[中房研协]杭州二手房交易政策迎实质性松绑

  【热点聚焦】

  5月17日，杭州市住房保障和房产管理局官网发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》。通知明确：

  1. 优化二手住房交易政策。在本市限购范围内购买二手住房，落户本市未满5年的户籍家庭无社保缴纳要求；非本市户籍家庭需在购房之日前1年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满12个月。

  2. 进一步完善税收调节。本市限购范围内，个人转让家庭唯一住房，增值税征免年限由5年调整到2年。

  3. 更好满足三孩家庭购房需求。符合条件的三孩家庭，在本市限购范围内限购的住房套数增加1套；报名参加新建商品住房公开摇号销售时，参照“无房家庭”优先摇号。

  【热点评析】

  新政对杭州市二手房市场回暖预计有一定的促进作用，对新房市场影响相对有限

  与原政策相比，新政变动主要表现在几个方面：一是落户未满5年的户籍家庭在限购区内购买二手住房取消了2年社保要求，落户即可买，非本市户籍家庭在限购区内购买二手住房社保或个税要求由连续4年缴纳缩短至连续1年缴纳；二是限购区内个人转让家庭唯一住房，增值税征免年限由5年调整至2年；三是增加三孩家庭在限购区内1套购房资格，并支持优先摇号。

  从作用上看，第一，放宽新落户家庭及非本市户籍家庭购买二手住房要求旨在扩大二手房需求池。其中，取消落户未满5年户籍家庭需缴纳2年社保的要求，为杭州市新进人才包括大学生群体购房提供了便利。根据杭州市政府工作报告数据，2020年、2021年，杭州市新引进35岁以下大学生分别达到43.6万、48.3万人。而将非本市户籍家庭社保或个税要求由“4改1”，则是对非本市户籍家庭购房的一次全面放松，力度较大。第二，将转让家庭唯一住房增值税征免年限由5年调整至2年，旨在坚持“房住不炒”的同时，降低二手房交易成本、增强二手房市场流动性。这与放宽限购、扩大二手房需求池相结合，对杭州市二手房市场回暖将有一定的促进作用。第三，增加三孩家庭购房资格和优先摇号是对国家层面加强生育支持配套政策的响应和落实，但根据第七次全国人口普查数据，截至2020年底，杭州市平均家庭人口为2.36人，较2010年第六次全国人口普查时的2.59人减少0.23人，这也就意味着当前三孩家庭在杭州市占比并不高，增加三孩家庭购房资格对市场影响将相对有限。

  杭州市政策宽松对全国楼市调控具有较强信号意义，支持多孩家庭住房需求有望全面普及

  从基本面看，杭州市是人口流入大市。2021年末杭州市常住人口1220.4万，较2020年末增加23.9万，增长规模仅次于武汉、成都。在经济发展方面，2021年杭州市GDP达到18109亿元，位居内地主要城市第8位；同比增长8.5%，高于全国平均0.4个百分点。在近几年经济稳定高速发展、人口持续大规模流入等综合作用下，杭州市已成为我国楼市重要热点城市。随着此次新政的出台，杭州市正式宣告加入“政策宽松”城市行列，这在全国范围内均具有较强的信号意义。结合国家统计局最新公布的2022年1-4月份房地产行业数据仍处下行通道等实际来看，在维稳预期下，后续楼市调控宽松预期进一步增强。

  值得注意的是，支持多孩家庭购房需求正成为地方“政策宽松”的重要内容。据不完全统计，仅5月份以来，就有上饶、乐山、雅安、无锡、苏州、扬州、东莞、沈阳、南京、杭州等十余座城市发布了保障多孩家庭住房需求相关政策，内容涉及发放购房补贴、放宽限购限售、提高公积金最高贷款额度等多项具体举措。在国家层面鼓励加强生育支持配套政策号召下，预计后续地方出台保障和支持多孩家庭购房需求类政策将更加普遍。此外，类似于此前长沙出台的“存量房出租不纳入限购”等创新性调控政策也有望随着地方调控因城施策、不断深入而相继涌现。

  （内容来源：中房研协测评研究中心）