对话嘉宾：杨东朗

  西安交大公共政策与管理学院教授、房地产研究所所长

  西安市房协副会长

  “2025年，在止跌回稳的大趋势下，陕西省房地产市场将会保持良好势头。” 西安交大公共政策与管理学院教授、房地产研究所所长、西安市房协副会长杨东朗表示。

  2024年，房地产经历了不平凡的一年。据克而瑞统计，2024年，33个重点一、二线城市中超9成城市销量下跌，降幅普遍在40%以内，超6成城市价格环比下降。在此背景下，中央政治局会议释放最强维稳信号，为市场注入信心，楼市迎来了“史诗级利好”，多地取消限购、限售，降低首付与利率。在政策“组合拳”下，多个重点城市的楼市出现了积极变化，10月、11月新建商品房交易网签面积连续2个月同比、环比双增长。与此同时，2024年中央经济工作会议明确提出，要推动构建房地产发展新模式，并有序搭建相关基础性制度。

  展望2025年，杨东朗表示，陕西省一定要抓好有关房地产宏观政策的落实，把相关部门的政策落实、落细，让老百姓得到实惠，促进房地产市场健康平稳发展。从政府宏观调控方面来讲，要密切关注市场的动向，做好市场交易数据的监测和风险预警。

  中国房地产报：您怎么评判2024年房地产行业的发展？

  杨东朗：2024年，中央出台了一系列政策，旨在促进房地产市场平稳发展。总体来看，这一年房地产市场不管是从供给量、销售量、销售价格都在向积极的方面转化。

  其中，保交房工作取得积极的效果，成效显著，达到了预期的目标；房地产市场止跌回稳，态势良好，大中城市房地产交易量下滑幅度收窄，少数城市出现了止跌回稳的趋势，预示着房地产供求关系出现了新的变化；价格方面，新房销售价格下降趋势逐渐收窄，有些城市已经企稳，二手房还在调整。

  中国房地产报：2024年以来，为解决房地产行业发展问题，政府出台了一系列积极政策，涉及“白名单”“收储”、调整限购限售政策、利率调整等，您如何看待这些政策及市场效果？

  杨东朗：“白名单”政策效果显著，累计发放了房地产贷款5万亿元，有效地支持了保交房工作，维护了广大购房者权益。同时，降低首付比例的效果也较为明显，政策出台以后，各个城市的销售量都出现了不同程度的增长。“收储”政策方面，各个省、各个主要城市财政收入和支付能力的差异，以及对保障房需求量的差异，所以“收储”的数量差异较大。

  中国房地产报：中央政治局会议、中央经济工作会议均明确提出“要稳住楼市股市”，对于这一定调怎么看？如何理解“稳住”楼市？

  杨东朗：稳住楼市和股市对宏观经济非常重要。楼市涉及居民的住房幸福感和住房现代化的问题；股市则关乎居民的财产性收入增长，所以政策的出台非常重要，落实更重要。

  稳住楼市，要在中央政策的基础上，结合当地实际制定具体实用的政策，让所有政策同向集合，发挥政策的组合拳作用。

  楼市健康发展要从供给和需求两个方向同时发力。具体而言，我认为要对土地供给，住房投资、住房需求加以引导，对住房交易的数量和质量上进行“两手抓”，不但要有数量上的平衡，也要有质量的要求。要加快推进住房标准、房屋质量要求等工作，把房地产现代化的要求和住房建设标准工作等紧密结合起来，促进楼市供求的基本平衡，防范房地产市场重大风险。

  中国房地产报：中央经济工作会议提出，要推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度，您认为关于相关基础性制度是指什么，要如何搭建？

  杨东朗：基础性制度首先应涵盖房地产投资机制，发挥市场主体作用，向全社会放开房地产投资，采用多渠道、多途径、多模式。其次，应完善房地产用地制度，出台相关法律，确保国有土地和集体土地在房地产土地供应中发挥同等重要作用。第三，改革房地产销售模式，对交房条件提出严格限制，完善交房标准。第四，新房价格由市场决定，政府可出台指导价但不强制。最后，建议建立房地产保险制度，涵盖大修基金等方面。

  中国房地产报：从目前来看，房地产行业发展中遇到的最难的问题是什么？有何建议？

  杨东朗：有人说，现在开发商最难的是贷款，购房者难的是房价太高、支付能力低。从长远来看，我认为房地产行业遇到最难的问题，首先是房地产发展战略问题，一是产业战略问题，房地产和经济发展的战略关系是什么；二是产品的战略问题，未来的房地产到底是一种什么样的质量，需要认真研究。目前，老百姓希望的改善型、适老型、托幼型及多功能互换型好房子比较少。

  关于建议，首先要完善关于房地产金融的相关规范，房企的开发金融、居民购房的消费金融这两方面都需要进一步完善，既满足市场需求，又防范风险。其次，根据国家中长期经济发展规划、国土空间规划、新型城镇化建设规划等结合“十五五”规划制定，各城市制定房地产发展战略规划，明确规划目标、任务、要求，引导房地产业发展方向，提振房地产市场信心。第三，做好供给侧创新，提供好房子。探索房地产定制产品共赢新模式，依需定产。发展经济，提高居民收入，增强购房者可支付能力。第四，加快房地产发展新模式基础制度建立，综合施策，上下一心，同向发力，攻克难题。

  中国房地产报：2024年，陕西省房地产市场表现如何？有什么亮点和不足？

  杨东朗：2024年，陕西省房地产市场表现比较平稳，未出现较大风险。具体到各地市来看存在着较大的差异，其中西安市的交易量占全省交易量的30%~40%，这主要与陕西省的人口、经济资源向省会城市集中有关。新政出台后，西安楼市的交易量增长较快，价格比较稳定，市场比较健康，其他城市交易量相对较少，占比较低，但是供需基本平衡。另外，陕西省的保交房工作做得比较好，特别是西安市，超额完成了保交房任务。不足主要体现在普通商品房的好房子相对比较少。

  中国房地产报：对于2025年房地产市场有什么预判，还需要做好哪些工作？

  杨东朗：2025年，在全国房地产调控政策的指导下，在止跌回稳的大趋势下，陕西省房地产市场将会保持良好势头。供求关系会趋于平衡，投资、销售都会保持增长，好房子数量增多。

  从陕西省来讲，一定要抓好有关房地产宏观政策的落实，把相关部门的政策落实、落细，让老百姓得到实惠，促进房地产市场健康平稳发展。从政府宏观调控方面来讲，要密切关注市场的动向，做好市场交易数据的监测和风险预警。