导语

  一线库存新鲜度高于二三线，二三线100-140平/三房库存去化承压

  ◎  文 / 杨科伟 俞倩倩 李诗昀

  因2021年以来地产行业进入深度调整期，供需两淡，百城供求比持续下降，2019年为1.16，显示市场仍然明显供过于求，2022年，供求比滑入1以内区间，并在2023年进一步0.84的阶段性低位，整体市场也由供过于求向供不应求转变，供给约束愈发明显。从库存层面来看，2023年以来库存规模持续收缩，百城狭义库存面积降至5.3亿平方的阶段性低位，不过由于成交持续低迷，去化周期仍保持在24个月的较高位。分能级来看，一线库存规模小幅微增，二线城市库存缩量，三四线城市库存规模小幅微缩，但库存消化周期不降反升至36个月的新高。究竟当前各城市有效库存是否充足，2024年是否又将面临严重的供给约束呢？

  01

  新房供给约束加剧
库存规模回落至近年来低点

  （本节有删减）

  一、2023年末百城狭义库存降至5.3亿平，去化去周期仍超24个月2023年，房地产市场仍处在深度调整期，新房供给持续缩量、成交仍然疲弱，受此影响，2023年狭义库存回落至近年来低点。1-10月，狭义库存整体呈持续回落走势，2023年1月，全国100个典型城市狭义库存总规模为56321万平方米，到10月收缩至50896万平方米，累计收缩10%，年尾2个月库存小幅微增但仍为阶段性底部。12月，狭义库存面积为53231万平方米，同比下降6.2%。从去化周期变动来看，以5月和10月为转折点，5月由降转增，而9月则由增转降并持稳，至12月末达24.4个月，环比微降4%，同比上涨11%。由此可见，虽然狭义库存整体在收缩，但由于成交持续低迷，去化周期仍处在近年来较高位水平。

  二、一线库存小幅微增、二线收缩，三四线消化周期36个月创新高（略）

  三、供给约束下百城供求比降至0.84，一线平稳、二三线持续下降（本节有删减）

  新房库存规模收缩主要由于供给受到约束，一方面是地市显著缩量，另一方面则是楼市持续低迷，房企推货信心不足，致使供给收缩速度超过成交，就比如2023年，全国百城商品住宅供应面积同比下降13%，而成交仅下跌5%。

  纵观近5年重点城市新房供求比变化情况，百城供求比持续下降，2019年为1.16，显示市场仍然明显供过于求，2022年，供求比滑入1以内区间，并在2023年进一步0.84的阶段性低位，供求关系转向假性“供不应求”。

  分能级来看，一线城市供求比保持相对平稳，上海、深圳供求比大于1，带典型如上海，2023年维持一月一集中推盘的快速供货节奏，全年供应规模超1千万平方米，供求比升至1.1，而广州供求比维持0.9的紧平衡状态，北京供应仍然趋紧，2023年多个月份供应面积不足10万平，全年供应面积不足550万平方米，同比下降21%，供求比下滑至0.81。二线城市供求比加速下行，2023年降至0.8的低位，其中，昆明、郑州、南昌、沈阳等受供给约束最为明显，供求比不到0.7，而杭州、成都、长沙、西安等市场相对保温的城市，房企供货信心仍然较足，供求比仍维持在0.9-1的健康区间内。三四线供求比逐年回落，不过下降的斜率趋于平缓，2023年供求比为0.84，较2022年仅下降了0.06，其中，梧州、柳州、九江等供求比明显偏低，不到0.7，而丽水、绍兴、南通等仍然高于1。

  02

  一线库存新鲜度高于二三线
二三线100-140平/三房库存去化承压

  （本节有删减）

  一、新鲜度：库存中2023年供给占比3成，沪蓉杭等库存新鲜度高（本节有删减）

  从56个样本城市数据来看，一线库存新鲜度显著超二三线，供给年份为2023年的占比达43%，56城中有40城库存新鲜度较高，但不乏呼和浩特、阜新等老旧库存偏多。

  1、总体：近3成库存为2023年供应，一线新鲜度显著超二三线CRIC数据显示，截至2023年末，重点56城7成以上库存为2020年及以来的供应，其中2020年、2021年、2022年、2023年占所有库存的比重分别为11%、17%、16%和29%，2018年及之前的老旧库存累计占比约为19%。

  分能级城市来看，一线城市库存相对“较新”，2023年库存占比高达43%。相比之下，二三线城市库存不及一线城市新鲜，2023年库存占比分别为32%和25%。

  2、城市：七成以上城市库存以2023年供给为主，沪庐等占比过半（略）二、面积段：100-140平库存占比超2成，小面积段近三年占比上升（本节有删减）

  从总体样本来看，100-140平方米产品仍然占据库存主力，截止2023年末库存占比超过4成，不过其库存风险仍然可控，库存占比有下降之势，另一方面受市场欢迎、去化速度有保障。而70平方米以下产品库存占比激增，占比升至近2成，去库存压力与日俱增。分能级来看，一线、二线城市70平以下小面积产品为库存主要分布，二线、三四线城市100-120平产品为库存占比偏高。

  1、总体：100-140平仍是主力库存，一二线70平以下小面积库存积压 

  从总体样本来看，100-140平方米产品仍然占据库存主力。2023年12月末，所有样本城市中100-120平方米、120-140平方米产品分别占22%、18%，合计近乎占据库存的半壁江山，这主要是由于该面积产品是市场主流，推货量较大。而反观70-80平方米产品、160-180平方米产品，面向客群相对小众，房企推货量也相对有限，库存规模占比不大，都在5%以下。其余各面积段如80-90平方米等库存分布相对平均，占比都在10%左右。

  对比近几年各面积段库存增减情况，70平方米以下产品库存占比激增，180平方米以上大面积产品库存占比有逐年攀升之势。2022年、2023年，样本城市70平方米以下产品库存占比激增至接近20%，较2018-2022年7%左右的水平增长大约12个百分点。2021年末，180平方米产品占比不到5%，而到2023年末，占比升至6%，增长约1.5个百分点。80-140平方米房源库存占比持跌。比如100-120平方米产品占比由2021年的25%梯度下降至2023年末的22%，120-140平方米房源占比也较2021年下降3个百分点。80-90平方米产品库存占比也有回落之势，2023年较2021年占比减少4个百分点。

  分能级来看，一线、二线城市70平以下小面积产品为库存主要分布，二线、三四线城市100-120平产品为库存占比偏高。具体来说，一线样本城市70平以下小面积产品仍然占据库存最高份额，占比达到23.6%，80-90平的刚需产品占比也接近16%。二线城市库存占比最高的面积段同样是70平方米以下，占比多达21.8%，其次是100-120平方米产品，占比超过2成。三四线城市库存分面积段分布形态大体与总体样本数据相一致，即库存主要集中在100-120平方米和120-140平方米产品，占比分别达到23%和20.2%，相比之下，受客群结构和供应结构影响，二线、三四线城市小面积产品库存占比明显低于一线城市。

  而从库存占比变化趋势来看，三四线城市库存占比则进一步向“一大一小”两头聚拢，比如相较于2022年，2023年三四线180平方米以上产品增长0.65个百分点，再比如相较于2021年，2022年三四线的70平方米以下库存占比增长7.41个百分点是各个面积段中占比变化最为剧烈的，而“中间面积段”库存占比基本都有下降之势。一二线城市库存占比波动相对较大，70平方米以下产品占比增长较快，主要原因在于样本城市数量相比于三四线城市都较少，因此受结构性因素影响较大，从数据上我们可以看出，相较于2021年，2022年一线城市库存占比“两头增、中间减”，和三四线城市变化大致保持一致，而2023年与2022年相比则呈现“两头减、中间增” 70平以下产品、180平以上产品库存占比分别下降了1.97个百分点和0.27个百分点，而80-160平方米内各面积段产品库存占比均有所回升。

  2、城市：淮南、淮北等近半数二三线城市库存主力集中100-120平（略）

  三、户型：三房为库存绝对主力，一房库存占比稳中有增至12%（本节有删减）

  分户型来看，三房产品库存规模占比虽然近两年处在持续收缩态势，但占比依然排名居前，截止2023年末多达43%，四房产品占比次高，比例达到21%，一房产品因功能性欠缺失宠于主流市场，近年来库存积压态势日趋严重，库存占比显著回升至12%。

  1、总体：三房占比在收缩但仍近半，各能级市场一房去化压力增加

  分户型来看，三房户型库存规模占比最高。2023年末，样本城市三房户型库存占比多达43%，仍牢牢占据库存主力位置，除此之外，四房是库存占比第二高的户型，比重达到21%。五房及以上库存占比最低，仅有8%，一房、二房户型占比相近，分别为12%、16%。

  对比近几年的库存占比情况，三房户型占比明显收缩，在2021年，三房库存占比一度达到50%的高位，而后梯度回落，累计下降7个百分点。二房库存占比小幅微降，2018年，样本城市二房产品库存占比高达20%，而后以每年不到1个百分点的速度逐年缓慢回调，逐渐降至2023年末的16%，累计下降4.5个百分点。与之形成对比的是，一房占比明显回升，主要原因是一房功能性欠缺，逐渐失宠于主流市场，致使库存不断挤压，2018年，一房产品库存占比仅为7%，而2022年，这一占比首次突破10%，2023年末一房库存占比为12%，増势明显。与此同时，四房库存占比与2018年相比也增长了3个百分点，但主要原因是适应改善性需求增长，市场上四房产品推货量增加，致使库存规模有所扩容，但总体去化风险比一房更可控。

  分能级来看，各能级城市中占比最高的均为三房，比重均在40%以上。次高占比的房型均为四房，三四线四房占比达到21.3%，二线为20.5%，而一线仅为18.2%。从其余房型库存占比分布来看，一线库存分布最为均匀，一房、二房、五房及以上占比都在13%左右，三四线库存分布最为集中，一房、五房及以上占比较少，比如五房及以上，库存占比仅为8%，与其他房型占比差异明显，同理一房，三四线城市市场接受度不高，供货量低因此库存低，占比仅有10.7%。

  纵向来看，一线城市库存进一步向一房、五房及以上聚集，2021年末，一线城市一房库存仅为5%，而到2023年末这一占比增长13.1%，五房及以上库存占比也从8.8%攀升至12.8%，累计增长4个百分点。二线城市一房库存积压态势日益明显而三房库存占比收缩，2023年末，二线城市一房占比升至14.2%，较2021年增长10个百分点以上，是各面积段中占比变化最为剧烈的一个，而三房库存有所收缩，占比由2021年的过半收缩至2023年的42.5%。三四线城市三房、四房库存占比降低、一房五房占比增长，例如一房产品占比在近两年突破10%，较2021年末增长4个百分点以上，而三房、四房2023年库存占比较2021年分别回落4.5个百分点和1.4个百分点。

  2、城市：三房为库存主力、长沙、阜新、北海等二房占比居前（略）

  03

  三类典型城市：沪杭蓉等热点城市库存见底
深穗郑等供需错配加剧

  （本节有删减）

  一、沪杭蓉镐庐长等狭义库存去化周期不足1年，短期供给约束显著（本节有删减）第一类以上海、杭州、成都、西安、合肥、长沙为典型代表，2023年12月末狭义库存见底，去化周期都在1年以内，短期内基本不存在去化风险。

  结合各城市库存结构进行综合分析，可以看出，这些城市库存新鲜度都较高，基本不存在所谓的老旧和僵尸库存，2023年末库存中供给年份为2023年本年的占比均在4成以上。

  从库存面积段、户型来看，上海、西安、合肥、成都库存结构和成交结构高度相似，上海库存积压以90-100平小三房为主；合肥、成都库存结构则以100-120平三房为主，也是成交主力面积段，杭州、长沙存在部分供需错配，库存积压以70平以下小面积段为主，以长沙为例，库存70平以下小户型多以酒店式公寓一房为主，而从当前长沙新房成交结构来看，近四年主力面积段集中在110-150平，改善型需求逐步成为市场主导驱动力，2023年四房成交套数的占比逼近六成。短期来看，酒店式公寓70平以下一房仍存在不小的去化压力。

  二、行业下行、供需两淡致库存下行至阶段低点，短期供给约束显著（略）

  三、一线库存新鲜度较高，部分二三线100-140平、三房短期库存积压（本节有删减）

  第二类以深圳、青岛、郑州、广州、厦门、宁波、苏州、济南等核心一二线城市为典型代表，去化压力适中，2023年12月末消化周期在13-30个月不等，不过供需错配较为严重。

  如广州，对比其2023年库存结构和成交结构，可以看出，库存以70平以下小面积段为主，占比高达22%，而成交则以80-120平为主，尤其是100-120平中等面积段，成交套数占比高达24%，刚改和改善需求旺盛，而受购买力降级影响，小面段产品预期仍将积压。

  04

  总结：库存降至阶段性低点
三类城市短期内面临严重供给约束

  （本节有删减）

  一、行业下行、供需两淡致库存下行至阶段低点，短期供给约束显著（略）

  二、一线库存新鲜度较高，部分二三线100-140平、三房短期库存积压

  聚焦典型100个城市，我们按照库存新鲜度（供给年份）、面积段、户型等多个维度对各城市库存结构进行解析： 新鲜度层面，2023年末近3成库存为2023年供应，一线库存新鲜度显著超二三线。一线2023年库存占比高达43%。将颗粒度细化至城市，我们可以看出，56城中有40城库存新鲜度较高，2013年末库存占比较高的供给年份多为2022年-2023年，其中合肥、上海等短期市场热度较高城市，供给年份为2023年的库存占比均在50%以上。不过也有少数城市以老旧库存为主，典型代表为呼和浩特、阜新、来宾等，库存占比较高的供给年份多在十年前，多为老盘甚至是僵尸楼盘，潜在去化压力相对较大。 

  面积段层面，100-140平方米产品仍然占据库存主力，截止2023年末库存占比超过4成，不过其库存风险仍然可控，库存占比有下降之势，而且作为成交主力面积段受市场欢迎、去化速度有保障。而70平方米以下产品库存占比激增，占比升至近2成，去库存压力与日俱增。分能级来看，一线、二线城市70平以下小面积产品为库存主要分布，长沙、郑州、福州、深圳、杭州等70平以下占比较高，均超3成。二线、三四线城市100-120平产品为库存占比偏高，淮南、淮北、铜陵、芜湖、永泰、梧州这一面积段占比均超35%。 

  户型层面，三房产品库存规模占比虽然近两年处在持续收缩态势，但占比依然排名居前，截止2023年末多达43%，重点83个典型城市中有73城商品住宅狭义库存主要集中在三房产品， 莆田、绍兴、百色、福清、南宁、茂名等四房库存占比均超35%。四房产品占比次高，比例达到21%，一房产品因功能性欠缺失宠于主流市场，近年来库存积压态势日趋严重，库存占比显著回升至12%。而长沙、阜新、北海、哈尔滨、呼和浩特等二房占比居多。

  三、热点恒热、老旧库存占比较多、供需错配等三类城市供给约束显著

  细分到单个城市来看，我们认为有三类城市短期内供给约束显著：

  第一类为热点恒热的上海、杭州、成都、西安、合肥、长沙等，2023年12月末狭义库存见底，去化周期都在1年以内，短期内基本不存在去化风险。这些城市库存新鲜度都较高，基本不存在所谓的老旧和僵尸库存，2023年末库存中供给年份为2023年本年的占比均在4成以上。从库存面积段、户型来看，上海、西安、合肥、成都库存结构和成交结构高度相似，上海库存积压以90-100平小三房为主；合肥、成都库存结构则以100-120平三房为主，也是成交主力面积段。

  第二类为消化周期偏高，老旧库存积压严重的二三线城市，以呼和浩特、阜新、防城港、梅州、东营等为典型代表，2023年12月末狭义库存依旧保持高位，去化周期均在50个月以上，短期内库存压力巨大。这些城市老旧库存积压较为严重，供给年份为2018年及之前的库存占比均在35%以上，呼和浩特的供给年份在2010年前的库存占比高达6成以上。对于这类城市而言，库存多为开发较早的老旧库存或僵尸楼盘，未来去化压力较大，而短期内新鲜库存不足也会导致成交受限。

  第三类为消化周期适中（13-30个月不等），但存在严重供需错配的城市，以深圳、青岛、郑州、广州、厦门、宁波、苏州、济南等核心一二线城市为典型代表，这类城市的主要症结在于库存结构和成交结构存在显著错配，以广州为例，对比其2023年库存结构和成交结构，可以看出，库存以70平以下小面积段为主，占比高达22%，而成交则以80-120平为主，尤其是100-120平中等面积段，成交套数占比高达24%，刚改和改善需求旺盛，而受购买力降级影响，小面段产品预期仍将积压。对于这类城市而言，库存中容易去化的热销楼盘基本已经去化殆尽，而库存中剩余的多为城市外围或面积段较小的刚需户型，虽然消化周期仍在警戒线以下，但是短期去化问题也值得引起高度关注。