[中房研协]苏州第五批次集中供地热度提升，国企联合民企拿地成主流

  热点聚焦

  12月5日，苏州市完成第五批次集中供地。此次共供地10宗，最终7宗以底价成交，3宗溢价成交，其中2宗触顶摇号；总出让面积50.77万平方米，总规划建面83.2万平方米，总成交金额132亿元，成交楼面平均价15866元/平方米，平均溢价率4.8%。

  热点评析

  优质地块带动苏州第五批次集中供地热度提升，“国企+民企”联合拿地表现突出

  从土拍规则来看，苏州市第五批次集中供地基本延续了四批次的土拍规则，采用“自由报价+限时竞价+现场摇号”的方式，溢价率控制在15%。地块均要求签订土地出让合同时支付土地出让金的50%，剩余土地出让金根据地块要求12月26日前付清或2023年2月20日前付清。从地块分布来看，工业园区3宗、高新区2宗、相城区3宗、吴江区2宗。其中，工业园区3宗地块由于地理位置优越、交通便捷、配套齐全，加上盈利空间较大，成为苏州本次集中供地的最大亮点，吸引华润、招商、中海、建发等多家品牌房企参拍。据统计，园区湖东中海上华琚西06号地块最终历经42轮报价，园区湖东唐宁府东07号地块历经28轮报价，园区独墅湖公园66号地块历经52轮报价，园区土拍热度可见一斑。从土拍结果来看，10宗地块全部成交，整体溢价率4.8%，为今年五批次集中供地中最高，土地市场热度较上一批次有所回暖。但冷热不均、区域分化的情况依然存在。园区3宗地块，有2宗达到最高限价，等待摇号成交，1宗由品牌房企绿城以14.4亿元、溢价率10.35%竞得。反观其他区域，包括市场热度较高的高铁新城、科技城及吴江太湖新城板块的地块，均以底价成交。从拿地房企来看，2宗由国企竞得，2宗由民企竞得，分别是绿城和苏州伟业迎春地产，4宗由国企和民企联合竞得，另外2宗触顶待摇号。国企仍是拿地主力，民企参拍积极性有所提升，“国企+民企”联合拿地表现突出。总体来说，苏州市第五批次集中供地虽然在供应规模和成交规模上较第四批次下降，但由于园区3宗优质地块的带动，叠加近期防疫政策转向和房企融资端持续改善等利好带动市场信心修复，土地市场热度有所回升。至此，苏州市2022年集中供地宣告落幕，总计出让地块69宗，总出让面积约351.7万平方米，总成交金额约942.3亿元，较2021年涉宅用地总出让金额1333亿元约缩水29.3%。

  “金融16条”和“三支箭”目标侧重为优质房企纾困，房地产恢复关键仍要看销售端改善

  12月5日，徐州完成2022年第五批次集中供地，共推出22宗涉宅用地，成交21宗，流拍1宗；总成交建面约213万平方米，总成交金额约81亿元；除鼓楼区2022-85烟厂北厂区B地块以0.3%的溢价率成交外，其他均以底价成交；拿地房企主要以国资平台和本地民企为主。同日，南通市完成2022年第四批次集中供地，共推出8宗涉宅用地，成交7宗，1宗延期出让；总成交建面约44万平方米，总成交金额约52亿元；7宗地块均以底价成交；拿地房企以国资平台及本土民企为主。从同一日苏州、徐州、南通三地集中供地表现来看，一方面，城市间、区域间冷热差距明显，国资平台仍是拿地主力，另一方面，民企参拍、拿地的积极性有所回升，土地市场正出现一些积极向好的变化。近期，随着“金融十六条”和房企融资“三支箭”的落地，市场对房地产行业预期出现明显改观。但需要清醒认识到，无论是“金融十六条”，还是“信贷融资、发债融资、股权融资”，首要目标仍在于稳主体、保交楼，缓解当下房企资金压力，维护房地产行业稳定乃至社会稳定。证监会更明确强调，房企股权融资不得用于新增拿地、开发新楼盘等。这也就意味着，房企融资端利好短期内对土地市场的折射作用将十分有限，土地市场能否持续回暖，关键仍要看地方楼市尤其是销售端能否有效改善。从目前情况来看，在“房住不炒”调控定位下，短期内房价基本不可能再现普涨行情，甚至大部分城市或地区持有房产的风险仍将上升。叠加疫情和居民收入的不稳定性，居民尤其是刚需在购房意愿和购房能力上均存在一定障碍，购房需求的激发或需地方政府及房企给予更大力度支持。房地产市场包括土地市场恢复或仍需较长时间。