[克而瑞]土地周报 | 土地成交量平价跌，多城官宣第四轮、第五轮供地（11.14-11.20）

  2022年第47周

  11月14日-11月20日，重点城市中仅长沙进行了第四轮集中土拍，因此重点监测城市的土地成交规模仍在较低水平，平均地价因城市成交结构的变化而环比下降。另一方面，由于重点城市集中供地节奏改变，多城今年供地次数增加，广州、天津、福州等城市在周内推出了第四轮集中出让地块，武汉也加推了第五轮供地。就此来看，年末将迎来重点城市土拍高峰。

  土地政策

  广州出台旧村改造表决指引

  合肥将全面推行“交房即交证”

  11月16日，广州住建局发布《广州市旧村改造村集体经济组织决策事项表决指引》，对旧村改造的项目实施表决、合作企业选择等内容进行明确规定，明确旧村改造意愿、方案等需2/3以上村民代表同意。此外，合肥日前发布全面推行新建商品房“交房即发证”工作方案的通知，要求在土地出让公告及出让合同中约定明确合肥市经营性住宅用地竞得企业须全面实行“交房即发证”。

  土地供应

  重点城市集中供地轮次增加

  多城官宣第四、第五批供地

  供应方面。本周迎来广州、天津、福州、东莞第四批集中挂牌及武汉的第五批次挂牌，重点监测城市的新增挂牌总量也因此继续上升。据CRIC监测数据，本周重点监测城市的土地供应建面达2248万平方米，环比上涨15%，但对比作为去年供地高峰期的同期大幅下降了45%。各能级城市方面，一线城市本周上海和广州均有新增土地挂牌，其中广州推出了年内第四批集中出让地块，共涉及6宗，天河2幅、海珠、黄埔、番禺及白云各1幅，总供应面积达106万平方米，上海推出地块则全部为商办用地。二线城市中，天津、福州、武汉等多个城市均挂牌了下一轮集中出让地块，其中武汉的供应量居首，总供应建面达108万平方米，天津及福州的第四轮供应量都在100万平方米以下。三四线城市的推地速度明显加快，常州、南通、汕尾、洛阳等城市的供应规模都在100万平方米以上，尤其是常州，周内推出了28宗地，总挂牌规模达233万平方米。

  土地成交

  成交规模环比微涨

  平均地价因成交结构变动而不及上周

  成交方面。周内仅长沙一城完成了集中土拍，因此重点监测城市的土地成交规模仍在低位。具体来看，CRIC重点监测城市本周经营性用地总成交建筑面积为756万平方米，环比上涨15%，同比则有28%的降幅；但由于主力成交城市为地价水平较低的中西部城市，因此成交金额并不及上一周，重点监测城市土地成交总金额为216亿元，环比下降36%；在城市成交结构的变化影响下，平均地价也因此大幅回落至2859元/平方米，同环比降幅都在两成以上。

  各能级城市方面，因长沙集中出让了多宗地块，二线城市的成交占比大幅上涨，成为本周的成交主力。具体来看，一线城市共成交了5宗地，且均为商办用地，分别来自上海、广州和深圳，总成交建面为23万平方米。二线城市中，长沙的成交体量最大，达293万平方米，涉及27幅地，其中21宗为长沙此次集中土拍成交地块，多数由本地国企竞得，万科、中交也斩获；其余城市的成交规模则均未超过50万平方米。重点监测的三四线城市土地市场活跃度同样不高，多数城市的成交规模低于20万平方米。

  市场热度

  溢价率环比结构性上涨

  长沙土拍低热收官

  市场热度方面。在台州、马鞍山等个别三四线城市有地块高溢价成交的拉动下，本周重点监测城市的土地成交溢价率环比上周微涨至2.5%。各能级城市中，一线城市成交地块均为零溢价，二线城市的平均溢价率也仅有0.1%，其中于本周完成第四轮集中土拍的长沙成交地块全部底价成交，土拍热度较上一轮再度走低，三四线城市中马鞍山、义乌等城市的溢价率水平相对较高，本周成交溢价率均在20%以上。在土地流拍方面，重点监测城市的土地流拍率较上周有所回落，环比下降4.6个百分点升至11.2%。其中，三四线城市仍是流拍主力，金华、嘉兴、常州等多个城市均有地块遭遇撤牌或流拍。

  周度TOP5

  长沙摘得总价成交榜榜首

  三批次成交地块多数由城投竞得

  本周重点城市中仅长沙进行了集中土拍，因此长沙也成为本周价格榜入榜主力。其中，由万科联合长沙轨道竞得的开福区车站北路地块成为本周成交总价最高的地块，成交总价为10.38亿元。总价榜的门槛地块则为深圳的一宗商办用地，成交总价为6.55亿元。

  聚焦于长沙第四轮集中土拍来看。由于出让地块多位于非核心城区，素质较为一般，因此长沙三批次出让地块全部为底价成交，并且多达七成的地块是由地方城投竞得。比如成交地块中素质较好的开福区黄兴北路与油铺街路交会处西南角地块，最终也是由本地国企城发恒伟底价竞得，平均楼板价为7792元/平方米。

  重点地块点评

  万科联合长沙轨交拿下长沙三批次最贵地块

  地块分析：

  11月16日，长沙迎来年内第四轮集中土拍。本次集中土拍，长沙共出让22宗地，最终1宗提前中止出让，余下21宗地则全部底价成交，共收金73亿元。对比上一轮土拍热度来看，长沙此次集中土拍热度进一步降温。

  成交的21宗地中，多数地块由地方城投公司托底成交，规模房企中，仅万科、中交有所斩获。其中，万科联合长沙轨道斩获了本轮集中土拍中总价最高的地块，成交总价为10.38亿元，平均楼板价为4503元/平方米。据地理位置来看，项目位于开福区车站铁路北，非城区核心位置，因此周边配套以周边社区配套为主，暂无地铁、大型商业综合体，配套资源仍有待完善。楼市方面，项目周边在售、待售项目不多，平均售价约在1.3万元/平方米，房地价差超过了8000元/平方米，盈利空间相对充裕。