[克而瑞]11月成交规模达年内最高位，京、杭集中土拍回温（2022年11月）

  重点城市集中土拍热度持续分化，核心区优质宅地备受追捧。

  ◎  文 / 克而瑞研究中心

  临近年末，重点监测城市的土地供应与出让节奏都有所加快，多个城市先后完成了年内的第四轮土拍潮，无锡也开启了重点城市第五轮集中土拍。在此支撑下，全国土地市场成交规模达到年内最高水平，但平均地价因城市成交结构变动再度下调。热度方面，虽然武汉、南京、长沙、郑州等大部分重点城市本轮集中土拍依旧以底价成交为主，但受北京、杭州供地质量提升的影响，土拍热度小幅回温，在此带动之下，本月整体溢价率小幅上涨至2.85%。

  核心要点

  供求：新增供应周期性增加，成交维持年内高位、但同比由平转降

  热度：溢价率延续低位，流拍率回升至年内高点

  能级：重点城市集中土拍供应量明显缩减，一二线城市成交量均环比下降

  后市展望

  重点城市集中土拍热度持续分化，核心区优质宅地备受追捧

  2022年11月，由于北京、深圳、杭州、南京、武汉、长沙等多个城市密集进行第四轮集中土拍，因此土地成交规模仍维持在年内较高水平。热度方面，虽然武汉、南京、长沙、郑州等大部分重点城市本轮集中土拍依旧以底价成交为主，但受北京、杭州供地质量提升的影响，土拍热度小幅回温，在此带动之下，本月整体溢价率小幅上涨至2.85%。

  政策层面来看，虽然近期关于房企融资方面的利好频发，对于房企恢复正常的经营、投资有一定的促进作用，但短期内在政策效果在企业投资端还未能体现。当前房企首要工作还是以增强融资、促进销售为主，而能否从销售端实现“回血”还与市场信心息息相关，土地投资信心也依赖于市场信心的带动。在当前有限的资金环境下，去化表现更好的核心板块成为房企投资的首选。在楼市销售仍未明显复苏的背景下，重点城市集中土拍冷热分化的趋势还将延续，流动性紧张下房企也仍将重点关注核心区优质宅地的投资机会。

  01 供求

  新增供应周期性增加
成交维持年内高位、但同比由平转降

  土地供应方面，重点城市多地于月内发布了第4、5轮集中供地公告，加之11月本就是行业供应的年度周期性高点，11月土地市场供应量环比大幅上升。CRIC统计数据显示，全国市场经营性土地供应总建筑面积为4.18亿平方米，环比上升93%，但较去年同期仍下降36%。重点城市集中供地方面，一线城市中上海、广州均在本月发布了集中供地公告，深圳也发布了2幅商办地块的供应信息。本轮集中供地上海和广州均只有6块宅地供应，其余12幅地块均为商办地块，与北京类似，本轮上海、广州土拍的幅数和金额均为年内各轮最低。二线城市方面，重庆、苏州等多个城市在月内发布了集中供地公告，推地建筑面积大多在100万平方米左右，仅青岛供应规模较大，新增供应40幅地块，总建筑面积超过了200万平方米。

  土地成交方面，截至11月29日，全国300城经营性土地总成交建筑面积为15492万平方米，环比上涨6.9%，同比来看由平转降，降幅约为24.1%；成交幅数2854幅，环比上涨11%，同比下降15.5%；成交总价方面，本月土地成交总金额达4199亿元，环比小幅下降5.5%，同比减少18.9%。平均楼板价方面，因月内三四线城市成交占比增加，土地成交均价进一步回落至2710元/平方米，环比下降11.6%，不过较去年同期微涨了6.9%。

  02 热度

  溢价率延续低位徘徊
流拍率回升至年内高点

  市场热度方面。重点城市中有多市在月内进行集中土拍，除北京和杭州外，其余城市土拍热度依旧普遍处于低位，11月土拍溢价率为2.9%，较上月增加了0.8个百分点，仍在年内低位徘徊。一线城市方面，在北京、深圳有多宗土地触顶成交的带动下，一线城市本月溢价率上涨至4.7%，尤其是北京，成交6幅地中仅1幅底价成交，其余均溢价出让，更是有3宗竞地价及现售面积双触顶，平均溢价率高达10%。二线城市方面，多数集中供地城市的土拍热度仍维持在低位，以月中进行集中土拍的长沙为例，成交的21幅地块均以底价成交，且大多数仍由地方城投公司托底，规模房企中仅有万科、中交出手拿地，仅杭州的第四批次土拍显著回温，8宗地中3宗触顶成交，平均溢价率达8.4%。三四线方面，大多数城市出让地块也均为底价成交，仅盐城、丽水、马鞍山等少数长三角城市土拍保持了一定热度，月内平均溢价率超过了5%。

  流拍率方面也再度走高。和上月相比，重点监测城市的土地流拍率大幅上升至16.1%，较上月增加了3.9个百分点，重新回到年内较高水平。11月土地流拍率的上升，主要还是大量三四线城市供地规模的增加所致，随着12月行业传统周期性成交高位的到来，预计高流拍率的城市还将继续密集出现。就本月流拍情况来看，以深圳为例，本轮集中供地中再度出现了1幅流拍地块，龙岗板块的0080地块由于靠近东莞，地理位置较差，且周边二手房供应量较大，周边在售的新房项目去化不佳，最终无人竞价遭遇流拍。

  03 重点地块

  供应降量提质下京、杭土拍回温
多宗地块封顶成交

  2022年11月，北京、深圳、杭州、南京、长沙、武汉等城市先后进行了第四轮集中土拍，无锡也开启了年内的第五轮集中供地。因此，重点城市的优质地块供应量仍在高位，如北京朝阳区、杭州钱江新城、钱江世纪城核心区等区域均有土地推出。在此影响下，房企参拍热情有所回升，其中北京、杭州等城市均有多宗地块以高溢价或者上限价成交。

  就这些城市的土拍表现来看，热度表现持续分化，北京、杭州等城市第四轮土拍持续回温，尤其是北京，第四轮整体溢价率达到10%，不仅是今年溢价率最高的一轮，也是第四轮集中供地整体溢价率最高的城市；而无锡、长沙、南京等城市持续低温，所有地块均底价成交。以单价榜入榜TOP10地块来看，北京、杭州等多宗溢价封顶成交地块入榜，来自北京朝阳区的3宗优质地块不仅总价达到最高限价，还同时实现了最高限价+现房双触顶成交。