[中房研协]京、杭四批次土拍落幕，融资“三箭齐发”稳定土地市场预期

  热点聚焦

  11月29日，北京、杭州等城市第四批集中供地拍卖落下帷幕。具体来看，北京推出的6宗地块全部完成出让，其中3宗地块触及封顶，1宗地块底价成交，成交总金额为135.2亿元，总出让面积14.86万平方米，建筑面积31.93万平方米，起始总价为122.9亿元，平均溢价率为10.02%；杭州推出的8宗涉宅地块全部成交，其中3宗地块触及封顶摇号，1宗土地溢价成交、4宗地块底价成交，成交总金额98.9亿，总出让面积28.7万平方米，总建筑面积49.7万平方米， 起始总价为91.2亿元，平均溢价率达8.4%。 

  热点评析

  三方面因素决定北京土拍热度超出预期

  从土地成交热度来看，本次北京土拍整体溢价率高达10.02%，创年内新高，这也是自北京开启集中供地以来，溢价率最高的一个批次。其中门头沟区地块底价成交，石景山区和通州区地块溢价率分别为5.58%和0.54%，来自朝阳区的3宗优质地块不仅总价达到最高限价，还同时实现了最高限价+现房双触顶成交。

  北京四批次土拍热度一定程度上超出预期，主要受到三方面的影响：其一，目前全国房地产市场仍未企稳，北京、上海等个别城市由于房地产市场热度尚好，是当下房企为数不多的投资选择。其二，在四批次以前，北京全年涉宅用地仅成交49宗，同比去年全年的64宗减少了近24%，不少深耕北京的房企尚未完成年度投资任务，都希望在这批次有所斩获和补仓。其三，北京很多城投类企业均具备操盘开发能力，本次也积极参拍，这与其他城市城投托底拿地的逻辑完全不同，也因此将本次土拍热  度推上了新的台阶。

  杭州第四批土地出让规则再度优化调整，成交热度有所提高

  开拍前夕，杭州调整了本批次地块的竞买规则，根据新的规则，土地出让取消了线下一次报价的方式，即地块报价达到上限溢价12%后直接采用线下公开摇号的方式确定竞得人。与之前的规则相比，整个流程更加简单，对于一些拿地意愿和资金实力均较强的房企而言，拿地概率将有所提高，有利于促进土地市场的稳定发展，增强市场信心。

  由杭州此轮土拍的成交热度来看，在供地质量提升下，房企参拍积极性有所提高，本批次土拍热度有所上升，成交溢价率增至8.4%，成为目前已完成第四轮土拍的城市中溢价率仅次于北京的城市。从拿地企业构成来看，杭州的本土房企再次扛起大旗。其中，本土企业滨江集团斥资约36.58亿元揽获2宗地块，而浙江新世界、杭州东吴、富阳百合等本土房企分别竞得1宗地块。值得注意的是，杭州第四批次集中供地中本地城投企业托底的现象减少，这也与此前国家发布政策不允许地方城投公司托底拿地有直接关系。

  至此，杭州2022年集中供地已全部结束。据公开资料统计，杭州2022年全年土地出让金达到1914亿元，同比虽有回落，但在22个集中供地城市中依然名列前茅。总体而言，杭州今年土地出让金相比去年有所回落，原因主要受整体市场环境回落以及房企资金困境影响。但相比于其他城市而言，杭州市场仍具有较充足的韧性，房企依然中长期持续看好。

  股权融资“第三支箭”再为房企“输血”，土地成交有望逐步走出谷底

  近日证监会提出在股权融资方面调整优化5项措施，也被称为“第三支箭”，具体包括：恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；积极发挥私募股权投资基金作用等内容。这标志着自2016年起被层层加码的房企A股市场再融资迎来了解禁，本次支持措施旨在不直接增加房企负债规模的同时，也同样为房企融资提供充足的渠道，充分释放了供给侧宽松的信号。至此，地产融资的“三支箭”已经依次落地：11月以来，从交易商协会和中债增支持民营企业融资、央行和银保监发布的金融支持房地产十六条，到各大国有银行和房企签约授信额度，再到当前证监会支持房地产企业股权融资等，形成了信贷、债券、股权等三大融资政策支持体系，意味着政策导向彻底扭转，保市场主体的思路彻底明确，稳健经营的优良房企又迎重大利好。

  随着房企融资渠道的全面打通，特别是“三箭齐发”涉及的资金及时落地后，房企资产负债表和现金流或迎来实质性改善，资质优良的大型房企后续出险的概率会有所下降，并为行业带来更多利好，有助于市场信心的加速恢复。展望未来的土地市场表现，在房企纾困逐步取得进展后，房企经营的“造血”功能将有所恢复，伴随销售的逐步复苏、政策面的让利以及金融环境的持续宽松，将吸引更多市场化运作的民营房企参拍，土地成交则有望逐步走出低谷。其中，具有资金优势的央企和地方国企仍旧是土地交易市场的中坚力量，而受制于政策端的收紧、开发能力的缺乏、经营难度的加大以及财务风险的积聚等因素，地方城投举债托底土拍市场的行为或将难以为继。