今年年初，执掌恒隆地产有限公司（以下简称“恒隆地产”，0101.HK）33年的董事长陈启宗退任，并将管理大权交至下一代手中。至此，这家老牌港资房企的发展重任便交到了年仅41岁的陈文博肩上。

  如今，接班将近半年时间，这位新任董事长向市场交出了他的首份经营成果，成绩难言理想。

  就在两天前，恒隆地产披露2024年中期业绩。业绩报告显示，今年上半年，恒隆地产收入增长17%至61.14亿港元，其中确认物业销售收入12.28亿港元。然而，恒隆地产上半年录得净利润却同比下跌超55%至10.61亿港元，股东应占纯利润也下跌22%至17.35亿港元。

  面对业绩压力，董事长陈文博表示，将削减派息33%，以保留更多现金，并强调现时要“保本保命”，需要更审慎理财。

  不过这一决定并未得到资本市场的理解，伴随恒隆地产半年业绩的披露，公司股价也急速下跌。

  7月30日午后，恒隆地产股价最低跌至每股5.42港元，跌幅一度达到15%，股价创下2007年以来新低。截至当日收盘，恒隆地产股价报5.64港元，跌幅为11.74%。7月31日，恒隆地产股价有所回升，涨幅1.95%，不过8月1日，其股价再次陷入下跌态势，截至收盘，跌幅超3%。

  相比内地房企，港资房企往往被打上了“稳健”“长期主义”的发展标签，因此即使是在过去几年房地产行情日益下行的情况下，港资企业也展现了相对较好的发展韧性。

  但如今，作为老牌港资房企的代表，恒隆地产似乎也扛不住市场重压了。

  削减派息33%引资本市场质疑

  恒隆地产的掌门人变换是一次酝酿已久的交接。

  在年初退任时，陈启宗就表示自己去年就已经向董事会提出辞任。接棒者陈文博是陈启宗之子，其于2010年就加入了恒隆地产，并于2016年获委任加入董事会成为执行董事，于2020年出任集团副董事长。在加入恒隆地产之前，陈文博从事过金融、审计及风险管理工作，有这样的履历加持，陈文博的接任看起来是水到渠成。

  在年初接任时，陈文博也曾信心满满，誓言要在市场特殊时期领导公司，并强调公司接下来的风格和策略不会有太大变化。

  不过，现实中的市场压力却超出预期，仅半年时间，恒隆地产的相关决定也引发了金融机构的质疑。

  随着今年上半年业绩披露，恒隆地产还宣布，经董事会决定，削减派息33%，将于2024年9月25日派发截至2024年6月30日止6个月的中期股息每股0.12港元。

  “这是一个经过深思熟虑、为了公司未来可持续发展的负责任和务实的决定。”在恒隆地产2024年中期业绩会现场，陈文博解释称，上半年情况较预期更差，未来也要继续稳守，借此降低债务水平和利息支出，以及支持恒隆地产发展中项目的资本需要。

  陈文博认为，恒隆地产过去的派息比率一直颇高，高于同业平均水平，因此为了长远可持续派息，需要作出调整。

  wind数据显示，恒隆地产长期以来坚持派息，以现金分红的方式回馈投资者。2006年至今，恒隆地产已实施现金分红41次，累计实现净利润为1321.37亿港元，累计现金分红637.24亿港元，分红率为48.23%。但从分红额度的走势来看，2024年分红总额有大幅减少。

  对于向来以稳健著称的恒隆地产而言，此次管理层削减派息的行为也令市场意外。不少机构都调低了恒隆地产的目标价。

  其中，花旗银行发布研究报告，对恒隆地产维持“买入”评级，但将其目标价从11.4港元下调至7.3港元。摩根大通也将恒隆地产的目标价下调至5.3港元。

  里昂发布研究报告称，由于与同业相比，恒隆地产风险回报并不吸引，因此将评级由“跑赢大市”下调至“持有”，将其2024年至2026年盈利分别下调17.8%、23.5%、20.8%。

  报告称，公司削减中期股息33%，与恒隆地产过去十年的做法背道而驰，并相信在新领导层的带领下，集团的管理哲学已有所改变。

  对于机构的观点，截至发稿，恒隆地产并未给出回应。

  加强营运弹性 继续压降负债

  报告期内，受内地奢侈品消费疲弱、香港零售及办公楼市场放缓和人民币兑港币贬值三大因素影响，恒隆地产整体租赁收入下跌7%至48.86亿港元。其中，内地租赁收入下滑6%，香港租赁收入下滑8%。

  这期间，奢侈品市场的消费者欲望下降，令恒隆地产的高端商场收入下跌4%，比如上海恒隆广场收入同比下滑8%、上海港汇恒隆广场下滑4%、沈阳市府恒隆广场下滑14%，等等；然而，次高端商场录得增长，比如济南恒隆广场、天津恒隆广场等，收入增幅在1%~15%。

  从结构上来看，内地业务对恒隆地产的业绩影响较大，今年上半年，恒隆地产在内地的商场和办公楼的租金收入分别同比下跌3%、4%。以办公楼租赁为例，报告期内，上海恒隆广场租赁收入下跌7%，沈阳市府恒隆广场租赁收入同比下跌5%，只有无锡与武汉恒隆广场录得租赁收入同比增长2%。

  陈文博认为，继内地奢侈品市场增长连续数年创新高后，在过去12个月，随着内地一线城市的外游人数，尤其是前往日本的旅客显著上升（日元贬值使当地奢侈品价格较内地便宜约三成），加上内地消费信心回软，致使境内奢侈品市场恢复正常水平。

  他也相信，当市场信心回暖时，恒隆地产的业务将表现理想。

  据其介绍，截至目前，恒隆地产可供出租及待售的物业发展项目总值分别为244.3亿港元和78.25亿港元，包括位于昆明、无锡、杭州、上海及沈阳的内地项目，以及香港的重建项目。随着这些项目入市，预计会为公司带来一定业绩增长。

  陈文博认为，竞争越来越激烈，恒隆地产要加强营运弹性，使旗下产品及物业更能吸引消费者。比如将继续在旗下物业推行会员计划，加强与高消费顾客之间的联系，提升客户忠诚度；在次高端商场继续采取租户组合优化措施，提振出租率和客流量。但其认为，现在营商务必要谨慎，并不是扩张的好时机。

  对于恒隆地产而言，接下来仍需继续压降负债。

  “我们的负债率现在是32.9%，希望通过各种措施，包括我们的股息调整，以股代息的选择权，可以在几年后将负债率降到30%或以下水平。”陈文博表示。