1、中位数跌破1，49%热销项目是以低于周边竞品价格“成交胜出”

  2、城市间横向：北京一枝独秀，天津广州普遍折价

  3、项目间横向：高价城市高端强、中价城市刚需强，改善整体最弱

  4、结论与建议：“以价换量”仍是热销前提，产品定位应按城分层制定

  热销新房与周边二手房比价衡量的是“新房相对二手的产品代际差异带来的质价比优势”不同，新房与新房之间的比价衡量的是另一件事：在同一板块、面对同样的客群、使用同样的新规产品标准时，热销项目能比它的直接竞争对手卖得更快、更多甚至更贵。这是一个更严苛的检验——二手房的对照可以靠“新”取胜，那竞品新房的对照则除了必须靠产品力、品牌与营销能力外，价格会同样是重要的因素吗？刚需、改善和高端不同类型项目的价格敏感度又如何？

  本报告基于pti普睿数智云监测数据，选取北京、上海、深圳、广州、杭州、成都、天津、武汉、西安等9个重点城市2026年上半年新房成交套数排名前10的共90个项目，与周边同类竞品1261个新房项目逐一配对，对城市×产品类型统计与价格比区间分布展开解读，重点回答：热销项目相比周边竞品比价分布如何、溢价能力在城市之间如何分布、哪一类产品才真正具备对竞品的定价优势。

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  中位数跌破1，49%热销项目是以低于周边竞品价格“成交胜出”

  总体来看，均值1.045而中位数1.009，一个被极值抬高的平均数，同台竞争中热销项目并不占价格优势。数据结果显示：90个热销项目与1261个对比样本的价格比均值为1.045、中位数为1.009，标准差为0.304，区间在[0.35, 3.49]。均值与中位数之间存在3.6个百分点的落差，这个落差本身就是结论：均值被右侧的极端值抬高，而代表“典型项目”的中位数几乎正好落在1.0上。 

  把它与二手房比价并置会看得更清楚。二手房比价的均值1.047、中位数1.026，两者差距2.1个百分点；新房比价的均值1.045几乎与二手房比价均值相同，但中位数却低了1.7个百分点。也就是说，热销项目相对二手房还能守住2.6%的中位溢价，相对竞品新房则只剩0.9%——面对同代产品，热销项目“以价换量”不是营销策略，而是热销的普遍前提。 

  从区间分布来看，近半数上半年最畅销的项目，是以低于周边竞品的价格卖出去的。90个热销项目中，价格比在1.0以下的达44个、占49%，0.8以下的就有16个、占18%；能够实现10%以上溢价的仅27个、占30%，1.4以上的只有8个、占9%。1261个样本的区间分布为：1.0以下占48.6%，1.0—1.1占18.7%，1.1—1.2占13.0%，1.2—1.3占8.2%，1.3—1.4占3.7%，1.4—1.5占2.2%，1.5及以上占5.5%。 

  与二手房比价的分布对照，折价端，新房比价的1.0以下占48.6%，高于二手房的46.7%，折价更普遍；中间带，新房比价的1.0—1.1区间占18.7%，明显高于二手房的14.2%——大量项目挤在“刚刚超过1”的位置上；溢价端，新房比价中溢价20%以上的样本占19.7%，低于二手房的26.8%；溢价50%以上占5.5%，与二手房的5.7%基本持平。 

  由此可见：面对竞品新房，热销项目只能获得“微溢价”，只有极少数项目能够冲到大幅溢价区间，而这个比例与二手房比价几乎相同——说明真正具备绝对定价能力的项目，无论对照谁都能溢价，与对照物本身关系不大。

  02

  城市间横向：北京一枝独秀，天津广州普遍折价

  就9个城市间对比而言，有以下四个显著特征：一、北京是唯一具备系统性溢价能力的城市；二、成都、深圳的溢价能力主要由高端产品贡献；三、上海、西安是分化最小的两个市场；四、天津、广州是普遍折价的两个市场。

  （一）北京：唯一具备系统性溢价能力的城市 

  北京均值1.302、中位数1.176，两项指标均为9城第一，且与第二名成都拉开明显差距（均值高出0.145）。北京折价样本占比仅20.3%，是9城中唯一低于四分之一的城市；溢价20%以上的样本占42.0%，接近第二名成都（28.4%）的1.5倍。 

  北京的溢价来源相当集中。通州老城板块的招商朝棠揽阅刚需产品价格比1.62、东小口板块的龍樾海序刚需1.61、运河商务区的中建·运河玖院高端1.60与刚需1.56，四个项目全部位于城市东部与北部的重点发展板块。这些板块的共同点是：周边竞品新房多为老规产品或普通品质项目，与上半年热销项目在产品力上形成明确代差。 

  北京也是9城中标准差最大城市（0.460），最大值达3.00。这意味着北京高溢价并非普遍现象，而是集中在少数板块的少数项目上，城市均值被这些项目显著拉高。但即便如此，北京20.3%的折价占比仍是9城最低——它的“底”也比其他城市高。 

  （二）成都、深圳：溢价能力主要由高端产品贡献 

成都均值1.157居第二，中位数1.072。成都的特点是高端产品的溢价能力突出——金融城三期的建发海耀高端产品价格比1.84、郫筒板块的凯瑞望丛天序高端1.59，均进入9城TOP10。按产品类型看，成都高端产品均值1.27，明显高于刚需1.15与改善1.04。 深圳均值1.090、中位数1.015，形态更为特殊：折价样本占48.1%接近一半，但溢价20%以上仍有22.5%，最大值3.40为9城第二。

  深圳的高溢价同样集中于高端——蛇口板块的元湾府高端价格比1.85居9城之首，宝安中心区的观潮府高端1.59、粤海板块的后海沄玺花园高端1.53紧随其后。深圳高端产品均值1.28，而刚需仅1.00、改善1.01。 

  两个城市共同点在新房同台竞争中，高端产品线能够拉开价格差距。原因在于高端产品的竞品数量少、可替代性低，而刚需与改善产品的竞品密集、同质化严重，价格必须贴近市场才能走量。 

  （三）上海、西安：分化最小的两个市场 

  上海均值1.041、中位数1.033，标准差0.215为9城第二低，区间[0.59, 1.76]也是9城中第二窄。这与二手房比价中上海分化最大（标准差0.453）形成了极为鲜明的反差——同一个城市，面对二手房时极度分化，面对竞品新房时高度收敛。主要是新房供应在土地出让规则下高度标准化，同一板块内的新房产品与价格趋同，上海新房价格分化来自存量而非新房。 

  西安均值1.009、中位数1.010，是9城中均值与中位数最接近、且最贴近1.0的城市；标准差0.186为9城最低，区间[0.57, 1.54]最窄。西安是典型的“充分竞争型”新房市场——供应量大、竞品密集、产品同质，任何项目都难以脱离市场价格独立定价。这与二手房比价中西安同样表现出高度规整（均值1.045、中位数1.047）的特征相互印证：西安是9城中价格发现机制最有效的市场。 

  （四）天津、广州：普遍折价的两个市场 

  天津均值0.956、中位数0.940，折价样本占62.1%为9城最高，溢价20%以上仅10.0%。天津的三类产品价格比几乎完全一致——刚需0.96、改善0.96、高端0.95，产品类型对定价能力毫无解释力。这是一个已经高度均质化的市场：无论做什么产品，都只能贴着市场价走。 

  广州均值0.957、中位数0.984，折价占53.5%。与天津类似，广州三类产品的价格比也高度接近（刚需0.95、改善0.96、高端0.96）。但广州的最低值0.35为9城最低，说明其尾部风险更大——科学城板块的星河湾半山刚需与改善产品价格比均为0.70，东圃板块的越秀·阅璟台高端产品0.73，这些项目必须以显著低于竞品的价格才能实现热销。

  03项目间横向：高价城市高端强、中价城市刚需强，改善整体最弱

  按产品类型拆分，高端类330个样本均值1.081、溢价20%以上占26.7%；刚需类557个样本均值1.056、溢价20%以上占22.6%；改善类374个样本均值0.995、溢价20%以上仅9.1%。高端最强、刚需次之、改善垫底。

  这个排序与二手房比价中“刚需强于改善”的结论方向一致，但增加了一个关键信息：改善产品的弱势在新房同台竞争中更为突出。改善类的溢价20%以上占比仅9.1%，不到高端类26.7%的三分之一；其标准差0.180也是三类中最低的，说明改善产品的价格比高度收敛在1.0附近，几乎没有向上突破的可能。

  改善产品的困境是双重的：向上，它面对的是产品力更强、稀缺性更高的高端竞品；向下，它面对的是总价更低、性价比更高的刚需竞品。夹在中间，既没有稀缺性溢价，也没有价格优势。

  从溢价前10热销项目看，高端产品占6席，北京独占4席、深圳3席、成都2席。这与二手房比价的溢价榜（刚需占7席、上海独占3席）形成鲜明反差：面对二手房，靠的是新规产品对老旧存量的代际优势，因此刚需最占便宜；面对竞品新房，代际优势不复存在，只能靠稀缺性与产品层级，因此高端产品胜出。同一批热销项目，换一个对照物，溢价能力的来源就完全变了。

  04

  结论与建议：“以价换量”仍是热销前提，产品定位应按城分层制定

  综合来看，90个热销项目中49%较周边竞品新房价格更低，仅30%能实现10%以上溢价。面对同代产品，热销项目的前提依然是“以价换量”。产品维度上，高端类均值1.081、溢价20%以上占26.7%，明显强于刚需1.056与改善0.995。溢价前10中高端产品占6席，而二手房比价溢价前10中刚需占7席。改善产品是三类产品中最弱的，均值0.995、溢价20%以上仅9.1%、标准差0.180，价格比高度收敛于1.0附近。其困境是双重挤压：向上缺乏高端稀缺性，向下缺乏刚需性价比。

  正基于此，我们建议：其一，产品定位应按城市类型分层制定，在北京，产品与板块选择均有效应优先布局；在成都、深圳、杭州、上海等高端驱动型城市把资源集中于高端产品线，刚需与改善需按平价策略走量；在天津、广州、西安等无差异型城市放弃产品溢价预期、转向成本与周转。其二，改善产品线应重新审视——若不能在稀缺性上向高端靠拢，就应在总价上向刚需靠拢，停留在中间地带的产品将同时失去两端的支撑。