[克而瑞]保证金下调难转颓势，苏州三轮土拍热度进一步下降

  11月26日，为期三天的苏州第三轮集中土拍收官，成为三轮土拍第四城。其是否也如无锡、深圳和南京一样，热度较二轮再度下滑？底价成交、流拍、国企托底现象是否也会出现？热度和盈利空间又会出现怎样的变化？

  规则变化：三轮土拍保证金大幅下调

  意在缓解房企资金压力

  从土地供应规模上来看，苏州三轮集中土拍供应宅地较首轮明显减少，涉及26宗宅地，总供应建面386万平方米，较首轮总供应规模减少了13%，但较二轮增量显著，增幅高达45%，整体来看，三轮土拍供应量还是相对充裕的。

  截止11月26日，2021年苏州市区宅地累计供应量达610公顷，而2021年度苏州市区住宅用地计划供应615.2公顷，从供应角度来看，供地完成度达99%，基本完成了全年宅地计划量。

  值得注意的是，与二轮土拍门槛明显收紧不同，苏州三轮土拍规则有明显放松：一方面将保证金比例从第二轮集中出让的30%-50%全部下调至30%；另一方面，还将首次付款比例由60%下降至50%，还取消了土地市场指导价（除园区地块外），在一定程度上缓解了企业因竞拍激烈导致出价超过市场指导价而需提前一个月支付二期土地款的压力，缓解房企现金流压力，提升拿地积极性。

  热度变化：苏州三轮土拍热度依次递减

  园区湖东地块也未触及中止限价

  对比苏州三轮集中土拍来看，三轮土拍热度依次递减，尤其是第三轮土拍热度降至冰点，整体溢价率降至0.60%，与首轮7.23%的溢价形成鲜明对比，并且三轮土拍中25宗成交土地中仅2宗溢价率成交，分别位于园区和姑苏，其余区域地块均底价成交。

  就溢价地块比重来看，第三轮集中土拍成交的溢价地块比重仅有8%（仅2宗），并且没有一宗触及中止限价，这与首轮57%溢价（半数地块突破中止限价）、二轮16%(1宗突破中止限价)溢价相比，企业拿地积极性明显降低，底价成交成为三轮土拍的主旋律。

  就流拍率来看，三轮表现较二轮稍好。除吴江30号地块提前终止出让外，其余地块全部成功出让，流拍率为4%，表现较二轮稍好。究其原因，一方面是由于本轮土拍对于房企的资金要求有一定程度的降低，保证金、首次付款比例均有下调；另一方面，本轮土拍中本地国企托底的比重较大，因此土地流拍现象较二轮有所缓解。

  不过就溢价情况来看，房企拿地的积极性并未被充分调动，品牌房企参拍情况并不佳，仅有中建、天地源、南京安居，其余均是本地国企平台，就连一向火爆的园区优质宅地也未触及中止限价，土地市场之冷显而易见。

  地价变化：实际楼板价明显下调

  园区湖东地块楼板价降幅高达9%

  事实上，由于二轮土拍遭遇寒冬，为避免土拍遇冷，苏州三轮集中土拍多宗地块的起拍楼面价与之前周边同类地块的起始楼面价并未有较大变化，即使与2年前的同类地块楼面价涨幅也不足10%，部分地块楼面价还有微降。

  由于溢价率较之前有明显下降，大部分地块的实际成交价格有一定的下调，园区、姑苏区、相城区、吴中区、吴江区均有地块涉及，降幅从3%到12%不等，差价在493~2714元/平方米不等。

  就以本次起拍楼面价最高的园区湖东04号地块为例，该地为26宗地块中唯一一宗设定市场指导价的地块，该地位置优越，三轨环绕，并且周边土地断供已久，新房十分稀缺。尽管该地如此优越，但起拍楼面价并未上涨，与周边同类地块的起始楼面价基本持平、甚至有所下降，仅有26330元/平方米，最终该地经过12轮报价，最终被南京安居竞得，成交总价27.9亿元，成交楼面价为27514元/平方米，溢价率为4.5%，而之前周边地块的成交楼面价已经超过3万元/平方米，楼板价的实际降幅高达2714元/平方米，稀缺地块的地价也在真实下降。

  盈利变化：地房比降至0.55

  相城区、新区盈利空间尤为充沛

  再对比成交地块周边在售新房成交价格来看，11宗纯宅地平均地房比为0.55，较二轮下降了2个百分点，平均房地差超12500元/平方米，整体上看盈利空间还是比较可观的。

  同样以刚刚提到的园区地块为例，该板块一直是房企必争的热门板块，本轮土拍该地却被南京安居以4.5%的溢价竞得，成交楼面价为27514元/平方米，而该地周边在售现房较少，2公里处锦麟铂悦府一盘在售均价，平均销售均价约40628元/平方米，地房比为68%，房地差超13000元/平方米，再加上地块十分稀缺，并且新房与二手房有明显的倒挂，项目实现盈利不成问题。至于其余10个地块，地房比多在60%以下，房地差均超万元，盈利空间则相对充沛，尤其是相城区、新区地块，地房比多在50%以下，盈利空间更是巨大。

  房企拿地：品牌房企几乎销声匿迹

  地方国企的支撑性较二轮进一步提升

  与首轮土拍房企积极报名、半数地块触及中止限价不同，三轮集中土拍大部分地块仅有一家房企报名参拍，25宗成交地块中有23宗以底价成交，即使是以往的高热区域——园区，也未触及最高限价，溢价率仅有4.5%，房企拿地积极性明显下降。

  另外，从参拍房企来看，三轮集中土拍较前二轮也发生了极大变化。首轮土拍中万科、华侨城、中梁、金茂、龙湖、中海、建发、仁恒等龙头房企频频出手，首轮28宗土地大部分被大型国企、央企包揽，少量地块被苏高新、吴江投资等本地国企平台拿下。

  二轮集中土拍中中海、绿城、中铁建、保利等规模品牌房企均积极参拍、并有所斩获，但与首轮相比，品牌房企报名数量明显减少，最终拿地比重明显下降，本地国企平台的拿地数量明显增加。

  三轮集中土拍中参拍的品牌房企中除中建之外，其余的大都销声匿迹，参拍的大都是苏州本地国企投资平台，比重接近八成，较二轮有明显提升。典型如高新区，挂牌的7宗土地5宗被苏州高新区拿下，托底的意味十分明显。

  总的来看，尽管苏州三轮土拍规则有了一定程度的放松，但在资金环境未本质改善、房地产市场降温的大背景之下，房企的现金流依旧十分紧张，拿地的积极性并未被充分调动，“躺平”的情绪仍在延续。苏州第三轮集中拍地的“冷”也在意料之中，唯一出乎意料的是，一向是房企必争之地的园区也未触及中止限价，以“冷淡”首场，又为苏州三轮土拍增加了一分凉意。

  结合昨日的南京、深圳土拍结果一起来看，尽管三城三轮土拍相继放松，但对现金流压力巨大的房企来说，土拍规则的放松并未对当前市场起到根本的扭转作用，除了深圳部分起拍价、配建要求较低的地块触发摇号外，其余地块还是以低溢价和底价成交为主，三轮土拍“降温”在一定时间内还将延续。