[中房研协]苏州全面放开首套住房限购，风向标意义明显

  热点聚焦

  近日，网传苏州包括工业园区、高新区在内的全域对限购政策做出调整，非苏州本地户籍居民无需提供社保或个税证明即可直接购房。对此消息，截至发稿前，尚未见官方文件发布。但上述两区房地产市场和交易管理中心有关工作人员表示，以家庭为单位、名下无房的非本地户籍居民，首套房无需提供社保证明可直接购房，目前已开始执行，同时强调，此举并非取消限购，而是仅针对外地人购买首套房取消相关约束条件。

  热点评析

  此前苏州已开展多轮购房政策松绑

  从时间上看，过去的5个月，苏州已经从限购、限售、限贷等多个方面，施行多轮楼市政策松绑。今年4月份，苏州先是将二手房限售时间由5年改为3年，同月上调公积金贷款额度；5月，二手房限售取消，新房限售由3年缩短至2年，非本地户籍购房者的社保要求从24个月缩短至6个月；8月，对过去的“认房又认贷”进行调整，即房贷结清后再购房时，首付比例从此前的5成降低至3成，贷款未结清的，首付比例也从此前的8成降低至6成，大幅降低购房门槛；9月1日，苏州实现存量房“带抵押过户”，无须提前还贷或垫付资金，就可以完成过户、重新抵押并发放新的住房按揭贷款，提高二手房流转效率。此外，据调查，当前苏州首套房的房贷利率最低可至4.1%，处于历史低位。

  从区域上看，政策松绑从周边到中心，层层递进。先是从环沪的太仓、昆山开始，宣布外地人买首套不需要社保，9月，以吴江区起，吴中区、相城区、姑苏区再予以松绑，对非本地户籍购房者，取消6个月的社保缴纳要求，可直接在当地购买一套住房；此次传出包括工业园区在内的区域放开限购，至此，苏州从代管的县级市、到主城的外围区域、再到核心区，全域放开限购，外地购房者可以无条件购买首套住房。

  但此次苏州传出全面放开限购的消息，既未见明确的官方文件，又未见官方辟谣，推测相关部门有投石问路之意，借此阶段测试和观察市场的态度，特别是在“金九银十”这个节点上推出，除了助力新房去化之外，也有可能是在为推高9月底第三批集中供地热度做铺垫。

  苏州近期房地产市场表现依旧低迷

  高频度松绑措施的背后是苏州房地产市场的低迷，前期已有的救市政策尚未带来明显的成交量改善。从市场表现来看，克而瑞数据显示，苏州近三个月新建商品住宅成交量均显著低于去年同期，从环比数据来看，6月市场明显复苏，环比上涨49.5%；7月进入传统淡季，当月成交量环比减少31.4%；8月环比微降4.8%。近期，随着“金九银十”的到来，苏州一些楼盘开启促销活动，但部分中介及售楼处表示，项目来访量确实有所增加，实际成交量却并没有明显改善，市场仍处于筑底阶段。预计随着此次政策的正式落地，高新区和工业园区的成交量接下来会有一定提高。

  全面放开限购具有一定的风向标意义

  作为强二线城市，苏州全面放开限购具有一定的风向标意义。放松限购，会带来新的购买力入市，购房基数扩大，刺激楼市回暖。预计后续，将会有更多的新一线城市及二三线城市跟进，对长三角其他城市如无锡、徐州、宁波，甚至一些中部省会城市如武汉、郑州也有一定的带动。政策方向上，除限购松动以外，税收、信贷按揭等方面的政策均有进一步松绑的空间。

  但就前期已有政策的释放效果来看，限购政策的放开对去化的帮助有限。从城市的角度来看，苏州落户门槛并不高，但人口吸引力不够强劲，根据苏州统计公报数据，2021年苏州常住人口增量约10万人，在二线城市中排名并不靠前。此外，苏州县级市如昆山、太仓、常熟实力不弱于市区，居民对苏州的归属感不强，除定居外，在苏州市区购房的驱动力较弱。叠加此前一直执行严格的限购政策，仅靠本地的刚需，很难撑起庞大的存量市场。

  目前，市场上缺少的不是购房资格，也不是短期鼓励政策，而是对市场的信心和预期。预期不逆转，就不会出现市场底。一方面，刚需购房者出于对后期还款能力的担忧，不敢盲目进入楼市，另一方面，对投资型购房者而言，房地产金融属性的逐渐弱化，也令其购房意愿降低。