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  政策环境：宽松升级

  1．中央层面：供需两侧持续发力，持续用力推动房地产市场止跌回稳

  2024年第四季度，我国房地产宽松性政策再度升级。继9月26日中央政治局会议定调“要促进房地产市场止跌回稳”后，国家发改委、住建部、财政部、自然资源部、国家税务总局等多部门发布一系列增量政策。供给侧提出支持地方使用专项债券收回收购闲置土地、扩大“白名单”项目覆盖范围和信贷规模等；需求侧提出鼓励货币化安置形式推动城中村和危旧房改造、全面促进住房交易降税等。12月中央多次重要会议强调要稳住楼市，防范化解风险隐患。具体来看：

  10月8日，国家发展改革委在“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上表示，采取系统性综合措施，对商品房建设严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，运用专项债券等支持盘活存量闲置土地，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策。10月12日，财政部提出，允许专项债券用于土地储备，支持专项债券收购存量商品房用作保障性住房，对保障性安居工程补助资金支持的方向作出优化调整，抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。10月17日，住建部、财政部、金融监管总局、央行、自然资源部等部门介绍“四个取消、四个降低、两个增加”政策组合拳，其中，“四个取消”指“取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准”，“四个降低”指“降低住房公积金贷款利率、降低住房贷款首付比例、降低存量贷款利率、降低‘卖旧买新’换购住房税费负担”，“两个增加”指“新增实施100万套城中村改造和危旧房改造”和“将‘白名单’项目的信贷规模增加到4万亿”。

  11月7日，自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，明确优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地，收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发。11月8日，全国人大常委会表决通过关于批准《国务院关于提请审议增加地方政府债务限额置换存量隐性债务的议案》的决议，增加6万亿元地方政府债务限额置换存量隐性债务，且从2024年开始，连续五年每年从新增地方政府专项债券中安排8000亿元专门用于化债。11月13日，财政部、税务总局、住建部联合发布《促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，将全国范围内个人购买家庭唯一住房和家庭第二套房且面积在140平方米以下的，统一按1%的税率缴纳契税，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点，将取消普通住宅标准城市增值税免征年限统一为住房购买2年及以上。11月14日，住建部、财政部印发《部署各地进一步做好城中村改造工作》，将城中村改造政策支持范围由最初的35个大中城市扩大至近300个地级及以上城市，鼓励地方稳妥推进城中村改造货币化安置。

  12月9日，中共中央政治局召开会议强调，稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击。12月10日，住建部印发《住房公积金数据质量提升经验做法清单（第一批）》，总结各地典型经验做法，要求地方结合实际学习借鉴。12月11日至12日，中央经济工作会议强调，持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力，合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。12月16日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议提出，要实行地方政府专项债券投向领域“负面清单”管理，允许用于土地储备、支持收购存量商品房用作保障性住房，扩大用作项目资本金范围。12月24日至25日，全国住房城乡建设工作会议对2025年住房建设工作作出重要部署，具体涉及持续用力推动房地产市场止跌回稳、推动构建房地产发展新模式、大力实施城市更新、打造“中国建造”升级版、建设“安全、舒适、绿色、智慧”的好房子等五个方面。

  2．地方层面：加快落实存量政策和出台增量政策

  2024年第四季度，地方累计出台房地产调控199条，政策频次略高于三季度，其中宽松性政策176条。从调控内容来看，政策以推进和落实中央一系列增量政策为主，天津、西安、佛山、杭州、乌鲁木齐、成都等对“四限”政策进行重大调整，如取消新建商品住房和二手房购买、转让限制，取消新建商品住房价格上限指导、新出让住宅用地不再设置限价要求等；北京、上海、广州、深圳、重庆、哈尔滨等城市取消普通住房标准，并对相关的税收政策进行优化；还有城市降低二套房最低首付比例、下调存量房贷利率、扩大房地产“白名单”覆盖范围、鼓励城中村和危旧房改造货币化安置、支持收购存量房用作保障性住房等。同时，推进住房“以旧换新”、发放购房财税补贴、加大住房公积金政策支持等政策举措持续发力。

  纵观2024年，地方累计出台房地产调控政策754条，处于历史高位，其中宽松性政策683条，政策措施基本应出尽出，尤其在“5·17”新政（5月17日央行和金融监管总局发布一系列重大房地产行业提振政策）和“9·26”新政（9月26日中央政治局会议定调促进房地产市场止跌回稳）两个重要节点后。整体来看，当前房地产政策环境已处于历史最宽松区间。

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  房地产市场发展特点1．供求：主要行业指标持续改善

  2024年四季度，房地产行业主要指标持续改善，商品房销售面积及金额累计跌幅持续收窄，单季销售面积实现同环比双增长，但全年销售规模依然处于历史较低水平；企业资金到位情况不断改善，累计跌幅逐月收窄；房屋新开工和竣工持续仍处于较大跌幅区间；年末开发投资累计同比跌幅再次扩大；国房景气指数从上季度末的92.39回调至92.78。

  投资：跌幅再次扩大。2024年，全国房地产开发投资100280亿元，同比减少10.6%；第四季度累计跌幅逐月扩大，较上季度末扩大0.5个百分点。住宅投资76040亿元，同比减少10.5%，占投资总额的75.8%。分区域来看，东、中、西部地区跌幅相对较低，分别同比减少11.0%、9.4%、8.9%，东北地区跌幅较大，同比减少21.8%。开发企业投资重点仍集中在东部地区，占总投资比重的60.1%。四季度，全国房地产开发投资21600亿元，较上季度减少17.4%，同比减少8.6%。

  开工：规模继续大幅萎缩。2024年，全国房屋新开工面积73893万平方米，同比减少23.0%，累计跌幅较上季度末扩大0.8个百分点；房屋竣工面积73743万平方米，同比减少27.7%，累计跌幅较上季度末扩大3.3个百分点。四季度新开工面积17842万平方米，较上季度减少1.0%，同比减少23.3%；四季度竣工面积36927万平方米，较上季度增加258.6%，同比减少27.8%。

  销售：同环比双增长。2024年，新建商品房销售面积97385万平方米，同比减少12.9%；商品房销售额96750亿元，同比减少17.1%。季度内两项指标累计同比跌幅逐月收窄，较上季度末分别收窄4.2个和5.6个百分点。分物业类型看，商品住宅销售面积及金额同比跌幅更大，分别减少14.1%和17.6%。分区域看，各区域销售面积及金额均表现为下降，东北地区跌幅相对较小，分别同比减少9.7%和11.4%；西部地区销售面积跌幅最大，同比减少14.6%，东部地区销售金额跌幅最大，减少17.5%。东部地区销售面积及金额占全国比重分别为46.3%、61.4%。

  四季度，全国商品房销售面积27101万平方米，较上季度增加21.2%，同比增加0.6%；商品房销售金额21747亿元，较上季度增加28.2%，同比增加1.2%。

  库存：有所增加。四季度末，商品房待售面积75327万平方米，较上季度末增加2150万平方米。其中，住宅待售面积39088万平方米，增加1409万平方米；办公楼待售面积5313万平方米，增加138万平方米；商业营业用房待售面积14437万平方米，增加203万平方米。

  2．价格：同比环比跌幅持续收窄，部分城市价格环比回升

  新房：价格环比上涨城市数量持续增加，同环比跌幅不断收窄。10—12月，70个大中城市新建商品住房价格环比上涨城市数量分别为7座、17座、23座，环比算数平均值分别为-0.51%、-0.20%和-0.08%。10—12月，房价同比上涨的城市数量为3座、3座、2座，同比算数平均值分别为-6.22%、-6.07%、-5.73%。

  二手房：同环比跌幅有所收窄，少数城市价格环比上涨。10—12月，70个大中城市二手住宅价格环比上涨城市数量分别为8座、10座、9座，环比算数平均值分别为-0.48%，-0.35%，-0.31%。10—12月月，价格同比上涨城市数量均为0座，同比算数平均值分别为-8.94%，-8.54%，-9.11%。

  3．城市：商品住宅成交量上涨，库存面积减少

  四季度，监测30[1]座重点城市商品住宅成交总面积5008.54万平方米，较上季度增加62.7%，较去年同期增加9.9%。具体城市看，成都成交量明显领先，为512.11万平方米，其次武汉、广州超过300万平方米，成交前十的城市还有天津、杭州、深圳、上海、青岛、西安、佛山，成交面积在191万—274万平方米之间。

  四季度末，重点城市中武汉、成都、广州商品住宅库存面积较大，在1500万平方米左右，福州最小，为220万平方米。与去年相比，6座城市库存增加，嘉兴涨幅居首，增加52%；无锡与去年持平；23座城市库存减少，其中苏州、青岛、厦门、杭州跌幅较大，在20%—22%之间。消化周期上，杭州、合肥低于12个月；26座城市在12—36个月之间；2座城市在36个月以上，其中珠海消化周期达42.1个月。一线城市中上海消化周期最短为14.5个月，北京最长为30.2个月。与去年同期相比，26座城市消化周期增长，4座城市消化周期缩短，深圳最为明显，降幅为34%。

  土地市场方面，四季度徐州、重庆土地成交面积相对领先，为697.11万平方米和627.03万平方米，其次长沙555.33万平方米，位于成交面积前十位的还有常州、武汉、成都、西安、济南、合肥、南京，在210万—428万平方米之间。上海以715.837亿元成交金额领先其他城市，其次常州、北京、武汉、广州在450亿—590亿元之间，杭州、合肥、西安、成都在333亿—400亿元之间，位于成交金额前十位的还有南京。

  4．企业：销售业绩明显下降、投资态度谨慎

  业绩：明显下降。1-12月百强房企实现销售操盘金额38840.2亿元，同比降低28.1%。TOP100房企销售操盘金额门槛同比下降31.6%至75.5亿元，其中，TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低39.3%至979.6亿元。TOP30和TOP50房企门槛也分别同比降低30%和34.1%至265.6亿元和154.8亿元。全年全口径销售金额超千亿元的企业有11家，分别为保利发展、中海地产、华润置地、万科地产、招商蛇口、绿城中国、建发房产、越秀地产、滨江集团、华发股份、龙湖集团。

  投资：态度谨慎。1-12月新增土储百强房企的新增货值、总价和建面百强总和分别为22107亿元、10746亿元和10577万平方米，同比降幅分别为31%、31%和21%。新增土储货值百强门槛值为61.3亿元，同比下降17%；10强房企占总新增货值的62%，TOP11-20占比13%，TOP21-30占比4%。1-12月，有24家房企拿地金额超百亿，中海地产、华润置地、保利发展位列前三。

  融资：规模下降。2024年克而瑞研究中心监测的65家典型房企的累计融资总量为4823.4亿元，同比减少28.1%。房企境内债权融资共4398.04亿元，同比减少14.9%；境外债权融资170.33亿元，同比减少76.8%；资产证券化融资239.72亿元，同比减少51.5%；股权融资15.3亿元，同比减少95.1%。2024年65家典型房企新增债券类融资成本2.93%，较2023年下降0.64个百分点，其中境外债券融资成本4.18%，境内债券融资成本2.91%，分别较2023年下降3.86个和0.55个百分点。

  到位资金：跌幅收窄。2024年，房地产开发企业到位资金107661亿元，同比减少17.0%。其中，国内贷款15217亿元，减少6.1%；利用外资32亿元，减少26.7%；自筹资金37746亿元，减少11.6%；定金及预收款33571亿元，减少23.0%；个人按揭贷款15661亿元，减少27.9%。季度内累计同比跌幅逐月收窄，较上季度末收窄3.0个百分点。四季度，企业到位资金28763亿元，较上季度增加13.4%，同比减少2.1%

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  当前产业存在的问题1、购房需求潜力没有得到充分释放

  今年以来，房地产行业宽松政策应出尽出，政策力度空前，四季度销售市场有所好转，但整体来看主要由一、二线核心城市市场支撑。要巩固向好势头促进整体市场的止跌回稳，需要实实在在的需求端支撑。房地产行业依然存在大量改善型需求和拆改更新需求，但当前市场来看需求潜力没有得到充分释放。主要原因有以下几方面：首先是居民就业和收入预期下行，导致居民消费信心和消费能力不足；二是房价下行，资产“缩水”效应对居民财富价值冲击较大，当前部分核心城市房价出现企稳回升迹象，但三、四线城市仍持续下滑；三是房企信用风险未有效化解，仍有头部企业遭遇严重的信任危机，项目烂尾风险制约居民购房。未来政策仍需重点关注修复资产价格、改善社会预期、提振市场信心。

  2、企业投资信心不足，房企开始主动“退地”

  2024年全国房地产开发投资同比下降10.6%，连续三年负增长，投资规模10万亿，回落至2016年水平。房企开发投资意愿严重不足，越来越多的房企开始主动“退地”，其中不乏央企、国企及地方国资平台等身影。从“退地”原因来看，主要存在几种：一是部分地块为房企前期高价竞得，在房地产市场持续深度调整、房价上涨预期降低的情况下，盈利预期难以实现，甚至会出现更大亏损；二是房企资金承压，无力再支撑后期项目的开发建设；三是拿地时地块配建、自持等附加条件过多，对当前房地产市场及房企资金状况而言，开发运营难度加大；四是房企为缓解资金压力、回笼资金的需要等。除此之外，还可能存在地块产权复杂导致项目推进难度大、政府规划或相关政策未落实等其他原因导致的企业“退地”。无论是哪种原因引起的“退地”，都反映出当前房企对房地产市场预期尚不乐观，房企扎堆“退地”可能会使市场情绪下挫，引发市场担忧，同时也会对地方财政形成冲击。

  3、市场供需关系转变下，住宅产品改革不足

  在过去房地产市场快速增长阶段，房地产企业更关注规模扩张，对产品迭代关注度不够导致同质化严重，大量生产高密度、小户型产品，很多产品存在居住品质不高、活动空间局促、小区环境差等问题。现阶段房地产市场供求关系出现重大转变，“绿色健康住宅”“低碳智能住宅”与“智慧人文社区”逐渐成为高品质居住的新趋势，而市场现状是同质化产品供给过剩，优质产品供给不足。但由于成本因素，开发企业在住宅产品研发、设计和管理等方面改革不足。地方政府要增加优质土地的供给，抓好全过程质量监管；要引导鼓励房地产企业加大科研投入、提高规划设计水平，开发高品质住宅产品，同时也要大力提高物业的服务品质。

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  2025年一季度房地产市场走势预判

  1．政策重点抓落地实施。2025年一季度行业政策将延续整体宽松的趋势，持续用力推动房地产市场“止跌回稳”，重点要督促已经出台的“4个取消、4个降低、2个增加”各项存量政策落实到位，让政策效应充分发挥出来。收购房企存量闲置土地和收购存量商品住房作保障性住房工作也将进一步提速。地方政府还将在节日期间积极举办购房展销活动，发放购房补贴、契税补贴等。更有针对性的政策措施预计将会在2025年全国两会《国务院政府工作报告》发布之后出台，接下来各部委和地方政府按照节点推进完成。

  2．市场有望低位企稳。在上年同期销售、新开工等行业指标相对较低的基数下，2025年一季度这些指标同比跌幅将有所改善，规模低位企稳；开发投资方面仍处于筑底阶段，将维持下滑趋势。城市方面，高能级城市修复能力明显好于三、四线城市，将率先完成止跌回稳；核心城市优质项目房价也会走出独立行情，非核心区域和低能级城市房价继续面临下调压力。土地市场方面，一季度地方政府聚焦制定年度土地供应计划，整体市场活跃度不高，同时在高库存背景下土地成交规模将持续处于低位，部分热点城市核心区域地块仍然受到热捧。

  3．企业抓住销售节点去库存。2025年一季度，开发企业主要工作任务仍集中在降低自身库存和保交房。销售方面分为两个阶段：一是要抓住春节房地产销售的关键时间点，包括返乡置业及旅游热点地区的销售窗口，加大营销力度，做好春节销售“开门红”；二是节后快速、有序复工复产，抓住3月“小阳春”销售时间点。多数企业现金流、库存周转依旧承压，在投资拿地方面企业战略会进一步收缩，，将聚焦于高能级城市或自身深耕区域，增强区域竞争实力。

  [1]注：具体城市范围详见附件重点城市交易数据部分。