[克而瑞]政策月报｜保交楼纾困基金落地，35城政策刺激、强二线放松限贷

  8月，国常会首提允许地方“一城一策”运用信贷政策，LPR下调带动房贷利率下行、15城限贷政策放松，共同为居民信贷松绑。多部委联推政策银行专项借款，郑州、南宁、湖北等地设立专项纾困基金，全力“保交楼、稳民生”。35个城市出台39次放松政策，其中不乏北京、上海、苏州等核心一二线城市。

  01

  国常会支持因城放松居民按揭

  30余城执行首套4.1%、二套4.9%房贷利率下限

  8月24日，国常会指出，要抓住当前紧要关口，及时果断施策，保持合理政策规模，用好工具箱中可用工具，加力巩固经济恢复发展基础，又不搞大水漫灌、不透支未来。允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。

  作为房地产信贷政策的重要抓手，限贷松绑政策在8月的出台频率有所增加，所涉城市逐渐由弱二线及三四线向强二线扩容。8月，全国15个城市放松限贷，其中，惠州、湛江等10城下调首套房最低首付比例至20%，苏州、厦门等8城下调二套房首付比例，连云港等4城取消“认房又认贷”。

  另一方面，居民按揭松绑还体现在LPR利率下调，带动房贷利率持续下行。8月22日，全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，一年期LPR为3.65%，五年期以上LPR为4.3%，较上月分别下降5BP、15BP，这是五年期以上LPR年内第三次调整。LPR下调后，各地房贷利率跟进调整，融360数据显示，包括南京、苏州在内的全国30多个重点城市，已执行首套4.1%、二套4.9%的房贷利率下限。

  02

  中央启用政策银行专项借款保交楼

  郑州、南宁、湖北等率先试点纾困基金

  8月，住建、财政、央行等有关部门出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。据悉，此次专项借款精准聚焦“保交楼、稳民生”，严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用。通过专项借款撬动、银行贷款跟进，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，维护购房人合法权益，维护社会稳定大局。另据财新网消息，这笔专项借款初期规模达到2000亿元，中央财政会根据实际借款金额予以1%的贴息，贴息期限不超过2年。

  郑州、南宁、湖北等省市相继设立专项纾困基金，全力“保交楼、稳民生”。例如郑州，房地产纾困基金设立运作方案出炉，规模暂定100亿元，采用母子基金方式运作。又如南宁，已设立平稳房地产基金，首期规模30亿元，聚焦于住房类房地产问题项目。再比如湖北，湖北省资管与浙商资管联合设立50亿元纾困基金，加大对全省不良资产的收购、处置力度。

  03

  35城39次政策放松

  厦门、苏州等强二线二套最低首付比例降至30%

  8月，35城出台39次放松政策，值得一提的是，35个城市中有13个是一二线城市，其中不乏厦门、苏州等强二线，北京、上海、广州等一线城市也定向或变相放松了房地产政策。

  聚集8月放松政策，主要涉及以下九方面内容：其一，上海、西安等5城放松限购。例如上海，在临港新片区工作的非本市户籍人才缴纳个税或社保满1年及以上，可在临港新片区限购1套住房。其二，苏州、厦门等15城放松限贷。例如苏州，二套房首付比例下调，已有1套房且贷款已结清的由50%降为30%，已有1套房且贷款未结清的首付比例由80%降为60%。其三，廊坊、嘉兴等3城放松限售。例如廊坊，对“北三县”和环雄安新区周边县市等重点区域，取消非本地户籍居民家庭的住房限售年限要求。其四，杭州、济南等13城放松公积金贷款。例如杭州，三孩家庭购买首套普通自住住房且首次申请住房公积金贷款的，贷款额度可按家庭当期最高贷款限额上浮20%确定。其五，长沙减免房地产交易税费，面积小于等于90平方米的二套房契税税率降至1%，大于90平方米按2%计。其六，武汉、长春等9城实行购房补贴。例如长春，进城农民、大专及以上毕业生等来长人才购买个人首套且90平方米以下住房的，可享受200元/平方米购房补贴。其七，连云港、大理等5城放松预售。例如连云港，对2021年7月1日后新出让商住用地在2023年12月31日前申请预售的项目，对工程形象进度的要求视同信用考评A类企业。其八，大理、金华磐安等6城放松预售资金监管。例如大理，对符合条件项目监管账户资金按剩余工程款余额的110%留存以外的部分，可以提前拨付。其九，新余、长治等6城放松土拍。例如长治，土地竞买保证金比例调整为土地出让起始价的20%。

  04

  展望：放松限贷优先级上升尤其降二套首付

  保交楼从局部试点向全面推广递进

  继728政治局会议定调“因城施策用足用好政策工具箱”，824国常会进一步强调“一城一策”的信贷政策。展望未来，地方因城施策将重点聚焦信贷领域，放松限贷政策的优先级在上升，压力三四线和弱二线城市下调首套、二套首付比例至央行规定下限，实行认贷不认房等皆是可选项。核心一二线城市不排除效仿苏州、厦门，适度下调二套房首付比例，以期刺激置换改善需求。房贷利率仍处下行通道，上海等城市房贷利率的加点幅度或将迎来调整。

除了需求端政策继续发力，供给端一系列保交楼举措也是提振市场信心的关键，未来保交楼有望从局部试点向全面推广递进。一方面，政策银行专项借款落地，以及中央财政贴息，都将缓解地方保交楼的资金压力，另一方面，郑州等地方性纾困基金进入实操阶段，如果运行效果理想，这一模式或将得以推广。