点击查看完整版报告：[易居研究院]2025年两会政府工作报告学习—对房地产政策的深入领会

  2025年3月5日，两会政府工作报告发布。此次对房地产提出了明确的工作部署，对今年房地产市场止跌回稳工作开展提出了清晰的工作目标，也将进一步促进房地产市场的供求关系平衡。本报告对房地产相关政策表述进行重点分析，以更好学习和领会两会政策精神。

  一、政策内容和导向

  1、政策内容：置入防风险框架之中

  此次报告明确，有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线……持续用力推动房地产市场止跌回稳。因城施策调减限制性措施,加力实施城中村和危旧房改造,充分释放刚性和改善性住房需求潜力。优化城市空间结构和土地利用方式,合理控制新增房地产用地供应。盘活存量用地和商办用房,推进收购存量商品房,在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。拓宽保障性住房再贷款使用范围。发挥房地产融资协调机制作用,继续做好保交房工作,有效防范房企债务违约风险。有序搭建相关基础性制度,加快构建房地产发展新模式。适应人民群众高品质居住需要,完善标准规范,推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。

  2、总基调：延续去年底精神

  此次报告提出，持续用力推动房地产市场止跌回稳。该表述和去年召开的中央经济工作会议表述是完全一致的。1）从房地产的政策框架看，其是被置入“有效防范化解重点领域风险,牢牢守住不发生系统性风险底线”的框架之中。这和去年中央经济工作会议的表述及精神是一致的。反过来看，今年在房地产止跌回稳或“稳住楼市股市”等系列工作上，要和化解风险、守住底线等工作密切配合。这要求各地清晰理解房地产市场和工作的总定位。2）今年要做好房地产止跌回稳工作，该表述和去年中央经济工作会议的表述及精神是一致的。当然，虽然表述一致，但依然有新的含义。去年四季度的止跌回稳是起步阶段。而经过去年四季度和今年前两月的健康发展，止跌回稳的基础更加牢固。比较典型的就是全国70城房价指数数据明显好转，房价趋稳的城市明显增多。同时，前两月包括房屋交易量、价格指标和土地交易情况等都呈现出积极复苏态势。所以要进一步坚持止跌回稳的工作方向，巩固好连续5个月向好的发展态势，促进今年小阳春行情提振和全年房地产市场的向好发展。

  3、政策方向：调减限制性措施

  此次报告明确，因城施策调减限制性措施。该表述在去年中央经济工作会议的文件中没有提及。我们分析其有两个重要含义。1）在止跌回稳的工作过程中，政策层面的工作要进一步做好做扎实。反过来看，这也就意味着今年政策方面的一个很重要导向，即各地如限购政策还将有调整和优化的可能。侧面说明，类似一线城市等情况有一定的特殊性，政策可以做进一步的调整优化，但绝对没有提及“完全废除限制性措施”的内容。这对于我们精准把握今年的政策方向具有积极作用。2）对于限制性措施，也不能直接理解为就是对限购的放松或取消。其实有些地方的政策本身就有足够的放松空间。比如说，今年要继续优化公积金政策，今年各地公积金政策已经对一些限制性措施做了调整。如跨城市的公积金提取和使用本身也有一些限制，但是各地明显取消了这些限制，方便公积金资源的流通使用，其本身就是政策调整优化的重要体现，也进一步说明对止跌回稳工作具有非常好的支撑作用。

  4、房地工作：延续既有政策思路

  对比去年底中央经济工作会议的表述，房屋和土地政策总体延续。其中，房屋政策方面，明确“加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力”。土地政策方面，明确“合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房”。两个表述和去年中央经济工作会议的表述是完全一致的。表述一致，说明此类工作的方向是非常明确的，各地就要不折不扣严格和持续地坚持下去。其中对于房屋领域的工作，要重点做好城中村和危旧房改造、住房需求潜力释放等内容。而对于土地方面的工作，也要进一步处理好增量和存量的关系，持续把盘活存量用地用房等工作做扎实。

  二、政策新提法和新表述

  1、城市空间：首次写入房地产的框架中

  此次明确城市空间结构优化的内容，即“优化城市空间结构和土地利用方式”。该表述在去年中央经济工作会议中没有提及，在去年底召开的全国住房城乡建设工作会议中也没有出现。这说明在房地产发展的新一轮工作中，要不断研究城市空间结构优化的内容。1）该表述本质上就是要做好“四好”工作，即“好房子、好小区、好社区、好城区”工作。换句话说，城市空间的结构优化，从微观角度看，要做好房子户型等设计工作；从宏观角度看，要做好城市规划的工作。此类工作的出发点都在于，新一轮好房子的建设工作，需要有一个更加优化和灵活的城市空间做支撑。2）可以举一例子来分析。比如说，此前北京通州副中心的土地规划中，进行了小体量地块的出让，但也产生了土地利用效率不高、城市道路利用率不高等问题。而在北京近期发布的好房子建设若干要点的文件中，就明确此类道路空间要综合利用的导向。尤其提出，要和多个小区的规划进行联合设计，包括地下空间的高效利用等。此类做法都说明，今年各地房地产工作要和城市空间以及土地利用等工作有效衔接。

  2、存量商品房：收购的路径更为清晰

  此次有一句非常重要的表述变化，无论在用词还是内容丰富性上都有明显的变化。此次报告明确，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。1）去年底中央经济工作会议明确，“推进处置存量商品房工作”，而现在表述是“推进收购存量商品房”。其重要变化是，过去强调处置的导向，而现在聚焦为“收购”。“收购”的口径比“处置”的口径要小很多，但反过来说明工作将更聚焦，也说明收购过程中的资源更加明确和丰富。所以今年在处置存量商品房方面，各地要研究好“收购存量商品房”的工作方法和推进节奏。2）明确了城市政府更大自主权。该表述在去年底中央经济工作会议中没有提及。而且从过去对于城市自主权的角度看，主要是强调各地对购房政策放松放宽的自主权。现在相当于地方政府或城市政府的权力增加了，也意味着对于收购存量商品房的重视程度和期待明显增加。据此，后续各地要加大对各类收购方面的政策研究，更好推进工作。

  这里需要重点说明的是，自主权如何体现？根据此次报告，自主权主要体现在三个领域，也就是收购主体、价格和用途。1）收购主体的变化，预测会从目前各地人才安居集团为主的国企拓展到民企等角色，同时也会延伸到实体企业中，如制造业企业收购房源做员工宿舍等。当然，近期湖北武汉新洲区的某高校收购房源做宿舍，也具有非常好的启发。2）从价格层面看，各地定价权会更加灵活，既要考虑到房屋本身的属性，也要考虑到企业的资金状况，同时还要考虑到今年政府收购此类项目的资金情况。我们认为，由于地方政府专项债在持续推进，如广东已经开始发行募投书和发债计划，因此后续在收购存量商品房方面，也要考虑专项债在收购存量商品房方面的重要作用。3）对于用途层面的理解，则要看到，一些地方两会和工作规划都提及了用途的增加和调整。如郑州此前提及存量商品房用作文旅项目、海南提及用作康养项目等。这都有助于拓宽思路，即从传统保障房的用途丰富扩展为其他新的用途。