8月17日下午，国家统计局发布2026年7月宏观经济和房地产数据。地产行业方面，新房交易、价格、库存、开发等指标均在持续企稳，新房价格方面，一线城市实现连续6个月止跌，房价环比持平或上涨的城市达到23个，也较上个月进一步增加；市场成交方面，单月新房成交金额同比降幅显著收窄，大量核心城市高单价项目成交，北京、上海、深圳等城市新房成交套数均同比增长。与新开工销售比指标的筑底同步，行业短期去化压力持续改善，各地土拍热度延续，全国平均溢价率连续两个月超过10%，为近一年以来首次出现。

  核心数据速览

  1.7月新房成交金额同比降幅收窄5个百分点，北京、深圳等新房成交实现同比增长。

  2.待售面积同比下降0.8%，连续5个月同比回落，其中待售3年以下面积下降3.6%。

  3.一线城市新房价格连续6个月环比上涨，23个城市新房价格环比止跌、创15个月新高。

  4.前7月新开工销售比59%、小幅回升，土拍热度延续高位。

  
01新房单月成交金额同比降幅收窄，待售住房规模持续出清

  据统计局披露数据测算，7月新建商品房单月成交金额4773亿元，同比下降8.9%，降幅较6月份收窄了5个百分点，这主要是得益于核心城市高单价项目的成交，并使得7月新房成交算术平均价结构性上涨，同比增幅约5%。

  1—7月份，新建商品房销售面积45021万平方米，同比下降11.8%；其中住宅销售面积下降12.7%。新建商品房销售额42718亿元，下降13.1%；其中住宅销售额下降13.2%。

  库存压力持续出清。7月末，商品房待售面积7.59亿平方米，同比下降0.8%。其中，待售3年以下面积5.56亿平方米，下降3.6%，降幅较6月末扩大0.1个百分点。房企到位资金持续边际改善，前7月个人按揭贷款6040亿元，同比下降23.5%，降幅较上半年收窄了1.4个百分点。

  得益于中央和地方一系列稳市场新政的出台，以及优质新房项目的陆续上市开盘，近期一线城市稳市场成效正在持续显现。据pti监测数据，7月份北京、深圳新房住宅成交建面同比增长均超过二成。8月份以来深圳一二手市场同步升温，8月上旬新房、二手房成交环比增长均超过10%。而北京在8月7日发布新政后亦获得了理想的市场表现，得益于限购放宽、公积金额度提升等政策的支持，上周（8月10日-8月16日）新房成交环比上涨5%，二手房成交环比上涨10%，二手房带看量上升，新房到访量也有所增加，购房者入市意愿增强，市场信心提振。

  
02新房价格环比止跌城市数量创新高，一线房价连续半年环比止跌

  2026年7月份，70个大中城市中，一线城市商品住宅销售价格环比总体上涨，二三线城市环比下降，一二三线城市同比降幅总体继续收窄。

  新房价格方面，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.05%。其中，上海、广州和深圳分别上涨0.2%、0.1%和0.2%，北京下降0.3%。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1%。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同。70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨或持平城市有23个，比上月增加2个，为近15个月最多。其中上海、广州、深圳、杭州、宁波、银川等7市房价已经连续环比上涨达到4个月或更长时间；南京、乌鲁木齐、惠州、三亚、大理本月新房价格转降为升。同比来看，一二三线城市商品住宅销售价格同比降幅总体继续收窄，其中一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.1%，降幅比上月收窄0.2个百分点。

  二手房价格方面，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，上海、广州和深圳分别上涨0.3%、0.4%和0.2%，北京持平。二、三线城市二手住宅销售价格环比分别下降0.3%和0.4%，降幅均与上月相同。70个大中城市中，二手住宅销售价格环比上涨或持平城市有8个，比上月减少2个。

  从市场数据可以看到，国内房价正呈现结构性修复态势。7月30日中央政治局会议明确提出“稳定房地产市场”，同时部署加力扩大内需、优化供给，推动经济持续向新向优向好发展，为房地产中长期运行指明方向。扩大内需与优化供给双向发力，一方面能够改善居民收入预期，增强居民住房消费倾向，释放刚需与改善型住房合理需求；另一方面通过产业升级、新旧动能转换，培育壮大新兴产业，持续催生更多新增高收入群体，夯实房地产市场的需求基础盘。宏观层面更加积极的财政政策与适度宽松的货币政策协同发力，加大重点群体就业支持，兜牢民生保障底线，有利于稳定居民就业与收入预期，从根本上改善住房消费的底层条件。短期来看，各地市场仍会延续城市分化格局，价格修复节奏存在差异；中长期视角下，随着扩内需、促转型相关政策持续落地见效，居民收入与消费能力稳步提升，供需结构持续优化，将共同支撑我国房价保持总体平稳运行，推动房地产市场逐步步入健康稳定的发展轨道。

  
03新开工销售比小幅回升，城市高质量发展正在带来更多确定性增量

  2026年1—7月份，房地产开发企业房屋施工面积55.8亿平方米，同比下降12.7%。其中，住宅施工面积38.7亿平方米，下降13.0%。房屋新开工面积2.7亿平方米，下降24.0%。其中，住宅新开工面积1.9亿平方米，下降24.6%。房屋竣工面积1.9亿平方米，下降23.2%。其中，住宅竣工面积1.3亿平方米，下降25.5%。

  2026年前7月，房屋新开工规模为新房销售规模的59.3%，较上半年提升了1.4个百分点，仍处在历史低位。正如我们所预计，虽然中短期来看供小于求仍将持续，但新开工销售比指标已经率先实现了阶段性筑底，行业正在向着新的供求平衡点持续迈进。

  结合7月以来中央层面对于城市更新的系列部署可以看到，高质量推进城市更新正在为房地产行业打开确定性的增量空间。7月15日习近平总书记在上海考察时强调要全面践行人民城市理念，高质量推进城市更新，随后住建部召开专题座谈会，明确抓好规划、项目、治理、安全四方面重点工作，推动城市发展转向存量提质增效为主的新阶段。城市更新当中大量项目来自存量盘活，包括老旧小区改造、原拆原建、闲置楼宇活化等，并不完全等同于传统的大规模新增土地开发。

  新开工销售比指标的阶段性筑底，一方面反映开发端投资信心出现修复，房企根据市场需求审慎调整开工节奏；另一方面也体现存量更新项目逐步落地，带动相关开工数据抬升。随着城市更新“十五五”相关规划落地实施，一批民生工程、发展工程相关项目加快推进，存量盘活与新增开发并行，将持续重塑行业供给结构，助力房地产行业加快构建适配新时代发展特征的供求新秩序，推动市场加快转向增量与存量并举的发展新格局。

  
04开发投资延续适度规模，土拍热度仍在高位

  2026年1—7月份，全国房地产开发投资4.3万亿元，同比下降19.2%；其中，住宅投资3.3万亿元，下降19.1%。

  单7月来看，房地产开发投资完成4935亿元，同比下降27%。当前各地加快推进城市高质量发展，积极盘活存量用地，但投资规模整体仍保持理性。近两个月多宗高溢价优质宅地成交，7月单月开发投资额也仅相当于新房销售额的103%，供求规模仍处于合理的动态平衡区间。

  土地市场热度仍在近一年高位，7月全国宅地整体溢价率达10.6%，连续两个月突破10%。当月成交底价超10亿元的宅地共19宗，其中15宗为溢价成交，溢价成交占比为年内新高。以上海第六批次土拍为例，地方政府和头部央企形成强大的合力，共同为市场注入信心。在供给端，政府精准地推出了杨浦滨江、徐汇桂林公园这样的核心优质地块。同时，这些地块很多是通过盘活存量用地而来，这不仅增加了优质供给，也展示了城市更新的潜力。在需求端，以保利为代表的央企表现非常积极，不仅提前发布招标计划彰显决心，并且通过联合开发的模式，稳妥地拿下了这些高总价地块。这既显示了他们对上海市场的长期信心，也为行业树立了稳健投资的榜样。

  
05个人住房贷款利率维持3.1%历史低位，下半年宽松货币政策将持续发力

  2026年7月金融统计数据显示，M2同比增长7.7%，增速较6月末下降0.3个百分点；M1同比增长4%，较上月持平。两者剪刀差为3.8个百分点，较上月末减少了0.2个百分点。

  前7个月净投放现金7255亿元，货币资金保持适度宽松，实体经济也在获得更多资金流入。 前七个月人民币贷款增加10.38万亿元。分部门看，住户贷款减少8271亿元，其中，短期贷款减少9281亿元，中长期贷款增加1010亿元；企事业单位贷款保持较快增长，前7月增加11万亿元，其中，短期贷款增加4.34万亿元，中长期贷款增加5.32万亿元。 

  贷款利率方面保持低位水平。7月份，企业新发放贷款加权平均利率略低于3%，比上年同期低约0.2个百分点；个人住房新发放贷款加权平均利率约3.1%，与上年同期基本持平。

  在此背景下，房地产领域融资环境延续平稳运行态势，与适度宽松的货币政策基调相契合。中国人民银行2026年第二季度货币政策执行报告指出，近年来，房地产、基础设施建设等资金密集行业持续调整，而新质生产力更加轻型，单位经济增长所需的银行贷款相应下降，贷款需求天然减少。同时，房地产和地方政府融资平台贷款到期偿还规模较大，新发放贷款更多投向代表经济新动能的高效领域，此消彼长之间，贷款增量没有原来多，但信贷结构持续优化，普惠小微贷款、科技贷款、绿色贷款增速已连续多年高于各项贷款增速，促进整体经济持续向新向好发展。随着居民收入的改善、各类新兴产业领域高收入人群的增加，住房领域作为基本民生的构成之一，也必将在长期发展中受益。

  经济数据方面，新动能成长壮大，国民经济运行总体平稳，延续动能向新、结构向优发展态势。从核心指标来看：　一、工业生产较快增长，装备制造业和高技术制造业增势良好。1—7月份，全国规模以上工业增加值同比增长5.3%。二、市场销售规模扩大，服务零售增长较快。1—7月份，社会消费商品和服务零售总额同比增长2.6%，其中服务零售额增长5.0%。三、货物进出口较快增长，贸易结构继续优化。1—7月份，货物进出口总额301264亿元，同比增长17.3%。四、就业形势总体稳定，城镇调查失业率季节性上升。1—7月份，全国城镇调查失业率平均值为5.2%，与1—6月份和上年同期持平。 

  当前个人住房贷款利率维持历史低位，切实降低居民购房融资成本，支撑刚性和改善性住房需求有序释放。下一阶段，随着适度宽松货币政策持续发力，金融体系将在稳妥化解行业风险、满足房地产合理融资需求的基础上，持续优化信贷投向结构，推动金融资源与经济转型升级更高水平适配。

  综上，我们对现况与后市判断如下：

  结合2026年1-7月行业数据来看，房地产行业呈现结构性企稳态势。需求端修复分化显现，销售同比降幅持续收窄，商品房待售面积连续5个月同比回落，短期库存加快出清，北京、深圳等核心城市成交回暖，购房者入市意愿有所抬升，但城市分化特征依旧突出。价格端结构性修复明确，一线城市新房价格实现连续半年止跌，70城环比止跌城市增至23个，创下近15个月新高；二手房修复力度弱于新房，二三线城市房价仍处于调整区间。供给端延续控增量、优存量节奏，新开工销售比59.3%仍处历史低位，土地市场维持近一年高位热度，宅地溢价率连续两月突破10%，核心地块多来自存量盘活，房企投资更侧重确定性。整体而言，稳市场政策协同发力下，行业企稳信号持续增多，正加速向发展新模式过渡。

  展望2026年下半年，7月30日中央政治局会议明确提出“稳定房地产市场”，标志房地产市场已经全面进入企稳阶段，预计后续行业发展重心将更多转向城市更新领域的资源高效配置、“好房子”建设，以此夯实投资端确定性。

  从政策导向来看，高质量推进城市更新已经成为城市现代化建设的重要抓手，伴随城市更新“十五五”规划逐步落地，老旧小区改造、原拆原建、闲置资产盘活等存量项目将持续落地，增量开发与存量盘活并行，重塑房地产供给结构。一方面，城市更新带来的民生工程、发展工程将拓展行业有效投资空间，引导开发建设向品质化转型，大力推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，提升住房产品供给质量。另一方面，存量资源盘活也将带动土地、住房资源优化再配置，释放城市内部的住房改善需求。

  金融层面，适度宽松货币政策持续发力，个人住房贷款利率维持历史低位，持续降低居民购房成本，合理满足房企融资需求，同时配合化债与地方金融风险化解，筑牢市场安全底座。需求修复将依托经济新旧动能转换，高收入群体持续扩容、就业民生保障不断夯实，带动刚需与改善住房需求稳步释放。

  整体来看，下半年行业将以城市更新为重要抓手，通过存量提质增效、优化住房供给品质，兼顾风险防控与民生保障，推动房地产市场向着供需适配、风险可控的新发展秩序平稳运行。