[克而瑞]土地周报 | 土地供求规模双双走高，深圳四批次土拍热度下行（11.21-11.27）

  2022年第48周

      11月21日-11月27日，临近年末，重点监测城市的土地供应与出让节奏都有所加快，本周供应规模与成交规模环比双双走高。不过，整体市场热度仍然维持在低位运行，热度指标表现均不敌上一周。重点城市集中供地方面，深圳、郑州、长春等城市均进行了集中土拍，其中郑州、长春地市依旧维持低热，深圳竞拍热度也较上一轮有所下滑。

      土地政策

      保租房发展将实施年度监测

      苏州跟进出台保租房发展实施办法

  11月21日，据住建部消息，近日住建部、发改委、财政厅三部门联合印发《对保障性租赁住房发展情况实施年度监测评价》的通知。《通知》要求做好发展保障性租赁住房情况年度监测评价工作，突出各项支持政策落地见效，切实在解决新市民、青年人住房困难方面取得实实在在进展。苏州也于近日出台了发展保租房实施办法，对于出让、租赁或划拨方式供应的保租房用地，允许出让价款分期收取。

  土地供应

      年末土地供应加量

      五城密集挂牌下一轮集中供地

  供应方面。临近年末，各城市的推地节奏也明显加快，仅在周内就有五个重点城市推出了下一轮集中出让地块，南通、常州、金华、烟台等多个城市的土地供应量也超过了100万平方米。在此带动下，CRIC重点监测城市的土地供应面积环比大幅上涨，总建筑面积达3216万平方米，环比上涨43%，同比微降8%。重点城市集中供地方面，合肥、成都、青岛先后供应了第四批集中出让用地，其中合肥、青岛供应了都在200万平方米以上，成都第四轮也推出了16宗地，总供应规模也超过了100万平方米；重庆第三轮供地及南京第五轮供地中，涉宅用地建面均未超过100万平方米。

  土地成交

       深圳第四批集中土拍收官

       拉动成交均价环比大涨

  成交方面。周内，迎来深圳第四轮集中土拍及郑州、长春第三轮集中土拍收官，重点监测城市的土地成交量价也得以环比上涨。具体来看，CRIC重点监测城市本周经营性用地总成交建筑面积为1036万平方米，环比上涨37%，同比则有39%的降幅；土地成交总金额也因深圳、郑州揽金过百亿而上涨至580亿元，但同比仍不及去年同期；在城市成交结构的变化影响下，平均地价也因此大幅回升至5600元/平方米，环比上涨几乎一倍，但同比仍有约三成的降幅。

  各能级城市方面。一线城市因深圳集中成交带动，成交占比上升至15%。具体来看，深圳本周成交了7宗地，其中一宗为深圳湾超级总部基地的商办用地，由深圳安和一号以75.43亿元的总价竞得，是本周成交总价最高的地块，余下6幅则全部为深圳第四批集中土拍地块，吸引了中海、华润、华侨城、南通亚伦等央国企及民企拿地。此外，广州也底价成交了一宗商办用地。二线城市中，完成第三轮集中土拍的郑州规模最高，第三批次共成交20宗地，总体量达230万平方米，共收金114.8亿元。此外，长春第三轮仅成交了一宗地，该地块位于宽城区，最终由中车集团底价竞得。三四线城市中，丽水、常州等城市的成交规模相对较高，其余城市的成交建面均未超过50万平方米。

  市场热度

      溢价率环比不及上周 

      深圳、郑州均现土地流拍

  市场热度方面。本周重点监测城市的土地成交溢价率为1.2%，环比下降1.3个百分点。各能级城市中，一线城市的溢价率最高，平均达2%，主要是受深圳集中成交拉动。二线城市及三四线城市溢价率则均维持在低位，溢价率水平均未超过2%。土地流拍方面，因入市出让地块增加，重点监测城市的土地流拍现象较上一周有所恶化，土地流拍率环比上涨至15.1%。在本周集中供地的城市中，深圳、郑州均有地块遭遇流拍，其中深圳流拍1宗，主要是由于项目地理位置较差，且周边在售的新房项目去化不佳，最终惨遭流拍；郑州则有3宗地流拍，包括一宗公开出让地块。

  周度TOP5

      深圳成为入榜主力

      四批次安居房用地成为竞拍热点

  临近年末，重点城市集中土拍也明显加快节奏，本周又迎来深圳的第四批集中出让及郑州的第三批次集中土拍。因此，本周成交总价TOP5地块中有多宗地来自深圳和郑州。具体来看，本周成交总价最高的地块为深圳南山的深圳湾超级总部基地一宗商办用地，成交总价达75.43亿元，门槛地块则为珠海金湾区一宗住宅用地，由格力地产底价竞得，成交总价达21.96亿元。

  聚焦深圳第四批集中土拍来看。尽管相比上一轮土拍，深圳此次集中供地热度有所走低，但横向对比其他城市来看，深圳的第四批集中土拍显然更具热度，3宗地块触顶成交，是完成四批次土拍的城市中唯一有地块溢价成交的城市。在此次集中土拍中，受到市场认可的安居房地块此次备受房企青睐，如单价榜中南通亚伦竞得宝安新安安居房用地，有多达数十家房企参与竞争，最终摇号成交。

  重点地块点评

       深圳第四批总价最高地块底价成交

  地块分析：11月底，重点城市集中土拍潮持续，深圳也于11月25日完成了今年度的第四批集中出让。相较上一次集中土拍，深圳第四批集中出让规模进一步走低，7宗地总建面共101万平方米。但由于供地质量不佳，最终7宗地中1宗流拍，2宗底价，1宗低溢价，3宗触顶成交，平均溢价率为3.68%，较上一轮成交溢价率进一步走低。在成交地块中，总价最高的地块为龙岗区坪地街道的一宗住宅用地，成交总价为39.63亿元，由深铁置业底价竞得。据地理位置来看，项目位置偏远，靠近惠州，周边配套也相对缺乏：交通方面，目前未通地铁，规划的3号线延长段预计2025年才会开通；商业及教育方面，项目也以周边已有社区配套为主，资源较为一般。当前，项目所在板块在售项目不多，均价约在3.7万元/平方米，而该地块商品住宅限价达3.7万元/平方米，房价较板块内项目有一定上调。此外，项目还有较大比例的安居房配建及中小学的无偿配建等条件，因此最终底价成交。