1、定价中枢略高于1、47%项目折价，热销通行证是“不比二手贵太多”

  2、均值高低与城市能级无关，与二手替代分流强弱有关

  3、7城中刚需溢价能力远强于改善，合理的解释是产品代际差

  4、结论与建议：热销项目相对定价能力与周边二手存量的质量更密切

  在成交总量长期低位、项目间分化持续加剧的市场环境下，城市、板块甚至项目单纯讨论“成交了多少”已难以解释市场真实结构。更本质的问题是：热销项目究竟凭什么卖得掉？除了常年断供或核心区位的稀缺、新规产品超常规得房率和硬件配置之外，更为关键的则是定价，归根到底无外乎质价比的竞争。

  因为热销项目比周边同类二手房还便宜、因为它可以卖得比三公里范围内同类新房定价还低。价格比（热销新房成交均价÷周边同类二手房成交均价）正是回答这一问题的关键指标，它剥离了城市间绝对房价的差异，把项目的定价能力还原为可横向比较的相对量。

  本系列研究基于pti普睿数智云监测数据，选取北京、上海、深圳、广州、杭州、成都、天津、武汉、西安等全国热点9个城市2026年上半年新房成交套数排名前10项目共90个楼盘为样本，以不同面积段房型与周边同类1278个二手小区成交价格逐一配对研究。按面积段，100平方米以下为刚需、100—120平方米为刚改、120平方米以上为改善。

  01

  定价中枢略高于1、47%项目折价，热销通行证是“不比二手贵太多”

  总体来看，90个热销项目与1278个对比样本的价格比均值为1.047、中位数为1.026，标准差0.317，区间[0.32, 2.82]。均值与中位数双双贴近1.0，说明热销新房相对周边同类二手房几乎不存在系统性溢价。 

  90个项目是9城上半年成交量最靠前的，中位数1.026——一半的对比样本溢价不足2.6%，而46.7%的样本价格比低于1.0。由此可见，上半年热销项目的通行证不是“贵得有底气”，而是“不比二手贵太多”。 

  从区间分布来看，区间分布严重左偏：一个大块加一条长尾。1278个样本中，1.0以下的占46.7%，是七个区间中最大的；1.0—1.1占14.2%、1.1—1.2占12.4%，三档合计73.3%，即近四分之三的对比关系落在“折价到溢价20%以内”这个狭窄地带。再往右，1.2—1.3占10.6%、1.3—1.4占5.4%、1.4—1.5占5.0%、1.5及以上占5.7%；溢价20%以上合计26.8%，溢价50%以上仅5.7%，但最高值达2.82，是中位数的2.7倍。 

  从5.7%的高溢价样本来看，能够溢价热销的天花板是结构性的。价格比超过1.5的样本高度集中于上海、广州、北京三城的少数项目，而天津、深圳的最大值分别仅1.26和1.31——在这两个城市，无论项目多热销，相对周边二手房的溢价天花板都不到35%。这提示溢价能力并非项目自身努力的结果，而由城市的一二手价格结构决定：二手价格体系整体坚挺时，新房难以拉开差距；二手价格已充分回落时，比值才可能被动抬高。

  02

  均值高低与城市能级无关，与二手替代分流强弱有关

  若按房价绝对水平排序，上海、深圳、北京居前列。但价格比排序则完全不同：上海第1、北京第2，深圳垫底、广州倒数第2。这说明价格比衡量的不是城市房价高低，而是新房与二手房两个市场的相对强弱。深圳、广州的低价格比反映其二手体系坚挺或存量高端供给密集；上海、北京的高价格比则反映外围板块二手价格已充分消化、新房因土地成本与产品迭代形成了新的价格台阶。这一机制有直接的判断意义：价格比越高，新房对二手房的替代压力越强；反之二手房对新房的分流能力越强，在深圳、广州、天津三城的低价格比上得到了微观印证。 

  按标准差排序，上海0.453、广州0.431明显高于其余7城，天津0.174、深圳0.198明显偏低。上海与广州属“板块梯度型”：城市空间尺度大、板块梯度陡峭、存量年代与品质跨度极宽。这些板块的二手存量以早年低品质房源为主、成交价已被充分压低，新入市项目按当前地价定价，自然形成巨大比值差，上海分化最大，本质上反映其板块结构复杂度最高。 

  天津与深圳属“体系约束型”：前者整体价格水平低、弹性小，后者二手体系高度成熟坚挺、新房难以突破，原因不同但结果一致。天津的形态最特殊：均值0.912，但标准差仅0.174为9城最低，区间[0.50, 1.26]也最窄，溢价20%以上的样本仅5.3%。这是典型的“低溢价、低分化”市场——项目间的价格比差异很小，热销与否几乎与相对定价无关。深圳是折价最普遍的城市：均值0.869为9城最低，折价样本占74.0%，最大值仅1.31；深圳二手价格体系在9城中最坚挺，新房相对二手系统性折价——这实际是深圳“一二手倒挂”的镜像，热销新房价格中枢只有周边同类二手房的87%。 

  这一结论对企业而言，直接的对应项目投资策略各有侧重：在上海、广州，选板块的重要性远大于做产品；在天津、深圳，选板块的边际收益有限，定价空间极为有限，竞争只能转向产品与成本，胜负取决于成本控制与产品力。

  成都、西安、武汉等城市中枢贴近1.0，为均衡型市场。成都均值1.075、中位数1.118，中位数高于均值源于少数极低值——最低0.37出现在麓湖生态城改善产品上，其对照的麓湖二手本身就是成都最高端存量。剔除这类样本后成都主体相当稳健，溢价20%以上占34.6%，为第二梯队最高。西安均值1.045、中位数1.047，是9城中两者最接近的城市，说明其一二手价格关系最“规整”，价格发现机制相对有效。武汉均值1.042、中位数1.011、折价占47.8%，分布最接近以1.0为中心的对称形态，这在9城中是唯一的，说明武汉新房定价基本被二手市场“锚住”。

  037城中刚需溢价能力远强于改善，合理的解释是产品代际差

  按产品类型拆分，刚需703个样本均值1.083、中位数1.063、折价占41.0%、溢价20%以上占30.7%；改善575个样本均值1.002、中位数0.978、折价占53.7%、溢价20%以上占21.9%。刚需中枢比改善高8个百分点，折价占比低近13个百分点。

  分城市看，这一规律在7城成立：北京1.22对1.16、广州1.11对0.75、成都1.15对0.98、杭州1.02对0.97、武汉1.12对0.94、西安1.08对0.99。仅上海（1.25对1.33）、深圳（0.86对0.88）、天津（0.89对0.94）为反例，差距均在0.08以内。广州对比最悬殊、差距0.36——热销刚需项目能相对周边二手实现一成溢价，改善项目却要折价四分之一才能走量。

  为什么刚需能溢价而改善不能？合理的解释是产品代际差。刚需的二手对照多为老旧小户型，新规产品在得房率、户型效率、社区配套上的代际优势最明显，购房者愿意为此付费；改善的二手对照往往是近年入市的次新高品质社区，新房的产品优势被大幅削弱，同时总价门槛更高、客群对价格更敏感。

  溢价前10项目中，上海3席、广州2席、北京2席，7个均为刚需产品。共同特征极为一致：项目位于城市外围或新兴板块，周边二手以年代较早、品质较低的存量为主。溢价的上限本质上由“周边二手房有多老、多差”决定，而非由新房有多好决定。

  折价前10项目中，改善产品占7席，广州独占4席。共同特征同样清晰：项目周边存在价格坚挺的成熟高端社区。折价的下限由“周边二手房有多强”决定。

  两条边界合起来给出一个反直觉但重要的结论：热销项目的相对定价能力，主要不是自身产品力，而是周边二手存量的质量——开发企业在拿地阶段就已基本锁定未来的定价空间。

  04

  结论与建议：热销项目相对定价能力与周边二手存量的质量更密切

  综上所述，可以归纳为五点结论：

  第一，热销不等于溢价。“以价换量”不是个别策略，而是热销的普遍前提。

  第二，溢价存在明确天花板且由城市决定，溢价50%以上的样本仅5.7%。

  第三，价格比城市排序与房价绝对水平无关，它衡量新房与二手房的相对强弱。

  第四，分化程度分两类：板块梯度型（上海、广州）城市均值几无解释力；体系约束型（天津、深圳）定价空间被压缩，竞争转向成本与产品。

  第五，刚需的溢价能力系统性强于改善，根本原因是产品代际差。

  据此我们对开发企业提出三点建议：

  1、拿地层面，应把“周边二手存量的年代与品质结构”提升为核心研判维度——在老旧存量密集的外围新兴板块拿地，是获取定价空间最可靠的路径。

  2、定价层面，应区分市场类型：板块梯度型市场严格锚定本板块而非城市均值；体系约束型市场放弃对溢价的期待，把目标设为“不低于二手房太多”。

  3、产品层面，刚需与刚改当前具备更优的价格比表现；改善产品若要突破0.98的中枢，必须在产品力上形成对周边次新二手房的绝对代差，否则只能依靠价格让步走量。