的热度。杭州、深圳、广州分列4-6位。

  宁波（第10）、厦门(第15)、佛山（第16）凭借年轻家庭迁徙指标和基础经济发展指标的优势，排名较年中发布结果均上升一个位次。常州（第29）、海口（第30）凭借亮眼的经济增速，排名跻身前30。此外重庆（第14）、绍兴（第27）综合位次虽未发生变化，但2023年多项经济相关增速指标表现亮眼，中期需求基本面发展韧性较佳，嘉兴、惠州亦有多项指标排名居前。

  50城排名相对靠后城市中，城市位次变动相对较大，就影响因素来看，经济指标增速差异成为了影响排名变动的最主要因素。昆明（第33）、石家庄（第37）、金华（第42）、凭借较快的经济和房地产增速指标，最新排名上升3个、4个和3个位次，其中石家庄更是2022年以来GDP平均增速第一的城市。南宁（第36）、珠海（第38）、芜湖（第43）受经济低迷等指标影响，排名均下降3个位次。

  PART.01
2023年典型城市发展韧性研究体系说明

  经济发展新时代背景之下，除北京、上海等少数头部城市依旧能够保持强者恒强之外，大多数二三线城市的经济、人口、地产相关指标增速均出现了大幅波动，城市之间规模位次也开始出现剧烈变化，典型如交易规模持续收窄的重庆、以及2023年成交规模大幅回升的天津，前者2023年前10月累计交易面积仍在10名开外，而后者则超过长沙、上海、广州、北京等城市，累计新房交易跻身前5名。在此背景之下，通过测算各城市发展基本面和房地产行业的综合评分，实时更新这些城市规模和增速指标的综合评价和相关认知也更有必要。

  1、指标体系：规模与韧性视角交叉，经济、人口、新房、土地四大维度

  从指标的统计口径来看，可分为经济发展类和地产类，其中经济发展类包括经济和人口相关数据，地产交易类则包括新房和土地供求等相关数据。若从严格意义上的房地产属性划分，经济人口、房地产指标数量基本一致。从指标意义来看，可分为规模类指标和发展韧性类指标，其中规模类包括GDP、第二、第三产业产值、社会零售、财政收入、城镇居民可支配收入等11项，发展韧性类则包括各项规模类指标的同比，以及土地财政依赖度变动、消化周期同比等衡量供求关系变化的指标。

  2、京沪杭发展规模与韧性指标均优，海口、绍兴增速指标领跑二、三线

  就城市竞争角度，在行业规模收缩的大背景之下，各城市之间的增速变化更加重要，但是考虑到各城市之间巨大的发展量级差异，规模类指标的研究依旧不可或缺，如2023年前三季度50城GDP的TOP3门槛达到2.4万亿，而最后3位的GDP均不高于0.3万亿，前者达到了后者的9倍,房地产方面的差距更为显著，以宅地成交为例，前3门槛更是达到了后3城市的50倍以上。

  综合对比2023年各项规模和增速指标表现，上海、北京、杭州形成第一梯队，其中上海表现最为亮眼，无论是反映城市基本面的规模指标，还是反映市场发展韧性的增速类指标均排在典型城市最前列。在纳入指标体系的28项指标中，上海有12项指标位居前五,15项指标居于前十，均为样本城市最优。就地产角度尤为值得关注的是，上海的宅地固投增速、房地产开发投资增速均超过25%居于首位，7个月的消化周期也跻身三强，不论是从市场健康度还是企业投资信心角度来看，均为第一梯队城市的最好状态。杭州、北京在增速指标上不及上海，但也处于典型城市前列，规模指标综评方面与上海相近，其中杭州凭借优秀的外来人口迁徙表现和前10月近千万平方米的商品住宅和宅地成交量，在规模指标综评方面甚至略微超过了上海。

  成都、长沙形成第二梯队，与第一梯队相比有较明显差距。二者对比来看，成都增速指标更佳，在前三季度GDP超1.5万亿的高基数之下，同比增速依旧达到了6.7%，跻身样本城市前五，较长沙高出2.1个百分点。此外在交易规模的同比增速上也好于长沙，前10月成都新房成交面积依旧保持着3%的正增长，而长沙则是同比下降14%。长沙则是规模综评方面较优，主要是因为人口发展和居民收入上优势较为突出，长沙外来人口粘性指标明显领先，在园幼儿人数净迁入量达到8.3万人，高居全国第二，而成都则只排在16位，城镇居民收入方面长沙也较成都高出二成左右。若只是单单比较房地产相关指标评价来看，成都仍是远远好于长沙，前十月成都新房、宅地成交面积均突破1000万平方米，分别达到了长沙的1.9和1.5倍之多。综合来看，还是成都市场规模和发展预期更佳值得期待，长沙则在发展韧性指标上存在短板。

  单看韧性指标方面，二线城市中海口、石家庄、长春等表现突出。以石家庄为例，在“破万亿”的GDP发展目标下，近年来石家庄经济发展持续快速增长，2022年以来GDP平均增速6.1%，高居50城首位，超出均值2.1个百分点，2023年前三季度社零增长12.7%，仅次于上海排在第二，并且相比2022年基期经济低增速的上海而言，2022年石家庄GDP同比增速达到6.4%，同样高居50城首位。在经济快速增长的支持下，2023年石家庄土地成交指标表现同样相对较佳，前10月宅地成交建面955万平方米，同比增长37%，双双跻身典型城市前5。海口情况与石家庄较为类似，近两年GDP平均增速5.3%，排名第四，2023年前三季度社零增长10%，仅次于石家庄排在第3，并且在海南整体控制房地产开发强度的运营思路之下，海口的土地消化周期指标优势十分突出，前10月宅地36%的平均溢价率同样首屈一指。此外2022年发展基数较低的长春、天津，均在2023年实现了较快的指标增速，发展韧性类指标评分也位居前列。

  三线城市方面则是绍兴、温州韧性指标领先。与海口、石家庄相似，均为经济增速较佳的城市，如绍兴2023年前三季度GDP增速7.8%，2022年以来GDP平均增速6.1%，均排在第二，且居民收入增速也排在前5的位置。就韧性指标领先的城市来看，长三角城市数量相对更多，珠三角中仅有惠州跻身前十，这主要还是受到经济发展大环境的影响，与对外经济联系较为紧密的粤闽地区受影响更大，因此相对而言江浙地区在2023年的经济增长指标中出现了较为明显的比较优势。

  相对而言，廊坊、珠海、南宁等城市在韧性相关指标方面较为落后。以南宁为例，因旧动能消减，新动能接续不上，2023年以来经济增长持续低迷，2023年9月初，南宁发布了《2023年下半年支持工业经济稳增长若干措施》，对产能扩大、恢复增长、投资额达标的企业直接予以资金奖励，并强化相关投融资和市场开拓的保障支持，不过结合前三季度南宁第二产业增加值增速低于1%，固定投资增速下滑24%,GDP同比增长3.6%的发展指标来看，“振兴工业”之路依旧任重道远。

  3、天津、惠州、杭州地产韧性指标领先，长三角三线经济发展韧性更佳（节选）

  PART.02
  经济：上年低基数致部分城市增速虚高
  真实数据同样需要“挤水分“

  2023年以来，随着国内居民消费端的持续复苏，国内经济发展数据持续向好，三季度全国GDP发展速度更是好于预期。经济指标方面，北京、上海等需求基本面较佳，且2022年增长基数较低的城市，展现出了更佳的发展韧性，二线城市方面，则是杭州表现最佳。

  1、上海、海口经济增速高质量回升，国际形势变化致粤闽地市经济复苏更为艰难（节选）

  据统计局发布数据，前三季度全国GDP为91.3万亿元，同比增长5.2%。从产业划分来看，主要还是靠第三产业拉动，前三季度服务业增加值50.3亿元，同比增长6%，而第一、第二产业同比增幅分别为4%和4.4%。而从三大需求的角度来看，消费、投资、进出口的增长贡献率分别为83.2%、29.8%和-13%，主要还是依赖于消费支出的增长。

  至截稿时，有46个样本城市已经发布了2023年前三季度经济发展相关数据，上海、北京、深圳依旧持续领跑，与2022年相比，各城市经济总量排名位次变化不大，TOP10中仅杭州超过武汉位列第8，不过考虑到两城2022年GDP差额仅在百亿左右，2023年杭州又有亚运会因素利好，位次出现变化也在清理之中。较为值得注意的是福建的泉州、福州、厦门，前三季度GDP排名均较2022年有所下滑。2023年我国进出口指标表现相对较差，而福建又以轻工业外贸出口作为重要的经济增长点，因此省内主要城市经济增长均不如其他城市，其中厦门前三季度第二产业增加值更是出现了4.2%的负增长，GDP排名也由2022年全年的29位下降至2023年前三季度的第31位。

  济南（18名）、合肥（19名）、南通（21名）、徐州（26名）相应排名均有上升，其中济南、合肥、南通均上升2个位次，徐州上升一个位次。这些城市GDP增速较快，均在超过了全国平均水平，其中徐州GDP增速更是高达7%，主要是依赖于第二产业投资和消费带动，而GDP增速相对一般的西安、唐山位次均下降一位，分列23和27名。

  考虑到各城市2022年发展基数差异，综合2022年以来各城市的经济增速来看，石家庄、海口平均增速高居前二，但相对而言，还是经济体量较大、经济增速依旧处于全国前列的城市更加值得关注，典型如青岛、武汉、合肥、成都、宁波、长沙，在经济总量跻身TOP20的同时，2022年以来经济增速也位列一二线城市前十的位置。对于这些经济总量较高、增速排名领先的城市而言，其升级类消费市场也有着更大的中长期发展空间，结合2023年楼市走向来看，其中的成都、武汉、青岛更是2023年新房销售面积TOP3。

  相对而言，GDP总量低、增速慢的长春、南宁经济复苏之路则更加艰难。长春2023年GDP发展指标虽快速回升，但综合2022年以来平均发展速度来看，仍处于典型一二线城市末位，GDP年平均增速仍不到1%，再考虑到长春在一二线城市中排名相对靠后的GDP总量，城市经济发展预期依旧堪忧。与之相似的还有南宁，2023年前三季度GDP总量4100亿，排名堪堪挤进TOP40，其2022以来GDP平均增速仅为2.5%，2023年前三季度，二产增加值、固投表现均相对较差，甚至财政收入也出现了7%的负增长。

  至于其他GDP平均增速相对较后的城市，则大多是经济总量较高，在全国经济发展面临挑战的情况下，GDP增速趋缓也在情理之中。以北京、上海为例，受2022年GDP增速较慢和自身基数较大等因素影响，2022年以来经济增速仍处于相对靠后的位置，不过恢复情况仍好于同属于一线城市的广州。

  三四线城市方面，经济增速同样明显分化。整体来看，长三角地市表现相对较佳，经济增速前4城市均为长三角城市，浙江2席、江苏2席。在后疫情时代，绍兴、温州、常州、徐州等城市均较好地抓住了“补偿式消费”的增长窗口，2023年前三季度社零同比增幅均超过了7%，并通过积极对接国内产业发展增长点，进一步夯实产业发展动能。以温州为例，前三季度规模以上工业增长至同比增长9.4%，增速较上半年进一步上升了0.7个百分点，泵阀、汽车零部件、数字经济、新能源等8大产业增加值均实现两位数增长，并带动制造业投资前三季度同比增长17%，整体固定资产投资同比增长9.8%，经济发展基本面持续向好。排名最末的四位则均为广东省城市，佛莞中珠经济增速指标均面临着较大的挑战，受出口加工业波动的影响，相应的工业相关固定资产投资，以及对应人群的升级类消费均受到较大影响，2022年以来GDP增速均低于全国平均。对于以佛莞中珠为代表的东南沿海城市而言，固投负增长、社零低增速已经成为现阶段经济发展中所面临的最大挑战。

  2、上海、深圳地产投资指标持续看多，天津、南宁投资增速远逊于销售、企业开发信心明显不足（略）

  3、土地财政依赖度普遍下滑，仅石家庄、长春等少数城市不降反升（节选）

  在本节中，土地财政依赖度指土地出让收入占当年地方财政收入的比例。2022年以来样本城市土地财政依赖度迅速下行，2021年样本城市中位数为82%，至2022年末下降至64%，至截稿时，样本城市2023年前三季度土地财政依赖度中位数为31%，进一步较上年同期下降了约13个百分点。就城市建设发展规律而言，考虑到城市存在扩张边界，远郊土地价值的下降，土地财政依赖度的长期高位必不可取，土地财政依赖度下降是长期发展视角下的必经之路。若某城市在相对较低的土地财政依赖度之下，依旧能够取得较佳的经济和房地产发展数据，则必然是国内城市经济发展和城建成熟的标志，典型如北京、上海和深圳，2021年土地财政依赖度均在四成左右或更低，远低于当时82%的平均值。

  具体到城市土地财政依赖度下降幅度来看，合肥、福州、东莞、镇江表现尤为突出，2023年前三季度降幅均超过了40个百分点，其中合肥2023年前三季度土地财政依赖度为63%,更是较2022年同期下降超过60个百分点，并且合肥还是2023年土地市场热度表现较佳的城市之一。纵观2023年土地热度尚可的城市，其中大多数土地财政依赖度也出现了较为明显的下滑，如上海、杭州、宁波等降幅均超过20个百分点。鉴于当前整体经济增速正处于换挡调整期的客观事实，土地财政依赖度的下降，将不可避免地对城建发展速度造成一定影响，与之相关的上下游产业也会受到波及。并且相对于那些高位下降的合肥、杭州、金华等城市来说，低位骤降的兰州、沈阳的土地相关收入本就不多，2023年再度大幅下滑，城市财政体系运行势必会面临更加严峻的挑战，就最新发布数据来看，兰州表现较佳，2023年上半年财政收入同比增速依旧高达22%，在样本城市中排名前列，而沈阳则为14%，仅为平均水平。

  图：2023年土地财政依赖度明显下降城市（略）

  也有少数城市土地财政依赖度不降反升，典型如低位反弹的天津、长春，均由上年同期的9%上升至2023年的20%以上，2023年以来天津、长春新房销售表现明显好于2022年，土地成交总额、土地财政依赖度等指标也由此受益，但是从绝对水平来看，天津和长春的土地财政依赖度仍低于样本城市均值。石家庄、无锡、南京的基期值也大多相对较低，均不高于三成，且在上半年的供地中较好地抓住了市场窗口机会，上半年土地成交同比保持正增长，但是结合最新土地数据表现来看，前三季度土拍规模增长均明显降速，南京、无锡土地成交金额同比已经由正转负。

  4、绍兴、温州居民收入跻身TOP10，房价收入比高位下东莞、珠海楼市复苏更加艰难（略）

  PART.03
  人口：整体增量需求仍有较大发展空间
  宁波、佛山幼儿迁入量领跑（略）

  1、50城常住非户籍人口超1.2亿，多数城市“刚需蓄水池”仍有较充足调整空间（略）2、长沙成为常住人口增长增量第一城，长春、天津常住人口均现收缩（略）3、宁波、佛山幼儿净迁入指标领先，增量需求发展预期更佳（略）

  PART.04
  新房：高基数稳增城市最佳
  盈利“强确定性”更值得关注

  对一个城市的房地产基本面进行“把脉”，分析其规模、供求关系、利润空间等指标，是判断投资窗口期的重要依据。本章节我们将从这三个方面对TOP50城市进行系统梳理，以对其投资潜力做出综合预判。市场规模方面，我们来选取商品住宅成交规模和增速变动来评判。供求关系方面，采取的指标则更为综合全面，既考虑了短期和中长期的差异，分别采用商品住宅消化周期、土地消化周期来衡量其库存压力，从而对于城市未来房地产量价走势有更加深入的认识。利润空间测算方面，利用地房比和房地差两个指标，更为全面的考虑城市的利润空间，从而找出潜力城市。最终，通过上述三方面的综合评判，从房地产基本面视角对TOP50城市房地产市场的投资前景有更加充分的认识。

  1、天津新房交易规模跻身TOP5，杭州高基数下新房交易增速依旧领先（节选）

  2023年前10月，TOP50城市新建商品住宅总成交面积19457万平方米，与去年同期相比微降2%，较2023年上半年同比上涨13%的涨幅明显收窄，市场热度明显下行。其中，成都规模居于榜首，杭州排在第二位，武汉、西安、天津跻身TOP5，上海、广州和北京三个一线城市排在8-10位。

  2、上海、杭州、长沙去化压力仍在低位，郑州、东莞等去化明显承压（节选）就库存情况来看，去化情况较好的当属杭州和合肥，两城2021年及之前的库存占比分别仅有31%和20%，2022年及之后的库存占比近乎七成，大都处于持销期。除这两城之外，上海和长沙库存也比较新鲜，2022年及之后的库存占比均在55%以上。郑州、常州、惠州等城市有较多项目面临去化困难，去化速度十分缓慢，消化周期均在24个月以上，库存压力明显大增。譬如长春，有大量交易不活跃的“僵尸尾盘”，消化周期在100个月以上的项目均超过200个，平均单个项目库存多在2万平方米左右。

  3、长沙、重庆、郑州盈利空间优势突出，厦门、苏州拿地成本偏高（略）

  PART.05
  土地：成交大幅下行背景下
土拍“保温”更加难能可贵

  2022年，中国楼市经历了1998年房改后最大的全国性深度调整，行业投资、施工、新开工等各项指标均出现了深度回调，其中新房成交同比下降27%，库存去化压力急剧攀升，在此背景下，全年土地成交更是出现了深度调整，土地购置面积同比下降53%。

  2023年初，地方层面供地信心尚未明显收缩，整体供地计划仅较2022年下降了一成左右，上半年各地预供地发布进度也相对较快。但是年初预供地新规的磨合，使得土地市场错过了年初的交易放量窗口期，而二季度的新房需求降温、拿地预期收紧又使得地市交易愈发趋于谨慎。至2023年10月末，全国宅地累计成交面积同比下降幅度超两成，土地市场交易规模处于低位，同时市场热度较上半年也有一定程度地下滑。

  1、需求收缩致房企拿地信心处于低位，二线城市同比降幅最为突出（略）

  2、上海成交金额继续位居榜首，长三角占据金额榜TOP10过半席位

  受预供地制度、二季度以来新房市场交易信心的回落等因素影响，各城市供地也明显谨慎，大部分城市2023年土地成交规模较去年同期出现大幅下降。以重点监测城市来看，2023年1-10月仅5个城市的成交建面超过1000万平方米，较2022年同期少7个。成交金额来看，也仅有京、沪、广、杭、蓉五城超过千亿元，较2022年同期少一个。

  分城市来看，上海以1879亿元的成交总价居于榜首，居于第二位的是北京，并且一线城市中北上广深均进入成交金额TOP20榜，分列第2、1、4和16位。除上海外，二三线入榜城市中，长三角有11市入榜，占比超过一半，其中杭州、南京、苏州、盐城及宁波均进入榜单前10，长三角土地成交规模上可谓占据半壁江山。

  市场热度方面，尽管中央、地房相继发布信贷、降首付等新政，但由于房企现金流未得到明显改善，楼市增长依旧乏力。在此背景之下，前10月土地市场热度有所下滑，整体溢价率降至5.2%，较2023年上半年下降了1.0个百分点。具体城市来看，虽然上海、杭州、成都、南京、宁波、合肥等长三角城市2023年前10月平均溢价率仍保持在6%以上，但与上半年相比，土拍市场呈降温趋势，沪、杭、宁、蓉等热点城市溢价率较上半年均有不同程度地下降。

  值得注意的是，日前自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，建议取消土地拍卖中的地价限制。各省市也已快速跟进，济南、合肥、厦门、成都等10余个热点城市的土拍规则已有所调整，部分待出让地块不再限制土地上限价格，重回价高者得。政策刚落地不久，合肥土拍最高成交单价纪录就被刷新，济南彩石地块竞拍轮数多达236轮、溢价率高达50.17%、成都土拍也刷新了楼板价TOP2纪录，热点地块房企竞价盛况再现。不过，整体市场来看，这也仅仅是点状高热，整体上市场热度处于相对低位。

  3、西安、福州等隐性流拍率高企，土地供求双方预期出现巨大差距（略）

  PART.06

  2023年房地产发展前景TOP50再排名（节选）

  考虑到本文主要分析数据为2023年典型城市最新动向趋势，对于经济、楼市、人口等方面相关历史数据并未涉及，为了得到更加客观的城市中期预判结论，本文文末在研究中心年中发布的《2023年中国城市房地产市场投资前景研究报告》相关测算基础之上，结合新增的指标测算结果，再一次修正了城市排名以供参考。