[克而瑞]央国企“透支”、城投“苦撑”难掩集中供地困境

  导读

  短期内集中供地不会取消，但政策持续宽松的空间已经很有限，因此整个土地市场仍然会保持低位运行。

  研究员 / 谢杨春 马千里 吴嘉茗 邱娟 周奇

  截止至11月末，22个典型城市基本已完成了2022年集中供地的第三轮，与2021年相比，市场仍深陷调整期，土地市场的热度一路下滑。而今年多城都进行了4-5轮供地，实际上集中供地的界限越来越模糊。整体而言：

  第一，成交规模逐轮递减，供地计划的完成率偏低。

  第二，土拍政策一路宽松，但效果毫无起色。今年的三轮集中供地成交溢价率也分别仅有4.7%、4.1%和2.6%，地市热度不但持续无起色，而且还在持续走低；而从流拍角度来看，今年的三轮流拍率分别为15.2%、7.97%和10.93%。

  第三，仍然依靠城投托底，除城投、央国企以外的企业，今年投资基本暂停。实际上今年集中供地中也不乏优质地块的出让，央企、民企等投资力度减弱的最根本原因还是在于现金流紧张。

  第四，城市分化进一步加剧。聚焦至城市来看，已18个完成第三轮集中土拍的城市中，溢价率超过5%的城市仅有宁波、合肥、北京和杭州四个城市。

  总体来看，从集中供地初衷为了抑制土地市场过热，到今天不断放松政策刺激土地市场热度，随着经济、行业、企业的背景和发展逻辑发生转变，未来供地会逐步淡化“集中式”，一方面为避免土拍撞期，集中土拍轮次或进一步增加；另一方面，为减少土地流拍，集中“预供地”名单进一步扩容。此外，无论是从成交量还是市场热度来看，集中供地的城市名单或将调整。

  01

  规则“向下”、盈利“向上”

  土拍政策“一松再松”（节选）

  自2021年下半年以来，房地产市场热度一直走低，在多家规模房企遭遇流动性危机后，客户购房情绪观望严重，楼市成交规模持续下行。尤其是2022年，因销售仍处在“筑底期”，规模房企资金压力再度增加，拿地意愿降至谷底，导致集中土拍热度并未出现预期的“回暖”。此背景下，各地土拍门槛相继放低，加大中心城区土地供应、降资质、降地价、提限价等措施纷纷出台，但整体效果并不显著。

  一、通过调整供应结构刺激市场回暖，中心区域出让占比近五成

  为了尽快恢复行业信心，提振市场热度，2022年开年以来上层调控环境显著改善，多部委明确提出要支持居民合理购房需求，房企融资环境也边际改善，向市场释放强烈维稳信号。落在土地端，重点城市第三轮集中供地进一步延续了二轮宽松的土拍规则，多个城市在土地供应端释放利好，包括降低土拍保证金比例、延缓土地价款缴纳期限、降低配建要求等减少房企拿地压力，土拍门槛进一步放松。

  CRIC数据显示，22个重点城市2022年前三轮集中供地中，中心城区的供地比重均在48%以上，比2021年三轮中心城区供地比重高出5-8个百分点不等。另外，从中心城区供地比重的变动可以明显地看出：土地市场下行的时候，中心城区供地比重明显提升，从2021年第三批就可以看出，中心城市供地比重一路上升；市场过热地时候，中心城区供地比重又有所下降，譬如2021年第二批次。

  刚刚过去的2022年第三批次集中供地更多城市土地供应采取了“少而优”的供应方式，超半数重点城市中心城区供地比重超过五成，供地以楼市表现较好、库存偏低的热点区域为主。典型如杭州，第三轮仅推出19宗涉宅地，有15宗位于主城区，中心城区供地比重高达79%，包括钱江新城二期、艮北、申花、西兴等热门地块，最终19宗地块中有8宗触及上限价格进入一次报价阶段，触顶率达42.1%，超过了首轮的38.3%、二轮的26.7%。

  除此之外，合肥、宁波、苏州等城市中心城区供地比重也处于高位，多在65%以上，比前5轮集中供地中心城区供地比重明显提升。值得注意的是，虽然南京第三轮集中供地中心城区供地比重不高，仅有20%。但中心城市区供应的9宗地有6宗位于高热区域—河西板块，可谓诚意满满。结果也在意料之中，除部分河西地块延续高热外，其余地块大都底价成交或是中止出让。

  二、多城政策已松无可松，降资质、降成本、増利润空间齐上阵

  2022年第三季度以来为了减少流拍，促进土地成交，多个城市在土地供应端释放利好，包括降低拍地资质、减少土拍保证金比例、延缓土地价款缴纳期限、降低配建要求等减少房企拿地压力。事实上，经历了多轮土拍规则的调整，许多城市土拍规则已经松无可松，降资质、降成本、増利润空间等已经成为常态。

  就以房企拍地资质为例：

  1）22城在2021年第一轮集中土拍及之前对房企拍地资质要求大多较为宽泛，参拍门槛较低，仅南京、合肥、重庆等少数城市对房企参拍资质有明确要求。在竞拍资质宽松下，多个城市的2021年首轮集中土拍热度高涨，如重庆更是出现了近40%以上的溢价率，杭州、合肥、无锡等城市多宗地块进入竞配建或自持阶段，实际地价显著走高。

  2）为了稳定地价，严控地价再创新高，自然资源部于2021年8月份明确商品住宅用地出让公告需体现四个方面，首先就是要求参加宅地竞拍企业需具有房地产开发资质。除了申请人须具有开发资质这样的基本要求外，部分首轮土拍高热的城市也进一步限制参拍企业的资质，比如杭州提出开发资质年限应在一年以上，合肥所有地块的资质要求提升至二级及以上，南京也对部分优质地块提出竞拍资质须在二级及以上的新要求。

  3）在供地新要求下，重点城市第二轮集中土拍明显降温，尤其是禁马甲、严查购地资金来源等要求限制了房企的参拍热情。与此同时，房企融资侧显著收紧，部分房企出现流动性困难，拿地积极性明显下降，也使得市场热度进一步降温，多个城市出现了临拍前中止撤牌的现象。

  在此背景下，22城的第三轮集中土拍，对房企的拿地资质要求也出现了新的变化。除了“须具备房地产开发资质”硬性要求仍保留外，此前对房企开发资质要求较高的城市多数也降低了参拍资质要求。

  4）因疫情突发叠加“烂尾楼事件”舆情发酵影响，市场信心跌至谷底，购房需求端表现持续萎靡，企业资金压力未能得到实质性缓解，土地市场热度也因此进一步走低。在此背景下，为了保证土地出让，就2022年近三批次集中供地参拍要求来看，各城市的出让门槛也在进一步降低。比如，上海、合肥、南京等城市均进一步放宽了资质要求：2022年第一批集中供地中，上海取消了此前的招挂复合打分机制，原本劣势明显的中小房企拥有了更多公平竞争的机会；合肥的竞品质规则中对二级开发资质企业的得分由此前的零分上调至4分，对中小企业也有一定的利好。

  成本方面，最直接的就是竞买保证金比重逐渐下降，典型如苏州，竞买保证金比例由去年二轮的30%-50%降至去年三轮的30%再降至今年的20%，对房企的资金要求明显放松，保证金比例一再下调；另外，出让金缴纳期限拉长，同样也是苏州，其2022年首轮土拍中姑苏、高新区和吴江等地区出让地块出让金缴纳期限延长至6个月，极大地缓解了房企现金流压力，以提升拿地积极性。南京也是保证金比例在2022年首轮就已经降至20%，土地出让金缴款周期延长至6个月或更长。

  增利润方面，部分城市出让地块地价房价差拉高，增加项目利润空间以促成交。以北京第三轮集中土拍为例，房山、顺义相对较偏的几宗宅地，销售指导价与周边房价相比有小幅度的上调，对于郊区板块的预期提升有一定的作用，最终北京三批次18宗地块均成功出让，与第二轮18%的流拍率相比，成交热度略有回温。

  但是，并非所有的“放水”都有效果，内生需求不足的部分城市即使增利润，土拍结果也没有明显改善。典型如合肥，在三批次集中供地中，合肥抬升了多宗地块的毛坯限价，比如包河区淝河板块的此次出让地块毛坯限价较二批次周边地块的涨幅都在千元以上，经开区出让地块住宅限价更是创下新高。以流拍再挂地块为例，四宗地的住宅限价较此前涨幅都超过了1500元/平方米，涨幅明显。而为了促进这些流拍地块的成交，政府在还减少了商业占比或配建等方式来进一步增加项目利润空间。比如曾多次流拍或撤牌的包河区BH202216号地块，在经历三挂三流后，第四次挂牌不仅拿掉了商业用地，同时起拍地价还较上次下降了400多元/平方米，毛坯价格更是抬升了1792元/平方米，房地价差空间明显上涨。最终，这些地块又惨遭流拍。

  三、集中供地以来政策走向“松-紧-分化-更松”，刺激效果不佳（略）

  02

  地价降、盈利升难掩土拍“凉意”

  仅北上深杭相对较热（节选）

  在楼市销售低迷以及2022年前两轮集中土拍的消耗之下，2022年第三批次集中土拍成交热度进一步走低。规模方面，截止11月15日，已完成三轮土拍的城市总成交规模为3460万平方米，即使考虑待拍的四个城市出让地块全部成交，总成交规模也多不及前量轮。尽管多数城市进一步放松了出让门槛，提升项目盈利空间，但在销售放缓下企业拍地信心仍然不足，多数城市热度也较上一轮进一步下降，仅北京、上海、深圳及杭州等个别城市热度相对较高。

  一、整体规模：成交规模同比显著下降，多数城市供地计划完成率偏低

  截止11月中旬，共有18个城市完成了第三轮集中土拍，合计成交建面约3460万平方米，即使考虑还未开拍的郑州、长春、重庆和沈阳，22城第三轮集中成交体量预计仍不足4000万平方米。成交幅数也降至新低，18城共成交326幅地，即使假若郑州、重庆、长春及沈阳等出让地块全部成交，也难以追平上一轮。

  对比前六轮集中土拍来看，在三道红线的约束以及销售端持续疲软的影响下，房企参拍热情逐轮走低，政府在供地端也愈发谨慎，22城土地集中成交规模在2021年来逐轮走低。至2022年，在集中供地由三变四甚至变五等供地节奏变化的影响下，2022年前三轮土地成交规模均维持在低位，均在4000万平方米左右，较去年任意批次均有较大差距。

  随着市场热度的逐步走低，政府在供地端也多选择按需精准供地方式，即主力供应区域以位置优越、新房库存压力较低的板块为主，新房销售显著遇冷、库存压力显著增大的板块则减少推地量。在此影响下，大部分城市22年第三批次土地集中成交规模较上一轮出现收缩，诸如南京、杭州、无锡、宁波等城市第三轮成交规模较上一轮降幅都在四成以上。以杭州为例。2022年第一批杭州推出60宗地，成交59宗，总成交建面达565万平方米，第二批次杭州推出45宗地全部成交，总成交建面也超过了300万平方米，而至第三批次，在外围楼市显著遇冷的影响下，杭州缩减了萧山、临安、富阳等区域的供地规模，仅推出19宗地，总成交建筑面积刚刚超过200万平方米，较上一轮下降了40%。

  在土地成交规模明显缩减的影响下，大部分城市2022年供地计划完成率明显偏低。具体联系各城市的2022年供地计划来看，三轮供地结束后，仅上海成交规模占全年住宅用地计划供应量的比例刚刚达到八成，多数城市的供地计划完成率不及六成，包括北京、深圳等土地市场相对较热的城市也是如此。

  事实上，对比2021年和2022年各城市住宅用地供应计划来看，大部分城市2022年的计划供地量较上一年变化不大，其中天津、长春、沈阳等去年土地市场热度较低的城市已经缩减了2022年计划供地量。但受土地市场热度持续走低，为了减少流拍及地方国企托底压力，这些城市的土地出让规模也大打折扣，如此前的供地大户武汉三轮合计仅成交了45幅地，甚至不及去年第一批次武汉土地成交幅数。受此影响，武汉等城市前三轮成交土地规模占全年计划供应量的比例仅在四分之一左右。

  二、热度分化：北京回温、合肥火爆，但更多城市三轮以清冷收场

  土拍热度方面，经过前两轮集中土拍的消耗，房企拿地预算大幅缩减，参拍热情也明显降低，进而导致22城集中土拍热度也一再走低。从平均溢价率水平来看，至第三批次，已完成城市成交地块的平均溢价率仅2.6%，较第二批次下降了1.5个百分点，降至集中供地以来的最低。与此同时，在多个城市已采取预挂牌的供地模式下，延期、撤牌、流拍的土地占仍较上一轮明显上升，比重由第二轮的8.0%上涨至10.9%。

  溢价成交地块比例的降低更能说明土拍热度的一降再降。第三轮集中成交的346宗住宅用地中，仅75幅以溢价成交，占比还不足四分之一，换而言之，超过七成地块均是底价成交。

  聚焦至城市面，18个完成第三轮集中土拍的城市中，溢价率超过5%的城市仅有宁波、合肥、北京和杭州四个城市，而有9个城市的平均溢价率不足1%，其中无锡、长沙和济南第三轮集中成交地块则均是以底价成交，土地市场热度降至谷底。

  在延期、撤牌、流拍地块方面，由于多数城市采取预挂牌推地方式摸底房企拿地意愿，因此推出地块全部成交的城市个数达8个，较上一轮有所上涨。但合肥、南京、广州等城市的土地延期、撤牌或流拍现象仍然较为显著，尤其是南京，第三轮集中土拍延期了14宗地，并有1宗流拍，占总供应地块的比例超过三成，也因此导致第三轮集中土拍的流拍率较上一轮出现上涨。

  对比今年前两轮集中成交热度情况来看，在销售端整体遇冷的影响下，大部分城市第三轮集中成交溢价水平较上一轮出现下滑。具体按照溢价率水平来划分，这些城市大致可以分为四类：

  一、延续高位型，即每轮溢价都在5%以上的城市，包括合肥、杭州两个城市。以合肥为例，2022年前三轮集中土拍成交溢价率分别为11.2%，7.9%和7.2%，均处于22城TOP2位置。结合房企参拍情况来看，相比于大多数城市，合肥参拍房企中民企的参与度比较高，即使是在整体市场出现降温的第三轮，合肥也有7幅地触及地价上限，占成交总幅数的三成以上，土地市场热度由此可见一斑。

  二、回温型，包括北京、宁波两个城市，第三轮集中成交的溢价率水平均回升至5%以上，且达到了三轮最高。比如北京，在供地质量持续提升的影响下，尤其是三轮推出了海淀西北旺、丰台造甲村、大红门等诸多优质用地，北京集中成交溢价率连续上涨，至第三轮平均溢价率上升至6.1%，仅次于宁波和合肥。

  三、降温型，包括了多数城市，深圳、上海、广州、成都等二轮热度较高的城市也在此类。不过，在这一类城市中，深圳、上海等城市是由于供地结构变化而导致的降温，如深圳此轮出让地块多位于坪山、光明等区域的非热点板块，位置较偏，房企拿地意愿不足，因此第三轮集中成交溢价率显著回落，但也仍出现了两宗地触顶成交，整体热度仍在较高水平。但广州、成都、南京等城市，在供地结构向中心城区倾斜或热点板块优质地块供应增加的背景下，溢价率仍出现了回落，尤其是此前竞拍的热点板块，更是出现了由地方国企直接底价竞得现象，土地市场降温明显。比如成都天府新区在第三轮集中供地中推出的4宗地中有一宗流拍，一宗由龙湖底价竞得，另外两宗则由天投底价收入。

  四、持续低温型，三轮集中成交溢价率均为超过2%的城市，包括青岛、天津、武汉、无锡、长沙和济南等城市。受楼市端销售疲软影响，这些城市的库存规模偏高，房企拿地十分谨慎，如天津、济南甚至在首轮出现了极高的流拍率。值得一提的是，这些城市目前基本均采取了预公告挂牌方式来摸底房企拿地意愿减少流拍，但从实际拿地房企来看，拿地主力仍是以当地国企为主，品牌房企参与度较少。

  三、地价水平：精准供地下第三轮平均地价涨至新高，但部分流拍地块降价仍难成交（略）

  四、盈利空间：限价放宽拉升房地价差，京、沪部分郊区地块盈利更可观（略）

  03

  企业拿地：国央企也露“疲态”

  城投仍继续“托底”（节选）

  从企业的角度来看，不同类型的企业投资力度的走势还在进一步分化：整体来看不仅民企投资保持低位，国央企投资也显露出“疲态”，今年第三轮的投资有所下滑，仅剩城投公司仍在各地“拖底”，成为集中供地的支柱。

  除投资力度有所差别，不同类型房企的拿地偏要也有较大差异，民企、央企明显更加偏好市区地块，而城投、地方国企则在郊区拿地更多。

  一、投资力度：第三轮城投拿地金额较首轮增37%，民企2022年进入“躺平”状态（略）

  二、百强投资：首轮集中供地最积极，第三轮仅两成企业仍在拿地

  作为楼市的主力部队，百强房企的投资动态对于楼市变化而言可谓先行指标，从两年的集中供地情况来看，百强房企拿地的总金额、以及占比变化都呈现相似的“高开低走”趋势，即：在第一轮集中供地中投资金额、占比都处在相对高位，随后双双下降。

  2021年的三轮集中供地中，百强房企参与（即包含独立拿地和联合拿地）的投资金额占比逐次下降，从第一轮的75%降至第三轮的36%，2022年前三轮集中供地表现也较为相似，首轮百强占比达到55%，第二轮降至54%，第三轮继续跌至40%。

  出现第一轮参与拿地占比较高这个现象的原因可能有二，一方面是百强房企更加重视项目的开发周期，对于拿地项目能在年内开工、开售的要求较高，每年首轮集中供地从时间上来说更加符合房企的习惯；另一方面，百强房企在每年年初投资预算最为宽松。

  从各轮参与拿地（且有所斩获）的百强房企数量来看，百强房企参与集中供地的积极性也在明显下降：2021年首轮集中供地有75%的百强房企有所斩获，此后每一轮集中供地的参与房企数量都持续下降，到2022年第三轮，在集中供地中拿地的百强房企仅剩28家。

  值得一提的是，随着集中供地的持续进行，仍活跃在土地市场的房企越来越少，因此百强房企投资的集中度持续提升：2021年首次集中供地中，百强房企大多积极参拍，百强房企中拿地金额10强拿地占比为43%，随后第二、第三批次分别提升到62%、63%；2022年以来，集中供地的集中度仍在高位继续提升，到2022年的第三轮集中供地时，百强房企中仅有28家房企拿地，拿地金额TOP10的房企占了百强总金额的65%。

  整体来看，百强房企在集中供地中的投资主要有两大特征，一是投资力度的锐减、二则是内部分化的加剧。即使是在集中供地中表现一直相对积极的华润、中海、保利等，其2022年的投资力度与2021年相比也均有所下滑，但在其他房企投资收缩更加严重的情况下，优质的新增土储资源仍在持续向这些头部房企集中，百强房企的内部分化更加剧烈。对于此类房企来说，集中供地更可谓是一种“机遇”。

  三、城投投资：2022年三轮“托底”力度持续加大，拿地更加中心化（部分略）

  从上文已经可以看出，与其他类型的房企相比，城投在集中供地中体现出了较为“反周期”的拿地走势，结合其在2021年首轮至2022年第三轮的拿地金额和占比走势表现更加明显：

  在其他房企投资金额、投资占比渐次走低的情况下，城投公司的投资金额和占比逆势走高，2021年的三批次集中供地中，城投公司的拿地金额从1228亿元提升到3021亿元，占集中供地总成交金地的比例也从12%上升到50%；2022年市场整体转冷，前三轮集中供地中，城投公司的拿地金额从1488亿元提升至2037亿元，占比则从30%逐步涨至44%。

  四、布局偏好：北京、上海地方国企专注深耕，民企央企更偏好市区地块（略）

  04

  集中土拍轮次或进一步增加

  但继续宽松空间有限（节选）

  随着行业进入无增长阶段，企业不再一味追求规模，相应地，投资战略也在根据市场政策不断调整。短期内集中供地不会取消，但政策持续宽松的空间已经很有限，因此整个土地市场仍然会保持低位运行。城市分化加剧之下，一线、准一线的核心地块仍是房企争夺的重点，短期城投也仍将是土地市场的重要支撑。但对于因现金流而投资几乎停滞的企业，尤其是民企而言，想要“活下去、活得好”，仍需要把握与城投合作开发、合作拿地、轻资产运营的机遇。

  一、土拍政策继续宽松空间有限，集中土拍轮次或进一步增加

  前文已多次提到，集中供地实施至今已近2年，政策端呈现“紧-松-进一步放松”的走势。实际上，从2021年第二轮乃至今年的政策变动来看，为了提振房企拿地信心、维稳土地市场，政策放松力度比较大，集中在减少附加条件、降低参拍资质、增加盈利空间、取消限价，以及增加优质土地供应等等。就土拍政策环境而言，目前集中供地已经处在相当宽松的阶段，因此未来继续在市场端大幅宽松的空间已经非常小了，考虑到维稳土地市场是核心目标，大力度的降地价、提升盈利空间等措施可行性并不高。

  对明年集中供地模式上，大概率在两个方面会进行调整与试水。第一，为避免土拍撞期，集中土拍轮次进一步增加。今年有部分城市如苏州、无锡、武汉等，集中供地批次增加到四次甚至5次，明年或将有更多的城市跟进。增加轮次目的主要是是以时间换空间，除了避免土拍撞期，会对房企城市选择造成影响外，更多是通多时间延后，缓解企业现金流压力保证土地市场的稳定。第二，为减少土地流拍，集中“预供地”名单进一步扩容。预申请、预供地今年的土拍中也有诸多城市采取，一方面提前沟通“托底”，另一方面也给企业留下充裕的选择时间。

  整体来看，集中供地出台的初衷是为了预防和缓解土地市场过热的情况，继而维稳整个这个房地产市场的发展。但时至今日，尽管在政策不断宽松之下，土地市场仍未有好转，我们认为，考虑到维持市场的稳定性，集中供地不会突然取消，而是通过增加出让批次的方式，逐渐淡出土拍市场。考虑到经济背景、行业背景已经出现较大的转变，企业也面临前所未有的资金危机。如今集中供地更多是起到维稳土地市场发展，避免市场信心进一步恶化。

  二、短期土地市场热度难有起色，城市分化“由外到内”（略）

  三、央国平的格局难改，民企是土地市场的“试金石”（略）

  四、城投托底但开发较弱，后续代建、合作开发机会值得关注（略）

  五、越不拿地越难卖，企业拿地仍应以“换仓提质” 为先

  从企业的总土储去化周期不难发现，即便诸多企业已经从去年下半年停止拿地，但去化方面陷入“越不拿越难卖”的困境。究其原因，一方面是当前行业进入无增长时期，过往需求过度透支势必会在行业下行期带来销售的大幅锐减。另一方面，虽然部分企业总土储货值总量较高，但存在大量“僵尸库存”，本身存量库存去化显著慢于新增土地。即便不拿地，市场走弱之下去化周期仍然会大幅攀高。而且此前大量房企依托三四线周期实现规模快速发展，在当前行情下，土储结构相对较差，去化自然偏慢。

  因此，整体而言，短期的不拿地只是应对当前行业风险、企业风险的一种手段，在当前的行业格局下，不拿地去化周期仍会持续上升，而越难卖进而会导致销售汇款、现金流难以得到改善，陷入僵局。想要熬过行业寒冬，企业还是需要通过优质的新增土地来带动整体的销售回暖。

  城市选择越发趋同之下，深耕城市群是上策，投资聚焦在核心一二线城市。未来长三角、粤港澳、京津冀、长江中游和成渝这5大城市群将成新一轮发展高地，市场份额将稳中有升。并且，在建设现代化都市圈过程中，核心城市与卫星城市市场价值将重构，这也是未来企业投资的重点。在不为了拿地而拿地的策略下，区域深耕需要选择市场有溢价、有上升空间的城市。