土地周报 | 土地成交量价上行，深宁苏第三轮集中土拍延续低温

  2021年第48周

  11月22日-11月28日，临近年末，重点城市三轮供地节奏明显加快，目前已有21城公布了第三轮集中出让地块明细。同时，三轮集中土拍潮也来临，本周就有深圳、南京和苏州等三个城市完成了本年度的最后一轮集中出让，因此重点监测城市的成交量价也得以继续上行。不过，从土拍表现来看，这三个城市的第三轮土拍中底价成交、国企托底的现象较二轮更加突出，整体热度较二轮进一步走低。

  土地政策

  北京供地将向副中心倾斜

  广州修订租赁住房奖补实施办法

  11月22日，北京市发改委和住建委联合发布关于报送2022年房地产投资计划的通知。《通知》提出，为了疏解中心城区人口，加快新城、重点片区建设，2022年北京市房地产投资计划安排中心是城市副中心、平原新城等重点区域，土地供应也将会向这类片区倾斜。此外，《通知》中还提出加快推进公共租赁住房、集体土地租赁住房、共有产权住房建设，预计明年北京的保障房供地力度还将扩大。而广州也于次日发布新修订的发展住房租赁市场奖补实施办法，明确新建、改建等奖补比例，鼓励各方参与租赁市场发展。

  土地供应

  四城集中发布三轮供地

  至此21城三轮供地公告已出炉

  供应方面。继上周七个城市集中供地后，本周天津、郑州、长沙和沈阳也相继公告了第三轮集中出让地块，至此21城已经公布第三轮集中供应地块。因此，重点监测城市的总供应建筑面积本周也仍在高位，总挂牌量达3506万平方米。重点城市集中供地方面， 对比二轮供应量来看，天津、长沙和沈阳的供应量均较第二轮明显缩减，尤其是天津，第三轮仅公告了11宗地，总供应量仅137万平方米，不到第二轮供地量的两成；郑州的供应量则较二轮有所上涨，共推出41宗地，总量达497万平方米。此外，常州也推出了下一轮集中出让地块，共计7宗，总建面约92万平方米，起价107.1亿元；值得注意的是，常州此次取消了新房毛坯备案指导均价，同时也未对学区作出明确划分。

  土地成交

  深圳、南京、苏州集中土拍

  拉动成交量价持续上涨

       成交方面。重点监测城市总成交建筑面积为1690万平方米，环比上涨六成以上，不过仍不及去年同期；总成交金额为1346亿元，较上周亦大幅回升；价格方面，由于本周集中土拍城市均为高地价城市，受此影响平均地价走高至7960元/平方米，同环比均大幅上涨。

       聚焦到城市层面。本周共有三个城市集中土拍，分别是深圳、南京和苏州。其中，深圳计划出让11宗地，最终全部成功出让，共揽金368亿元；南京计划出让61宗地，最终成交44宗地，共收金305亿元；苏州计划出让26宗地，最终成交25宗，共收金368亿元。三城土拍相同之处在于国企托底现象更加显著，本地政府国企拿地幅数占比基本都在七成以上，土拍低温态势延续。其余城市中，南通、湛江、金华等城市的成交量相对较高，均在50万平方米以上。

  市场热度

  深圳、南京、苏州三轮溢价率均较二轮走低

  国企成为拿地主力

  成交溢价方面。尽管近来房企融资环境边际放松，但更多是针对国企等现金流较为稳健的企业，大多数民企的资金链仍然压力巨大。因此，多数房企仍在“躺平”，拿地积极性并未明显上涨，土地成交也因此难产生较高溢价。如本周集中土拍的深圳、南京和苏州，底价成交仍是主流，多数地块更是由本地国企竞得。最终三城成交溢价率均未超过5%，且都较二轮进一步走低。

  主力成交城市溢价率未能升高下，本周重点监测城市的成交溢价率也仍在低位运行，仅为2.1%。同时，土地流拍率也因南京有多宗土地临期撤牌而较上周上升至19.2%，土地市场热度仍在低温。

  周度TOP5

  深圳、南京三轮土拍热度分化

  提利润下优质地块房企争夺激烈

  本周，深圳、南京和苏州三个热点一二线城市迎来了第三轮集中土拍。从土拍结果来看，三轮土拍延续了二轮土拍低温态势，国企托底现象更加明显。不过，对于深圳和南京而言，内部土拍热度更加分化，底价成交与封顶摇号并存。

  深圳和南京之所以仍有部分地块竞争激烈，主要是由于两城调整了三轮供地规则，优质土地出让条件较前两轮明显降低，利润空间也因此提升。以本周成交单价TOP5地块来看，相比周边同类地块来看，5宗地的价格均出现了下调，因此房企参拍意愿较强，最终5宗均溢价成交，其中4宗进入了摇号阶段。

  重点地块点评

       前海桂湾宅地封顶摇号成交

  地块分析：

  11月末，重点城市三轮集中供地逐一开拍，深圳也于本周迎来了第三轮集中供地。和第二轮供地相比，深圳此次供应规模明显缩减，仅推出了11宗地，总建面达187万平方米。最终，这11宗地均成功出让，共收金368亿元，平均溢价率为4.65%。

  尽管和二轮相比深圳此次摇号地块占比明显减少，但配套较少、利润空间充裕的地块仍吸引了不少房企参拍，优质土地竞争依然十分激烈。以11宗地中最为优质的前海桂湾地块来看，该地块位于前海板块，区位极为优越，并且仅配建1.9万平方米的租赁住房，配建面积也明显少于以往出让地块，拿地成本较第二轮周边成交地块的价格明显降低。另一方面，地块上住宅销售限价达9.2万平方米，人才房售价达5.2万平方米，因此即使配建人才房封顶，该地块的利润空间仍然比较充足。此外，该地块周边的二手房价格基本都在10万元/平方米以上，有一定的倒挂空间，未来去化压力也不大。在利润空间充裕、去化压力小等影响下，该地块吸引了5家实力房企参拍，最终以摇号成交，成交总价为86.65亿元，平均楼面价为41255元/平方米。