[中房研协]两部门宣布首套房贷款利率下限下调20个基点

  【热点聚焦】

  5月15日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会联合发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》。通知提出：

  一、对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

  二、在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

  【热点评析】

  居民、企业信贷需求大幅收缩和房地产市场持续下行是房贷利率下限下调的重要诱因

  从背景来看，央行及银保监会发布房贷利率新政主要有两方面原因：

  第一，4月金融数据表现低迷，居民、企业信贷需求大幅收缩。根据5月13日央行发布的金融统计数据报告来看，4月社会融资规模增量为9102亿元，比上年同期少增9468亿元，下降了51%；新增人民币贷款6454亿元，同比少增8231亿元，下降了56%，环比3月份的31254亿元下降了79%；居民贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元，其中住房贷款减少605亿元，同比少增1861亿元。反观存款，4月人民币存款增加909亿元，同比多增8161亿元，其中，居民部门存款同比多增8668亿元，企业部门存款同比多增2346亿元。贷款减少，存款增加，表明当前居民和企业市场信心不足，投资和消费欲望降低，降杠杆和增加储蓄意愿提升，不利于稳增长目标的实现。

  第二，房地产行业多项指标数据降幅持续扩大，市场仍在探底。根据国家统计局最新发布数据，2022年1-4月，全国房地产开发投资39154亿元，同比下降2.7%，较1-3月下降了3.4个百分点；商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%，降幅较1-3月扩大7.1个百分点；商品房销售额37789亿元，同比下降29.5%，降幅较1-3月扩大6.8个百分点；房地产开发企业到位资金48522亿元，同比下降23.6%，降幅较1-3月扩大4个百分点等。尽管坚持“房住不炒”定位和“不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段”已逐渐成为社会共识，但房地产是支柱产业的地位没变。房地产不仅自身市场规模庞大，而且关联产业链复杂多样。中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，房地产既可以是经济社会发展的“压舱石”，也可能是“风险源”，对经济金融稳定和风险防范有着重要的系统性影响。

  房贷利率下限下调利好房贷成本降低和市场信心恢复，但具体成效有待观察

  从影响来看，政策对于引导降低房贷成本、促进房企和购房者市场信心恢复有积极作用。具体来看：

  此前个人住房信贷政策为：首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。调整后，首套商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套房政策不变。按贷款金额50万元、期限30年、等额本息还款估算，利率下调20个基点，平均每月可减少月供支出约60元，30年共减少利息支出约2万元。结合4月20日央行发布的LPR公告，新政实施后首套商业性个人住房贷款利率最低可降至4.4%。而根据央行发布的一季度货币政策执行报告显示，3月新发放贷款加权平均利率为4.65%，个人住房贷款加权平均利率为5.49%。这也就意味着，个人住房贷款利率理论上仍存在较大的下调空间，有助于引导地方政策和银行进一步落实购房优惠政策，进一步降低购房者成本。

  但同时也要认识到，新政并非直接和全面降息，政策落地执行仍需要地方结合自身房地产市场形势和相关调控要求，具体成效有待观察。以3月份为例，首套商业性个人住房贷款利率下限为4.6%，但实际执行中大部分城市贷款利率要明显高于此标准。此外，新政在二套商业性个人住房信贷政策方面未作调整，重点倾向支持刚需住房需求，属于定向宽松，表明在坚持“房住不炒”调控定位下，政策目的仍在于稳楼市而非全面刺激楼市。

  （内容来源：中房研协测评研究中心）