[中房研协]济南拟收购存量房充实租赁住房储备 相关规则还需明确

  热点聚焦

  9月5日，济南市国资委官网发布《收购存量房源助力租赁市场——集团公开采购社会优质存量房作为租赁储备房源》，提及济南城市发展集团所属济南城市发展集团资产运营管理有限公司将在全市收购3000套商品房，用于租赁储备住房，项目资金来源为自筹资金。

  目前，济南市国资委官网已将该文章撤下，但在中国招标投标公共服务平台上，仍能查阅到相关招标公告。

  热点评析

  收购存量房一定程度上有利于缓解库存压力

  今年以来，济南已经进行了多轮楼市松绑。5月23日，济南市住房和城乡建设局发布消息，放宽限购范围、限售条件、提高公积金贷款额度；8月15日，济南调降二套房公积金贷款首付款比例；8月26日，济南市住建局再发新政，降低非本市户籍家庭的购房门槛。

  松绑政策频发的背后，是楼市成交低迷。从库存方面来看，根据济南市统计局发布的月度数据，截至7月底，济南全市住宅待售面积140.9万平方米，同比增长31.2%；从销售方面来看，今年1-7月济南市商品住宅销售面积470.3万平方米，同比下降32.5％，同期全国商品住宅销售面积下降27.1%，相较而言，济南住宅销售面积低于全国平均数据。

  此次济南收购部分房源作为租赁储备房源，对行业而言，有利于促进济南房地产市场良性循环，一方面，采购存量商品房有利于加快楼市去化，降低区域库存压力；另一方面也可以加速租赁住房房源筹措工作，快速形成保租房供给，加快解决新市民、青年人的住房困难问题。

  济南方案对房源的区位、配套、品质提出明确要求

  此前关于租赁住房房源，更多的是通过专门地块供应，由城投、区属国企获取并建设；或在土拍时要求配建一定比例的保障房或人才公寓。相较而言，直接购买存量商品住宅作为租赁住房的形式较少。但济南并非首个提出国企收购存量房用于租赁住房的地区，此前长沙、天津也曾发布相似政策，提出以国企为试点企业，开展盘活存量房用作租赁住房试点。就近期来看，7月初，郑州地产集团旗下郑地住房租赁公司启动2批存量房源收购，用于人才公寓；8月16日，浙江省湖州市发布稳地产新政，其中提出鼓励国企收购困难房企的滞销房作为保障安置用房。

  与其他地区不同的是，此次济南提出的方案以支持产业、便于就业为重要前提，对房源的区位、配套、品质提出了具体要求。从房源区位来看，济南此次公布的收购区域在历下区、市中区、高新区、历城区、槐荫区、天桥区范围内，均属于济南主城区；从房源周边配套来看，要求项目生活配套设施完善，交通便利；从房源品质来看，公告中提到要优先收购知名房企的高质量项目，原则上须为可实现封闭管理的整栋未出售的商品住宅或公寓，整院优先。此次细化标准的提出，有利于租房者解决职住分离、实现职住平衡。

  国企购买存量住房对提振楼市作用有限，相关细则还需进一步明确

  本次国企拟购房用于租赁住房，更多的在于传递出信号意义，市场下行背景下，国企主导凸显其地位和功能优势，有利于促进国企在稳定房地产市场方面进一步发挥积极作用。但从实际角度来看，此次政策的出台，更多的是从筹集租赁房源的角度出发，暂时不会对楼市销售产生巨大影响。根据CRIC数据，2022年济南商品住宅月均销售3973套，3000套房源尚未达到单月销售量均值，从根本上对提振楼市效果有限。

  另一方面，从资金的角度来看，本次公告要求项目资金100%自筹。根据安居客新房售价数据，济南市9月的新房均价为14399元/㎡，以每套存量房70平方米进行粗略估算，3000套住房约需要30亿资金。国企用国有资产消化供给，可能引发公平性焦虑，地方政府自己买地、发债建设、自己购买的循环，也无助于达成地方政府通过出让建设用地来增加财政收入的意愿。

  此外，此次公告尚未明确的租赁住房的适用人群，是用于保租房建设、人才公寓还是用于国企单位职工福利，仍有待进一步探究。